Menos Gente, Mais Casas? Entenda o Fenômeno Que Vai Mudar o Mercado Imobiliário dos EUA

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Um número crescente de pessoas entrará na faixa etária dos compradores de imóveis pela primeira vez, segundo estimativas populacionais recentes divulgadas pelo Census Bureau. Isso sugere um mercado imobiliário mais forte para novas construções, mesmo que esses compradores iniciantes adquiram imóveis já existentes.

A National Association of Realtors informou no ano passado que a idade média dos compradores de primeira viagem foi de 40 anos. O número de pessoas nessa faixa etária deve crescer nos próximos anos, impulsionando a demanda. O gráfico abaixo mostra a quantidade de pessoas por idade, com os indivíduos de 40 anos destacados em laranja – há dados disponíveis para todas as idades, de zero a 100 anos, mas aqui o foco está nas faixas mais relevantes para a compra do primeiro imóvel.

Basta observar a quantidade de pessoas atualmente com 35 anos. Em cinco anos, elas terão 40. Esse grupo supera o contingente atual de pessoas de 40 anos em 280 mil indivíduos.

Para colocar isso em perspectiva, pouco mais de 1 milhão de casas unifamiliares novas foram construídas no ano passado. Se essas 280 mil pessoas adicionais em idade de compra formarem 140 mil casais compradores, elas elevarão a demanda por imóveis em cerca de 14%.

Esses cálculos são relativamente simplificados. A idade média de 40 anos foi um recorde histórico e pode não se repetir.

Outras pesquisas apontam uma média um pouco menor. Se a idade média for inferior, então o aumento da demanda ocorrerá mais cedo, talvez em apenas dois ou três anos. Nem todas as pessoas atualmente com 35 anos chegarão aos 40, mas a maioria chegará: 98,9%, segundo as tabelas mais recentes de expectativa de vida.

O aumento no número de compradores de primeira viagem impulsionará a demanda por imóveis novos, embora esses consumidores normalmente adquiram casas já existentes.

A compra dessas residências antigas permite que os vendedores avancem para imóveis recém-construídos. Um aumento da demanda em qualquer ponto da curva etária acaba fortalecendo a procura por casas novas.

Esse impulso demográfico nas vendas de imóveis pode parecer surpreendente diante da expectativa de crescimento lento da população total nos próximos anos. As projeções mais recentes do Census Bureau (baseadas nos dados de 2023) preveem um aumento natural anual inferior a 1 milhão de pessoas nos próximos cinco anos. “Aumento natural” se refere ao número de nascimentos menos o número de mortes.

As projeções também consideravam uma imigração estrangeira líquida significativa, algo que parece improvável durante o governo Trump.

Mesmo que um democrata suceda Donald Trump, o novo presidente provavelmente não repetirá as políticas migratórias de Joe Biden. Então, como é possível prever a necessidade de 1 milhão de novas casas se a população total cresce em menos de 1 milhão de pessoas?

A demanda por moradia de todos os tipos depende do número de domicílios, e não apenas da população. O tamanho médio das famílias está diminuindo, o que faz com que haja mais residências em relação ao total de habitantes. Nos últimos cinco anos, foram adicionados 10 milhões de novos moradores, mas também 6 milhões de novos domicílios.

A população idosa, em sua maioria, permanece em casas unifamiliares. A taxa de propriedade de imóveis entre pessoas acima de 65 anos é elevada, em 79%. E, apesar do envelhecimento populacional, o número de idosos continuará crescendo por anos, já que há um grande contingente de pessoas atualmente na faixa entre 55 e 64 anos.

O perfil etário da população e a redução no tamanho médio das famílias indicam um aumento da demanda por casas unifamiliares, em detrimento da locação de apartamentos. Isso não deve provocar um boom imobiliário — para isso, seriam necessários juros substancialmente menores. Ainda assim, um avanço consistente da demanda ajudará as construtoras e sustentará os preços dos imóveis.

Reportagem originalmente publicada na Forbes.com

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