Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
Um número crescente de pessoas entrará na faixa etária dos compradores de imóveis pela primeira vez, segundo estimativas populacionais recentes divulgadas pelo Census Bureau. Isso sugere um mercado imobiliário mais forte para novas construções, mesmo que esses compradores iniciantes adquiram imóveis já existentes.
A National Association of Realtors informou no ano passado que a idade média dos compradores de primeira viagem foi de 40 anos. O número de pessoas nessa faixa etária deve crescer nos próximos anos, impulsionando a demanda. O gráfico abaixo mostra a quantidade de pessoas por idade, com os indivíduos de 40 anos destacados em laranja – há dados disponíveis para todas as idades, de zero a 100 anos, mas aqui o foco está nas faixas mais relevantes para a compra do primeiro imóvel.
Basta observar a quantidade de pessoas atualmente com 35 anos. Em cinco anos, elas terão 40. Esse grupo supera o contingente atual de pessoas de 40 anos em 280 mil indivíduos.
Dr. Bill Conerly, com dados do U.S. Census BureauPopulação atual por idade, com destaque para a idade média dos compradores do primeiro imóvel.
Para colocar isso em perspectiva, pouco mais de 1 milhão de casas unifamiliares novas foram construídas no ano passado. Se essas 280 mil pessoas adicionais em idade de compra formarem 140 mil casais compradores, elas elevarão a demanda por imóveis em cerca de 14%.
Esses cálculos são relativamente simplificados. A idade média de 40 anos foi um recorde histórico e pode não se repetir.
Outras pesquisas apontam uma média um pouco menor. Se a idade média for inferior, então o aumento da demanda ocorrerá mais cedo, talvez em apenas dois ou três anos. Nem todas as pessoas atualmente com 35 anos chegarão aos 40, mas a maioria chegará: 98,9%, segundo as tabelas mais recentes de expectativa de vida.
O aumento no número de compradores de primeira viagem impulsionará a demanda por imóveis novos, embora esses consumidores normalmente adquiram casas já existentes.
A compra dessas residências antigas permite que os vendedores avancem para imóveis recém-construídos. Um aumento da demanda em qualquer ponto da curva etária acaba fortalecendo a procura por casas novas.
Esse impulso demográfico nas vendas de imóveis pode parecer surpreendente diante da expectativa de crescimento lento da população total nos próximos anos. As projeções mais recentes do Census Bureau (baseadas nos dados de 2023) preveem um aumento natural anual inferior a 1 milhão de pessoas nos próximos cinco anos. “Aumento natural” se refere ao número de nascimentos menos o número de mortes.
As projeções também consideravam uma imigração estrangeira líquida significativa, algo que parece improvável durante o governo Trump.
Mesmo que um democrata suceda Donald Trump, o novo presidente provavelmente não repetirá as políticas migratórias de Joe Biden. Então, como é possível prever a necessidade de 1 milhão de novas casas se a população total cresce em menos de 1 milhão de pessoas?
A demanda por moradia de todos os tipos depende do número de domicílios, e não apenas da população. O tamanho médio das famílias está diminuindo, o que faz com que haja mais residências em relação ao total de habitantes. Nos últimos cinco anos, foram adicionados 10 milhões de novos moradores, mas também 6 milhões de novos domicílios.
A população idosa, em sua maioria, permanece em casas unifamiliares. A taxa de propriedade de imóveis entre pessoas acima de 65 anos é elevada, em 79%. E, apesar do envelhecimento populacional, o número de idosos continuará crescendo por anos, já que há um grande contingente de pessoas atualmente na faixa entre 55 e 64 anos.
O perfil etário da população e a redução no tamanho médio das famílias indicam um aumento da demanda por casas unifamiliares, em detrimento da locação de apartamentos. Isso não deve provocar um boom imobiliário — para isso, seriam necessários juros substancialmente menores. Ainda assim, um avanço consistente da demanda ajudará as construtoras e sustentará os preços dos imóveis.
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Daqui a dois dias completarão exatos cinco anos desde o último jogo de Lionel Messi pelo Barcelona. Em maio de 2021, o argentino abria o placar no seu jogo de despedida do clube catalão, contra o Celta de Vigo. Sua performance nos campos europeus se encerrou, mas seus negócios não – e La Pulga acaba de comprar um imóvel a poucos quilômetros da sua antiga casa no futebol, o Camp Nou.
A aquisição foi feita pelo Edificio Rostower SOCIMI, um fundo de investimentos imobiliários de Messi que é listado em bolsa.
Foram € 11,5 milhões pagos pelo imóvel localizado no Turó Park, representando € 2,9 mil por metro quadrado. A ponta vendedora, que detinha o imóvel, era o Santomera Bay, private office de Alejandro Alcaraz – uma estrutura societária criada para gerir o patrimônio e os investimentos de uma única pessoa ou família.
O imóvel fica localizado em uma das regiões mais nobres de Barcelona, no bairro de Sarrià-Sant Gervasi, zona alta da cidade – e também a cerca de 3,5 quilômetros de distância do Camp Nou, cerca de 15 minutos de carro.
A propriedade abrigava a antiga galeria Via Wagner. Ela foi concebida nos anos 80 como um espaço comercial de alto padrão, chegando a reunir cerca de cem pequenos estabelecimentos em um determinado momento.
No entanto, o local fechou cerca de oito anos depois, em 1993, com a euforia pós-Olimpíadas já dissipada. Parte dos problemas derivava da grande pulverização, já que cada um dos 100 empreendimentos tinha um dono diferente – e quando o negócio imobiliário começou a apresentar problemas, as divergências impossibilitaram soluções ágeis e eficientes.
A Prefeitura de Barcelona foi quem fechou o espaço, que sofreu um incêndio ainda no mesmo ano, destruindo parte do prédio. Segundo a imprensa catalão, o incêndio foi criminoso, provocado por vândalos.
Desde então o local nunca foi restaurado, sendo alvo de ocupações. No início dos anos 2000, outro incêndio também assolou o local.
A possibilidade de venda sempre foi baixa pois os possíveis investidores não conseguiam negociar individualmente com dezenas de proprietários com interesses divergentes. O modelo de negócio com múltiplos donos era relativamente comum em galerias comerciais dos anos 80 na Europa.
Só em 2017 que a Santomera Bay de Alejandro Alcaraz começou esse trabalho, levando oito anos para consolidar 100% da propriedade gastando €10 milhões no processo.
Com a compra pela sociedade de investimentos imobiliários de Messi, será realizada uma reforma completa do edifício, que soma uma área de 4 mil metros quadrados. Depois disso, o imóvel será colocado no mercado de locação.
Segundo informações da Forbes Espanha, o imóvel tem despertado interesse de vários operadores tier I do setor financeiro como potenciais ocupantes, embora ainda não tenha sido definido quem ocupará o ativo.
Os gols no mundo dos negócios
Enquanto veste a camisa rosa vibrante do Inter Miami FC, o argentino tem expandido seus negócios, inclusive com a inserção do fundo imobiliário que realizou a aquisição em questão na bolsa de valores.
O Edificio Rostower SOCIMI é listado sob o ticker ERTW na Portfolio Stock Exchange (Portfolio SE), um mercado alternativo europeu que é supervisionado pelo Banco de Espanha, concorrente do BME Growth espanhol.
A estreia do fundo na bolsa foi por € 57,40 por ação, na virada de 2024 para 2025. O market cap do fundo é de cerca de € 240 milhões atualmente, representando uma ligeira valorização em relação aos € 223 milhões da oferta inicial.
Segundo o próprio fundo, suas atividades “têm como objetivo o investimento imobiliário, a aquisição, locação e venda de imóveis urbanos, como hotéis, estabelecimentos comerciais e residências”.
O portfólio do fundo imobiliário de Messi contempla prédios corporativos, estacionamentos e hotéis – incluindo propriedades com a marca MiM Hotels, que opera em Ibiza, Mallorca e outras cidades espanholas.
A Rostower faz parte da holding Limecu España 2010, sociedade limitada criada em abril de 2010 para gerir os negócios do jogador em solo espanhol.
A Leo Messi Management, gestora de seus direitos de imagem, também fica sob esse guarda-chuva.
A Limecu Espanã anotou em 2023 um lucro líquido de €15,1 milhões.
Fora do ramo imobiliário, Messi comprou também o clube espanhol Unió Esportiva Cornellà, da quinta divisão, sediado nos arredores de Barcelona, cidade que ele passou a chamar de lar aos 12 anos.
Ele também é dono do Leones de Rosário FC, da Argentina, e do uruguaio Deportivo LSM.
Vale destacar que seu contrato com o Inter Miami prevê que após o atleta encerrar sua passagem pelo clube será possível comprar uma fatia societária sem necessidade de aporte financeiro.
O drible tributário
O fundo imobiliário de Messi reestruturou a sociedade em meados de dezembro de 2024, anos antes de entrar na bolsa.
O movimento visava benefício tributário, considerando que o regime fiscal prevê tributação de apenas 1% via impostos de sociedades para os fundos que distribuem pelo menos 80% do seu lucro como dividendos aos acionistas.
Na prática, o jogador reestruturou os negócios para torná-los uma SOCIMI, sigla para Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión – o equivalente espanhol para o que são os FIIs no Brasil, ou REITs nos Estados Unidos.
Qual o tamanho da fortuna de Messi?
As informações da Forbes apontam Lionel Messi como o 2º jogador de futebol mais bem pago do mundo e o 5º atleta mais bem pago do mundo.
Aos 38 anos, o jogador soma US$ 60 milhões com ganhos em campo, com o contrato com o clube da MLS, além de US$ 70 milhões com negócios fora dos campos, incluindo patrocínios – totalizando então US$ 130 milhões ao ano.
Messi entrou para o seleto grupo de atletas bilionários em meados de 2020. À época, apenas Cristiano Ronaldo ostentava esse status. Fora do futebol, a curta lista de atletas bilionários contempla Tiger Woods e Floyd Mayweather.
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Escondida no lago Flathead, esta ilha privada de 1,4 milhão de metros quadrados reúne quase cinco quilômetros de costa intocada, florestas densas e uma mansão de pedra de quatro andares que lembra mais o início de um palácio europeu do que uma típica casa à beira de um lago. O tamanho impressiona — e mais surpreendente ainda é o fato de que a obra jamais foi concluída.
Robert M. Lee, explorador e conservacionista, idealizou a mansão antes de morrer, em 2016. Hoje, a mansão inacabada ocupa o centro da ilha. Seus tetos altos e cômodos vazios, organizados em torno de uma grande escadaria, refletem silenciosamente a sensação de um sonho que nunca chegou ao fim.
A Cromwell Island está agora à venda pela Hall and Hall por US$ 72 milhões (R$ 360 milhões), tornando-se o imóvel residencial mais caro listado em Montana. Para o comprador certo, ela oferece mais do que apenas uma propriedade de prestígio: uma ilha privada inteira, a base para um complexo autossuficiente e a oportunidade de dar continuidade à visão de uma das personalidades mais singulares do Oeste americano.
Bill McDavid, da Hall and Hall, resumiu o fascínio do local durante entrevista: “Ao longo da minha carreira de mais de 30 anos, Cromwell Island se destaca como uma das raríssimas propriedades que exercem uma força gravitacional inexplicável e quase assombrosa. Simplesmente não existe nada parecido em nenhum outro lugar.”
“Quando visitei a ilha pela primeira vez para fotografá-la, levei meu trailer na balsa e passei alguns dias em um estado de puro deslumbramento”, acrescentou. “A forma como a luz se espalha pela topografia e reflete na superfície do lago parece uma pintura em constante transformação pelas mãos de um artista invisível. Depois do pôr do sol, pensei que o espetáculo tivesse acabado, até que a paisagem noturna se revelou. Cada visita à ilha parece um privilégio.”
Hall and HallMansão da Ilha de Cromwell
O cenário
Para entender a Cromwell Island, é preciso começar pelo lago Flathead. Com quase 518 km² de área no noroeste de Montana e cerca de 298 quilômetros de margem, o Flathead é o maior lago natural de água doce a oeste do rio Mississippi. Ele é até maior que o lago Tahoe. As águas são conhecidas pela transparência; o fundo rochoso reflete tons turquesa e, em dias claros, os barcos parecem flutuar acima da superfície como uma miragem.
Cromwell fica próxima à extremidade sul desse lago glacial. A ilha tem formato quase quadrado, com seu ponto mais alto situado a cerca de 1.036 metros acima do nível do mar, próximo ao centro. A margem está a aproximadamente 884 metros de altitude. Cerca de 40% da ilha é coberta por floresta, 46% é destinada a pastagem, e o restante se divide entre áreas irrigadas e terrenos residenciais. A paisagem se estende em todas as direções: ao sudeste, as montanhas Mission mantêm neve durante boa parte do ano, enquanto, do outro lado da água, a Wild Horse Island parece uma companheira na mesma narrativa.
A Wild Horse Island é mais do que apenas uma bela vista. Acredita-se que os povos Salish e Kootenai atravessavam cavalos a nado para mantê-los protegidos durante ataques de tribos rivais. Essa tradição deu origem ao nome da ilha e acrescenta uma profundidade histórica a essa região do lago Flathead que nenhum empreendimento de luxo conseguiria reproduzir.
Hall and HallPíeres para embarcações na ilha
O monstro
Há um detalhe que os folhetos imobiliários do lago Flathead convenientemente omitem: o monstro.
Muito antes da chegada dos colonizadores, o povo Kootenai — integrante das Tribos Confederadas Salish e Kootenai — contava histórias sobre uma criatura gigantesca em forma de enguia, que poderia chegar a 12 metros de comprimento. Desde 1889, já foram registrados 109 relatos de avistamentos, começando quando o capitão de um barco a vapor e cerca de 100 passageiros disseram ter visto algo semelhante a uma baleia sobre a água. Segundo a história, a criatura mergulhou após alguém disparar um tiro. Mais tarde, os moradores passaram a chamá-la de “Flessie”, em referência ao monstro do lago Ness, na Escócia.
De certa forma, tudo parece perfeitamente apropriado: a ilha privada mais misteriosa dos Estados Unidos dividindo suas águas com um monstro que pode — ou não — existir.
Hall and HallInterior da mansão da Iha de Cromwell
O homem que construiu tudo
Ernest White e seu filho Thane, integrantes de uma família pioneira de Montana, foram os primeiros proprietários da Cromwell Island. Criadores de ovelhas, eles utilizavam uma jangada para levar os animais até a ilha durante o verão, já que era mais fácil manter o rebanho unido e protegido dos lobos. Mas a história da Cromwell Island está diretamente ligada a Robert M. Lee, que adquiriu o terreno posteriormente.
Nascido em Long Island, Lee personificava o espírito inquieto da reinvenção americana. Ele fundou a Hunting World, marca de luxo inspirada nos anos em que liderou safáris na África. Também ficou conhecido como colecionador de carros raros e armas antigas, escritor, explorador e conservacionista que apoiou iniciativas pioneiras de preservação de espécies ameaçadas. Viajava com frequência, colecionava com paixão e sempre fazia tudo em grande escala.
Lee comprou a Cromwell Island no fim dos anos 1980, provavelmente atraído pelo isolamento, tamanho e potencial da propriedade. Ele e sua esposa, Anne, começaram a planejar e construir ali uma residência privada permanente. As obras tiveram início nos anos 1990 e duraram cerca de dez anos, mas o casal decidiu direcionar seu foco para o lago Tahoe. Lee morreu em 2016, aos 88 anos. A mansão que imaginou nunca foi finalizada.
Durante conversa com Anne Lee, atual proprietária da Cromwell Island, ela relembrou com emoção por que ela e o marido decidiram se afastar da ilha que um dia chamaram de lar. “Fizemos uma pausa na construção em 1997 e visitamos Lake Tahoe, na Califórnia, onde nos apaixonamos por uma propriedade de 101 mil metros quadrados à beira do lago”, contou. “Por mais que amássemos a Cromwell Island, Tahoe ficava muito mais perto do escritório de Bob, além de suas coleções de armas e armaduras antigas e carros clássicos. Estávamos ocupados com a vida em Tahoe quando a saúde de Bob piorou. Depois da morte dele, em 2016, mantive a propriedade porque adoro passar os verões na ilha. Sou viúva e felizmente tenho muitos hobbies, então decidi que chegou a hora de permitir que outra pessoa aproveite este lugar.”
Hall and HallInterior inacabado da mansão na Iha de Cromwell
A propriedade
Acima de tudo, o comprador está adquirindo uma ilha. A Cromwell é considerada a maior ilha privada de água doce sob propriedade única a oeste do rio Mississippi — e não existe nada parecido.
A propriedade conta com duas construções principais: a residência principal, chamada The Villa, e uma Guest Villa separada. Ambas são sustentadas por uma ampla infraestrutura instalada na ilha. A Villa é, ao mesmo tempo, o maior trunfo e o principal desafio da propriedade. Projetada para lembrar uma obra-prima da arquitetura francesa do século XVI, ela oferece mais de 4.180 metros quadrados de área parcialmente concluída. O projeto original previa de três a quatro quartos e nove banheiros, mas o conceito aberto permite que o interior seja reinventado para diferentes usos, desde uma residência familiar privada até um clube para um retiro de luxo.
A construção é excepcionalmente robusta. A estrutura de concreto foi moldada no local e reforçada com vergalhões revestidos com epóxi.
Hall and HallIlha de Cromwell
Todos os materiais foram escolhidos pensando em durabilidade: travertino de Montana vindo da região de Gardiner, calcário dolomítico da Vetter Stone, em Minnesota, telhado de terracota da Ludowici, mogno Swietenia nas janelas, portas e acabamentos, ferragens de latão sob medida e espessas placas no deck assentadas sobre areia para facilitar a drenagem.
No interior, o senso de grandiosidade continua. Duas escadarias suspensas idênticas na entrada principal foram inspiradas na escadaria suspensa da Nathaniel Russell House, em Charleston. Uma escada helicoidal também atravessa a torre norte. Mesmo inacabado, o espaço já parece teatral — parte villa francesa, parte fortaleza do Oeste americano e parte manifesto arquitetônico.
A Guest Villa, localizada nas proximidades, está praticamente concluída. O imóvel está pronto para receber moradores, restando apenas alguns detalhes finais para personalização pelo novo proprietário. O espaço pode servir como casa de hóspedes, residência para funcionários ou moradia temporária enquanto a mansão principal é finalizada. Os serviços públicos chegam à Guest Villa por meio de uma rede subterrânea conectada à The Villa, mostrando que a Cromwell foi concebida mais como um complexo privado autossuficiente do que como uma simples casa de férias.
Hall and HallPropriedade para visitas na Ilha de Cromwell
A infraestrutura
A infraestrutura da ilha é tão ambiciosa quanto sua arquitetura. Uma linha elétrica trifásica passa sob a água até a ilha, com capacidade extra para futuras demandas. Os sistemas de utilidades ficam afastados da Villa e da Guest Villa para preservar a tranquilidade das áreas residenciais. Há ainda caldeiras e bombas de reserva responsáveis pelo aquecimento radiante do piso em toda a propriedade.
O fornecimento de energia emergencial também foi tratado com rigor. Três tanques de diesel de 8 mil galões abastecem um gerador Caterpillar de 750 quilowatts, capaz de manter a ilha operando fora da rede elétrica por aproximadamente oito a doze semanas.
Para prevenção contra incêndios, existem cinco reservatórios com tubulações de duas polegadas, além de entre 30 mil e 40 mil galões de água armazenados no subsolo sob a The Villa. A ilha também possui dois poços artesianos ativos: um atende à Villa e à Guest Villa, produzindo 30 galões por minuto a partir de 88 metros de profundidade, e outro atende à área do píer, produzindo 24 galões por minuto a partir de 103 metros.
Hall and HallMansão da Ilha de Cromwell
O acesso durante todo o ano foi cuidadosamente planejado. Um terminal para balsas e uma rampa para barcos no continente garantem a travessia em qualquer estação. Cinco agitadores submersos foram instalados ao longo do canal para evitar a formação de gelo no inverno. A venda também inclui uma balsa customizada de 18 metros, construída em 1961, equipada com motores Vortec V6 duplos e sistema Volvo Penta. A embarcação possui pontões para transporte pesado, sistema de ancoragem, guindaste de uma tonelada e aerador instalado na popa. Ela foi amplamente utilizada durante a construção, chegando a transportar caminhões de concreto através do lago.
O píer conta com cinco vagas para embarcações. A maior delas foi construída para um iate de 65 pés e, acredita-se, pode acomodar embarcações de até 70 pés. Há ainda um estande de tiro subterrâneo próximo à mansão principal, com alvos posicionados a até 91 metros de distância. É o tipo de detalhe que só faz sentido quando se entende quem construiu esse lugar.
Hall and HallIlha de Cromwell
A oportunidade
O preço de US$ 72 milhões (R$ 360 milhões) coloca a Cromwell Island entre as propriedades mais exclusivas dos Estados Unidos, mas o valor não é o principal ponto. Não se trata apenas de uma mansão convencional. É uma ilha — uma das maiores ilhas privadas de água doce do Oeste americano. Ela inclui uma mansão inacabada, uma confortável guest villa, ampla infraestrutura de serviços, píeres privados, equipamentos de transporte pesado e uma história impossível de fabricar artificialmente.
Um comprador pode optar por concluir a The Villa e criar uma das grandes residências privadas dos Estados Unidos. Outro pode transformar a Cromwell em um clube privado, um complexo familiar ou um retiro ultraluxuoso, desde que os planos futuros respeitem as exigências locais de revisão e preservação ambiental. O tamanho da ilha torna essas possibilidades viáveis; sua história as torna irresistíveis.
Muitas propriedades históricas oferecem aos compradores a chance de acrescentar um novo capítulo à sua trajetória. A Cromwell Island se diferencia porque sua história ainda está sendo escrita. O que acontecer daqui para frente moldará o que este lugar se tornará — e o que sempre esteve destinado a ser. Até mesmo o monstro do lago parece disposto a esperar.
Selic, o mercado de escritórios corporativos em São Paulo demonstra operar sob uma lógica própria. Os dados do primeiro trimestre confirmam que mais de 80 mil metros quadrados foram ocupados na capital paulista, impulsionando a taxa de vacância para 16%, o menor patamar registrado nos últimos seis anos.
De acordo com Claudia Divani, coordenadora de Escritórios e Serviços para Ocupantes, o indicador de vacância segue uma trajetória de recuo há cerca de três anos. A taxa, que se encontrava em 23% no segundo trimestre de 2023, passou para 19% no primeiro trimestre de 2025 e encerrou o ano passado em 17%, confirmando a continuidade da tendência de queda com os atuais 16%.
Já a análise da área ocupada indica uma tendência de longo prazo, apesar do descolamento do resultado do mesmo período do ano passado. Em 2023, foram 61 mil metros quadrados ocupados no primeiro trimestre do ano. Em 2024, foram 72 mil. Em 2025, a absorção bruta atingiu 132 metros quadrados. Segundo Divani, essa ocupação fora da curva se deveu à concretização de quatro locações individuais acima de 8 mil metros quadrados concentradas em um único trimestre.
Estratégia de longo prazo e o retorno presencial
O movimento atual não se resume à troca de endereço ou atualização para edifícios de maior qualidade (“flight to quality”), embora este vetor continue relevante em grandes contratos de relocação, segundo Divani. Na análise da especialista, esse volume de absorção líquida em patamares positivos mostra um crescimento orgânico da ocupação e uma expansão real da área utilizada pelas empresas no mercado como um todo.
“Nossa percepção é que as empresas estão tomando decisões com horizonte de médio e longo prazo, priorizando eficiência operacional, posicionamento estratégico e retenção de talentos”, afirma Divani.
Além disso, a coordenadora vê um movimento de antecipação das empresas frente à escassez de espaço. “Em regiões onde a escassez de grandes lajes já é evidente, os inquilinos entendem que esperar pode significar perder a oportunidade de garantir o espaço adequado às suas necessidades. A isso se soma o fortalecimento do trabalho presencial, que resgata o escritório como ferramenta de cultura e integração corporativa. Mais pessoas no escritório se traduz em mais demanda por espaço”, avalia.
Mesmo nas organizações que adotam modelos híbridos, Divani observa a ampliação de áreas colaborativas, de convivência e de suporte à cultura, o que sustenta ou até eleva a necessidade de metragem física de forma independente do crescimento do quadro total de funcionários.
Pressão de preços na Faria Lima
A forte demanda, combinada à baixa oferta em eixos estratégicos, tem exercido intensa pressão sobre os valores de locação. As transações de maior porte no período concentraram-se nas regiões do Itaim Bibi, Nova Faria Lima e Chucri Zaidan, impulsionadas prioritariamente por corporações dos setores farmacêutico, de tecnologia e de e-commerce, apontam os dados da Colliers.
Nos eixos da Nova Faria Lima e da avenida Presidente Juscelino Kubitschek (JK), os preços pedidos já chegam à marca de R$ 300 por metro quadrado ao mês. As locações têm ocorrido em prédios recém-disponibilizados ou que oferecem lajes contíguas nesses endereços bastante disputados, sublinhando a estratégia dos ocupantes em capturar oportunidades pontuais.
Essa valorização acentuada evidencia a extrema heterogeneidade do mercado corporativo paulistano. A média de locação para edifícios de classe A e A+ nas regiões primárias está em R$ 96 por metro quadrado ao mês.
Esse valor médio é puxado para baixo pelo desempenho de eixos que sofrem com maior desocupação, especificamente as regiões de Santo Amaro e da Marginal Pinheiros, onde os preços operam abaixo de R$ 50 por metro quadrado ao mês, configurando uma diferença de até seis vezes em relação aos polos mais caros da cidade.
Em Santo Amaro, o preço médio pedido é de R$ 32 por metro quadrado ao mês com uma taxa de vacância de 65%, enquanto a Marginal Pinheiros registra valor médio de R$ 47 por metro quadrado ao mês e desocupação de 47%.
A concentração da procura nos eixos premium reflete dois movimentos simultâneos. O primeiro, de caráter estrutural, mostra que os altos custos e a escassez de lajes amplas nos centros consolidados acabam também direcionando parte da demanda para áreas adjacentes que dispõem de preços mais competitivos e melhor oferta de espaço.
O segundo movimento une a busca pela qualidade do ativo às oportunidades de mercado. As empresas buscam empreendimentos modernos, classificados como A+, A ou edifícios boutique, que integram tecnologias avançadas, lajes eficientes e certificações de sustentabilidade reconhecidas, a exemplo dos selos LEED e Fitwel.
Essas propriedades entregam maior eficiência energética e operacional, gerando custos condominiais mais competitivos e racionalizando as despesas totais de ocupação. Por demandarem menos mão de obra para manutenção privativa e apresentarem menor consumo de materiais, o custo total — que engloba aluguel, condomínio e IPTU — mantém a atratividade do ativo ao longo do tempo, mitigando o impacto do aluguel mais elevado.
Contudo, as particularidades regionais devem ser ponderadas, aponta Divani, visto que certos mercados possuem taxas de condomínio substancialmente superiores a outros. Além da infraestrutura do prédio, os ocupantes exigem diferenciais competitivos voltados ao bem-estar dos talentos, como facilidade de acesso, transporte público nas imediações e uma rede consolidada de serviços no entorno, incluindo bancos, restaurantes, farmácias e comércio.
Perspectivas para 2026
O mapa de interesse corporativo na capital não se restringe apenas aos endereços tradicionalmente premium. O mercado se prepara para um novo ciclo de entregas focado em suprir a exigência por edifícios com lajes eficientes e infraestrutura de ponta.
Atualmente, a cidade contabiliza cerca de 416 mil metros quadrados em obras distribuídos em seis torres. Destas, duas já se encontram integralmente pré-locadas antes mesmo da conclusão das obras, ambas localizadas na região de Pinheiros.
O cronograma de entrega indica que as seis torres previstas para entrar no mercado ainda ao longo de 2026 somam cerca de 258 mil metros quadrados. Para os anos seguintes, o ritmo de novas ofertas diminui, com projeção de acréscimo de 75 mil metros quadrados em 2027 e de 83 mil metros quadrados no decorrer de 2028.
Para Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, o desempenho no começo deste ano atesta uma transformação profunda no setor. “Observamos um avanço consistente na ocupação e uma retomada mais clara da demanda por escritórios de alto padrão em São Paulo. Esse movimento não é apenas pontual, mas reflete uma reavaliação estratégica das empresas sobre seus espaços corporativos”, afirma o executivo.
A perspectiva da consultoria aponta para a manutenção desse panorama positivo pelo restante de 2026, influenciando diretamente a dinâmica de disponibilidade e os custos corporativos. “Com a redução da vacância e a concentração da demanda em regiões específicas, vemos espaço para novas valorizações, especialmente nos ativos mais bem localizados”, conclui Betancourt.
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Alto padrão
Entre os destaques no segmento de alto padrão – renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil – o IDI do trimestre mostra o Centro-Oeste ocupando duas das três primeiras posições no alto padrão, com Brasília (DF) confirmando a liderança conquistada no trimestre anterior, ancorada no indicador de Dinâmica Econômica da região no máximo da escala e alta velocidade de absorção de estoque.
Goiânia (GO) subiu para o 3º lugar, com São Paulo (SP) entre as duas no 2º posto, reduzindo a concentração histórica do eixo Sul-Sudeste no topo do alto padrão.
Também foi observada movimentação expressiva entre as capitais nordestinas. Fortaleza (CE) caiu do 2º para o 6º lugar, com queda no indicador de Demanda Direta da região e no ritmo de venda dos imóveis já disponíveis no mercado. A capital cearense, porém, mantém um dos indicadores de atratividade de lançamentos com menos de 12 meses mais altos do ranking, sinalizando que o mercado de novos empreendimentos segue aquecido.
Já São Luís (MA) faz o movimento oposto e chegou ao Top 10 pela primeira vez, subindo do 26º para o 9º lugar, impulsionada pela aceleração no ritmo de venda dos imóveis já disponíveis no mercado.
E a pesquisa mostrou movimentos opostos no litoral catarinense em cidades próximas. Florianópolis (SC) registrou a maior queda no indicador de Demanda Direta entre todas as cidades e todos os padrões neste trimestre, recuando do 5º para o 10º lugar. A capital catarinense, porém, segue no Top 10 sustentada pela alta atratividade dos lançamentos com menos de 12 meses.
Itajaí (SC), a menos de 100 km de distância, seguiu na direção contrária e subiu do 19º para o 11º lugar, com crescimento expressivo na Demanda Direta no mesmo período.
Médio padrão
Para os imóveis de padrão considerado médio – renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil – o topo do indicador seguiu inalterado pelo segundo trimestre consecutivo. São Paulo (SP), Curitiba (PR), Goiânia (GO) e Brasília (DF) mantiveram as posições do trimestre anterior, consolidando o padrão de estabilidade que marcou o segundo semestre de 2025.
Outras cidades mostraram avanços relevantes: Belo Horizonte (MG) subiu do 11º para o 7º lugar, impulsionada pela aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com menos de 12 meses e pelo crescimento no indicador de Demanda Direta.
Já Natal (RN) registrou o maior salto entre as capitais do padrão médio neste trimestre, subindo 26 posições e chegando ao 24º lugar, favorecida pela baixa oferta de imóveis usados no mercado e pela forte aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com mais de 12 meses.
Outros avanços expressivos no Top 10 foram puxados pela região Sul. Maringá (PR), por exemplo, avançou 10 posições e chegou ao 5º lugar, com o indicador de Demanda Direta e a atratividade dos novos lançamentos atingindo o máximo da escala.
Itajaí (SC) seguiu o mesmo caminho, avançando do 13º para o 6º lugar, sustentada pelo forte crescimento no indicador de Demanda Direta. As duas cidades, ambas fora do eixo de capitais, entraram no Top 10 do padrão médio pelo mesmo motor: aumento expressivo na procura ativa por imóveis.
Padrão econômico
Na análise dos imóveis de padrão econômico – renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil – o topo do ranking também segue estável, pelo quinto trimestre consecutivo. Fortaleza (CE), São Paulo (SP) e Curitiba (PR) mantiveram as três primeiras posições sem alterações.
Fortaleza sustentou a liderança com o indicador de Demanda Direta da região no máximo da escala e alta velocidade de venda tanto nos imóveis já disponíveis no mercado quanto dos lançamentos com menos de 12 meses. Já Goiânia (GO) permaneceu em 4º lugar, ancorada no maior crescimento do indicador de Dinâmica Econômica do trimestre.
Dentro do Top 10 foram observados alguns avanços expressivos puxados pelo crescimento na busca ativa por imóveis. Brasília (DF) subiu do 7º para o 5º lugar, com o maior crescimento no indicador de Demanda Direta entre todas as cidades do ranking neste trimestre.
Aracaju (SE) acompanhou o movimento, saindo do 11º para o 7º lugar com o indicador de Demanda Direta entre os mais altos de todo o padrão médio analisado. Aracaju (SE) e Belo Horizonte (MG) entraram no grupo das dez cidades mais atrativas, saindo do 11º e 12º lugares para o 7º e 8º, respectivamente.
Aracaju foi impulsionada pelo indicador de Demanda Direta atingindo o topo da escala; e Belo Horizonte, pela aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com menos de 12 meses.
Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
A Global Citizen Solutions, consultoria especializada em planejamento de residência e cidadania, criou recentemente um índice para identificar os destinos mais desejados por indivíduos de alta renda na compra de uma segunda residência.
Entre os dez primeiros colocados, sete ficam na Europa. Espanha, Portugal e França lideraram o ranking.
Na Espanha, Mallorca e Ibiza aparecem em destaque graças à forte valorização dos imóveis, ao grande número de dias de sol, à alta qualidade de vida e à infraestrutura considerada de excelência.
Em Portugal, o Algarve registrou a maior taxa de valorização imobiliária da base analisada. A região é conhecida pelos altos índices de segurança, mais de 3.100 horas anuais de sol e boa acessibilidade em relação ao desempenho do mercado. Em 2023, o Algarve respondeu por quase 30% de todas as compras de imóveis feitas por estrangeiros não residentes em Portugal.
Na França, Côte d’Azur e Saint-Tropez ficaram em terceiro lugar devido à relevância cultural e à infraestrutura robusta, capaz de receber 70 milhões de passageiros aéreos por ano, algo que levou décadas para ser construído.
O índice considerou fatores ligados ao estilo de vida como principal motivador para a compra de uma segunda residência, e não apenas critérios financeiros. A lógica é simples: as pessoas querem passar férias em lugares que ofereçam o estilo de vida desejado.
Por isso, o levantamento utiliza uma metodologia baseada em três pilares. Uma das pesquisadoras do índice, Liana Simonyan, afirma que “o índice classifica vinte mercados de alto padrão, priorizando deliberadamente estilo de vida e desejo de consumo acima dos fundamentos imobiliários — uma escolha metodológica baseada na forma como indivíduos de alta renda realmente vivenciam suas segundas residências.”
Itália, Japão e Estados Unidos completaram os seis primeiros lugares. Nova Zelândia, Áustria, Grécia e Suíça também aparecem entre os dez melhores destinos.
Os autores do estudo, da Global Intelligence Unit, atribuem a liderança europeia a uma combinação rara de clima favorável, infraestrutura de luxo, estabilidade institucional e condições de compra de imóveis que nenhuma outra região consegue replicar em larga escala.
Segundo Patricia Casaburi, CEO da Global Citizen Solutions, “o domínio europeu não é circunstancial, mas estrutural. Os principais mercados compartilham uma combinação rara de clima, infraestrutura de luxo, segurança e condições de propriedade que continuam tornando o continente atraente para compradores guiados pelo estilo de vida.”
O ranking também mostra uma divisão clara entre os destinos do sul da Europa e os mercados alpinos. Espanha, Portugal, França e Itália apresentam maior valorização imobiliária, mais horas de sol e uso sazonal mais intenso. Já Áustria e Suíça concentram propriedades mantidas por várias gerações, oferta mais restrita e preservação de valor no longo prazo. Ambos os países também registraram a maior nota em segurança. A Áustria, aliás, possui menos restrições para compradores estrangeiros, o que amplia a acessibilidade para investidores internacionais.
Os Estados Unidos lideram em conectividade aérea global e também apresentam o maior preço de entrada entre os dez primeiros colocados. Niseko, no Japão, viveu recentemente um forte crescimento nos investimentos estrangeiros diretos e ganhou reputação como destino alpino de alto padrão. Já Queenstown, na Nova Zelândia, atrai compradores interessados principalmente em estabilidade e segurança de longo prazo, mais do que em retorno financeiro.
Os dez principais mercados de segunda residência, segundo o índice, são:
Mallorca/Ibiza, Espanha
Algarve, Portugal
Côte d’Azur/Saint-Tropez, França
Lago de Como/Costa Smeralda, Itália
Niseko, Japão
Aspen/Palm Beach/Hamptons, Estados Unidos
Queenstown, Nova Zelândia
Kitzbühel/Lech, Áustria
Mykonos, Grécia
Verbier/St. Moritz, Suíça
As motivações para comprar uma segunda residência são complexas e, como o estudo tenta demonstrar, vão muito além de razões puramente financeiras.
Em 2026, 28% das transações globais de imóveis de luxo foram realizadas por compradores interessados em uma segunda residência.
Copropriedade surge como alternativa para imóveis de férias no exterior
Quem deseja comprar um imóvel fora do país também pode considerar modelos de copropriedade, que permitem dividir custos, gestão da propriedade e acesso a serviços locais de alto padrão.
Um exemplo é uma casa medieval em um vilarejo toscano de 900 anos, na Itália. As cotas começam em US$ 549 mil (R$ 2,745 milhões) por ⅛ da propriedade da Casa Bianca, localizada no remoto vilarejo de Castiglioncello del Trinoro, conhecido pelas ruas de pedra e arquitetura medieval. O imóvel é oferecido pela Pacaso.
No fim das contas, para o comprador moderno de alta renda, a busca por uma segunda residência representa mais do que diversificar patrimônio. O objetivo é encontrar experiências de vida exclusivas, seja no Mediterrâneo ensolarado ou nos Alpes suíços.
Comprar uma vacation home e fazer um investimento imobiliário são duas decisões financeiras diferentes e, na maioria dos casos, incompatíveis. A confusão entre as duas explica boa parte da frustração que escuto em várias histórias semelhantes.
O ativo que parece ativo, mas é passivo
Um investimento gera caixa líquido positivo de forma consistente, com previsibilidade razoável e exigindo o mínimo possível de gestão ativa do alocador. Uma vacation home raramente cumpre esses três critérios.
Vamos começar pelo lado da receita. Em destinos turísticos da Flórida, a ocupação anual saudável tipicamente fica entre 50% e 65%, mas a receita não se distribui de forma uniforme: a alta temporada concentra a maior parte do faturamento, e a baixa temporada come margem com manutenção e contas correndo sem hóspedes.
A receita bruta de alta temporada cria a ilusão de retorno; o cálculo anualizado e líquido conta outra história.
Depois vem o lado dos custos, que o investidor brasileiro sistematicamente subestima. Em uma vacation home na Flórida é razoável esperar IPTU sem o benefício do homestead exemption (que se aplica apenas à residência principal), seguro de propriedade significativamente mais caro devido à atividade de locação intensa e taxas recorrentes em condomínios planejados.
Soma-se a isso o property management profissional consumindo entre 20% e 30% da receita bruta de aluguel de curto prazo, custos contínuos de cleaning, reposição e depreciação acelerada de mobília e amenities, além de tourist development taxes e sales tax sobre estadias curtas, que somados podem chegar a 12%–13% dependendo do condado.
Quando todos esses custos entram na conta, o NOI, net operating income ou resultado operacional líquido, que sobra, raramente justifica o capital investido. E ainda nem chegamos no terceiro problema: o tamanho do trabalho.
É um pequeno hotel — e você é o gerente
A indústria de “vacation rentals” foi vendida ao investidor pessoa física como “renda passiva”. Não é. Operar um imóvel em Airbnb, VRBO ou Booking de forma rentável é gerir um pequeno hotel: precificação dinâmica, gestão de múltiplos canais, atendimento ao hóspede em horário comercial e fora dele, controle de qualidade, manutenção rápida, conformidade com regulação local de short-term rental, que mudou bastante nos últimos anos em vários condados, e gestão de reviews, que viraram o ativo mais frágil da operação.
Quem terceiriza para uma operadora local paga caro por isso (os 20%–30% mencionados acima) e mesmo assim continua tendo que tomar decisões.
O proprietário brasileiro, morando a seis mil quilômetros, com fuso e idioma diferentes, normalmente descobre isso na pior hora, quando o ar-condicionado quebra em julho, a operadora não responde, e um review de uma estrela trava o algoritmo da plataforma por três meses.
A surpresa tributária
O ponto que mais vejo sendo subestimado é a tributação. Como regra geral, um não-residente que aluga um imóvel nos EUA está sujeito a uma retenção de 30% sobre a receita bruta de aluguel, não sobre o lucro, sobre a receita.
Existe uma eleição (Effectively Connected Income, ou ECI) que permite ser tributado sobre o lucro líquido em alíquotas progressivas, mas exige declaração anual no IRS, escrituração formal, número fiscal americano e, em muitos casos, uma estrutura societária para fazer sentido econômico.
Na venda, há ainda o FIRPTA: retenção de 15% sobre o valor bruto da transação quando o vendedor é estrangeiro. É caixa preso até o IRS reconciliar a apuração, o que pode levar meses.
Some a isso a complexidade do lado brasileiro, apuração de ganho de capital em moeda estrangeira, declaração de bens no exterior, eventual CBE ao Banco Central acima do limite, e o que parecia uma forma simples de “ter um pé em dólar” vira um custo administrativo recorrente que precisa ser dimensionado antes da compra, não depois.
O que diferencia vacation home de investimento real
A pergunta correta na hora de avaliar um imóvel nos EUA não é “essa casa é bonita?”. E sim: o ativo que estou comprando atende a quem realmente compra imóveis nesta região? Tem liquidez de saída? Tem demanda estrutural de moradia, não de turismo, que é cíclico e altamente regulado?
O retorno projetado, líquido de tudo, em dólar, compensa o risco e o custo de oportunidade do mesmo capital em outros investimentos?
Investimento imobiliário sério nos EUA passa por demanda de moradia primária, não pelo sonho de férias do comprador. A Flórida, por exemplo, deve adicionar mais de 305 mil novos moradores por ano até 2030, segundo projeção oficial do estado. Esse é o vetor que sustenta o valor de longo prazo.
Já o mercado de aluguel de curto prazo é cíclico, sensível à regulação municipal e exposto à concorrência crescente de novos entrantes amadores que pressionam diárias para baixo enquanto os custos sobem.
O ponto final
Não há nada de errado em comprar uma segunda casa para usar com a família. Para muita gente é a realização de um sonho: um lugar onde a família se reúne, onde os filhos crescem em férias compartilhadas com amigos, onde o tempo desacelera.
Esse valor é real, ainda que não apareça em nenhuma planilha, e perseguir isso é parte de uma vida boa.
O problema é classificar consumo como investimento, porque a partir daí toda decisão fica errada: você toma mais risco achando que está se protegendo, paga mais caro achando que está economizando, e ignora o custo de oportunidade do mesmo capital alocado em um ativo de fato eficiente.
A pergunta que vale fazer antes de assinar a proposta de uma vacation home é simples: se essa casa não fosse usada por mim ou pela minha família nem um dia por ano, eu ainda compraria pela tese financeira pura?
Se a resposta for não, ótimo, você está comprando uma casa de férias, e essa é uma decisão de consumo. Apenas não a contabilize como investimento na sua planilha de patrimônio.
Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
O bairro de Bel-Air, em Los Angeles, agora abriga a residência mais cara já listada publicamente nos Estados Unidos. Avaliada em impressionantes US$ 400 milhões (R$ 1,9 bilhão), o que é conhecido como a “Joia da Coroa” de Los Angeles é a prova de que o mercado global de imóveis ultraluxuosos continua em ascensão. Se for vendida pelo preço pedido, quebrará o recorde nacional.
O terreno de 32 mil metros quadrados está situado em uma falésia com vista para o prestigiado Bel-Air Country Club, o centro de Los Angeles, o Oceano Pacífico e o cânion ao redor, com vistas panorâmicas de 360 graus. A propriedade tem vínculos com a família real Al-Thani, do Catar, segundo o The Wall Street Journal.
O corretor Jack Harris, da Beverly Hills Estates, que está co-listando o imóvel com Michael Fahimian, disse à Forbes que os atuais proprietários investiram mais de US$ 350 milhões na propriedade ao longo de uma década e passaram oito anos morando lá após sua conclusão em 2018. Harris afirma que o atual proprietário comprou o terreno principal em 2010 por US$ 35 milhões e adquiriu áreas vizinhas ao longo do tempo para moldar o que hoje é uma das propriedades mais impressionantes do país.
Simon BerlynHá uma residência principal e uma casa de hóspedes que, juntas, somam mais de 70.000 pés quadrados de área interna
O renomado arquiteto Peter Marino foi contratado para projetar o vasto complexo, com construção de Peter McCoy. Ele se estende por 6.500 metros quadrados de área habitável entre a residência principal e a casa de hóspedes, com 39 quartos, 59 banheiros, três piscinas e comodidades que até hotéis cinco estrelas poderiam não ter. Quando se trata de propriedades de legado em Los Angeles e nos Estados Unidos, essa propriedade recordista na Chalon Road não foi construída com a intenção de ser vendida, diz Fahimian, mas sim projetada para ser vivida de forma cuidadosa.
“O proprietário gastou bem mais de US$ 70 milhões apenas com custos de terreno”, ele continua. “E então decidiu construir uma propriedade geracional sem um orçamento definido e sem um prazo definido. Ele realmente deu carta branca ao arquiteto, ao designer e ao construtor.”
A residência principal tem cerca de 4.600 m² e conta com 10 quartos e 13 quartos para funcionários, enquanto a casa de hóspedes, com 2.700 m², possui seis quartos e 10 quartos para equipe, além de academia e piscina próprias. Espalhados pela propriedade verdejante estão um pavilhão de jantar ao ar livre, cabanas de piscina e estruturas de segurança dedicadas.
No mercado ultraluxuoso dos EUA, onde acumular superlativos ou recordes mundiais dita os projetos, o design aqui foi um pouco mais deliberado, evidenciado pelos materiais altamente curados e bem selecionados, como azulejos sob medida, couro costurado à mão gravado nas paredes da academia e lavabos equipados com pedra europeia que muitos reservariam para um banheiro principal.
Em Los Angeles, encontram-se alguns dos imóveis, arquiteturas e endereços mais prestigiados do mundo, mas nesta propriedade de US$ 400 milhões, os diferenciais estão tanto nos detalhes quanto na escala. Até a entrada transmite imponência, com uma dramática entrada de 450 metros de extensão, ladeada por sebes bem cuidadas e plantas importadas que isolam o ambiente de distrações externas.
Simon BerlynO terreno está situado em uma falésia, com vistas panorâmicas de 360 graus sobre Los Angeles
Como um resort cinco estrelas, o complexo conta com uma variedade de comodidades como spa completo, piscinas de imersão quente e fria, sauna, salas de massagem, salão de beleza, academia de luxo e estúdio de pilates; uma sala de armazenamento de arte; salas seguras; e uma máquina de raio-X para consultas médicas particulares. Do lado de fora, há uma casa de piscina, quadra de tênis e um pavilhão de tênis.
Pode ser o imóvel com o maior preço já listado publicamente nos Estados Unidos, mas ainda não se sabe se será vendido pelo valor pedido. Ainda assim, o preço da propriedade em Bel-Air supera com folga algumas listagens recordistas recentes no país, como uma propriedade de US$ 300 milhões em Aspen, Colorado, e outra de US$ 237 milhões em Key Biscayne, Flórida, apresentada em “Scarface”. Este não é o primeiro imóvel com um preço aspiracional. The One, uma casa envolta em processos judiciais do incorporador Nile Niami, chegou a pedir US$ 500 milhões antes de o valor cair para US$ 295 milhões e, por fim, ser vendida em leilão em 2022 por US$ 141 milhões ao CEO da Fashion Nova, Richard Saghian.
Simon BerlynQuadra de tênis
O relatório The Wealth Report 2026, da Knight Frank, apontou que o mercado de indivíduos com patrimônio ultralevado nos EUA está crescendo e, nos últimos cinco anos, o país foi responsável por 41% de todos os novos ultra-ricos do mundo. Apesar do imposto ULA de Los Angeles e do chamado imposto sobre bilionários, Nick Segal, da Carolwood Estates em Beverly Hills, afirmou no relatório que, embora a demanda tenha diminuído no curto prazo, Los Angeles continuará sendo um dos mercados super-prime mais importantes.
FipeZAP registrou no último mês uma alta de 0,51%, acelerando em relação ao percentual de janeiro, que chegou a 0,20%, de fevereiro, com alta de 0,32%, e de março 0,48%.
Apesar dos estímulos, o desempenho acumulado em 2026 ainda mostra um mercado que cresce abaixo da inflação. Até abril, os preços dos imóveis subiram 1,53%, enquanto o IPCA, que mede a inflação oficial, já acumula alta de 2,83% no período. O descompasso indica que, embora haja recuperação, o setor ainda enfrenta limitações impostas pelo cenário macroeconômico, especialmente o nível de juros e o custo do crédito imobiliário, de acordo com Índice FipeZAP
O movimento foi disseminado entre 55 das 56 cidades monitoradas pela pesquisa, com uma valorização positiva em 21 das 22 capitais. Os maiores avanços foram observados em Campo Grande, com aumento de 1,87%; Vitória , com 1,48%;, Natal com 1,37%, e Aracaju, com 1,24%. Os dados reforçam também o protagonismo de mercados fora dos eixos tradicionais.
O comportamento do mercado, levando-se em conta o tipo de imóvel, reforça uma tendência já observada nos últimos meses de que há uma maior demanda por unidades menores.
Em abril, imóveis de um dormitório lideraram a alta, subindo 0,63%, enquanto unidades com quatro ou mais quartos registraram a menor variação, de 0,41%. Esse movimento, conforme o estudo, costuma refletir tanto a busca por imóveis mais acessíveis quanto o interesse de investidores em ativos com maior liquidez e potencial de locação.
Alta é generalizada
No recorte geográfico, o avanço dos preços segue amplo, mas com intensidades diferentes. Capitais do Norte e Nordeste, por exemplo, continuam entre os principais destaques, enquanto mercados mais consolidados apresentam variações mais moderadas.
São Paulo, por outro lado, teve alta de 0,19% em abril, enquanto o Rio de Janeiro avançou 0,34%, sinalizando um ritmo mais contido nas maiores metrópoles.
No acumulado do ano, cidades como Belém, Vitória e Campo Grande lideram a valorização, com altas de 4,46%, 4,38% e 4,29% respectivamente. Isso evidencia uma redistribuição do dinamismo do mercado imobiliário, de acordo com o FipeZap
Imóveis ainda superam inflação
Apesar do ritmo em 2026, o desempenho no acumulado em 12 meses segue positivo. O Índice FipeZAP acumula alta de 5,63%, acima tanto da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que 4,62%, quanto do IGP-M (+0,61%).
O dado indica que, no horizonte mais longo, o mercado imobiliário ainda preserva seu papel como ativo de proteção de valor, mesmo em um ambiente de maior volatilidade econômica.
Preço médio
O preço médio nacional atingiu R$ 9.769 por metro quadrado em abril. Entre as capitais, Vitória lidera com o metro quadrado a R$ 14.818, seguida por Florianópolis (R$ 13.208) e São Paulo (R$ 12.019). Na outra ponta, cidades como Aracaju registraram uma cotação de R$ 5.529 por metro quadrado, Teresina R$ 5.857 e Natal R$ 6.334, continuando entre as mais acessíveis.
No geral, a aceleração dos preços em abril sugere que o mercado imobiliário entra em uma fase de recuperação gradual, sustentada por demanda ainda presente e pela adaptação dos compradores ao cenário de juros elevados.
Desde a aprovação do Plano Diretor de 2014, principal responsável por estimular a adesão às fachadas ativas em empreendimentos imobiliários, as taxas de ocupação sempre se mantiveram em patamares distantes ao ideal. A Associação Comercial de São Paulo (ACSP) fez o cálculo: em 2023, a vacância nesses espaços era de 60% a 80%.
Em alguns dos primeiros projetos a incluírem estes espaços, acontecia o seguinte: enquanto os desenhos não levavam em conta os consumidores finais, a equipe de vendas residencial muitas vezes não sabia como vender a área comercial do prédio. Seduzidos pelo potencial de venda similar ao custo da área residencial, muitos investidores até entraram no negócio, apenas para ver o ativo “queimar na mão”. Os lojistas e prestadores de serviço não conseguiriam aproveitar os espaços.
E por que os incorporadores, então, decidiram por aderi-las? Porque, segundo o plano diretor, todo o espaço dedicado a uma fachada ativa pode ser adicionado no potencial construtivo do prédio. Ou seja, cada metro quadrado destinado a lojas com acesso público no térreo pode ser convertido em mais andares de apartamento nos andares de cima.
A ideia da medida é promover usos mais dinâmicos dos espaços públicos e conectar os edifícios às calçadas e, por consequência, ao trânsito de pessoas de fora dos prédios. A inspiração, conta Patiño, são as “cidades de 15 minutos”, conceito importado da França para definir modelos urbanos em que um morador consegue acessar quase todos serviços cotidianos em até 15 minutos a pé ou de bicicleta.
Vila Mariana, Ibirapuera, Perdizes, Vila Madalena, Santo Amaro e Rebouças são os eixos com maior número de empreendimentos com fachadas ativas, enquanto a maior proporção de empreendimentos com esses espaços se concentra na Santa Cecília, na Vila Madalena e em Perdizes.
“Para as fachadas ativas terem realmente um impacto, é preciso que a administração, ao ajustar a Lei, faça uma análise de cada um dos bairros. Cada rua de São Paulo tem suas especificidades”, afirma o vice-presidente da ACSP, Andrea Matarazzo. “Não adianta colocar uma fachada ativa onde não há consumidor. Esse balanceamento deve ser feito, mas não pode ser uma lei geral para a cidade toda, é muito específico para cada um dos lugares.”
Porém, apenas a distribuição geográfica e a vocação dos bairros em que estão localizadas não explica tudo. O desenho dessas áreas passou por diversas adaptações até que as incorporadoras chegassem a um (ou vários) modelos ideiais.
Fachada ativa em empreendimento da incorporadora Porte. (Foto: Divulgação/Porte)
Projetos adequados desde a partida
A One Innovation, uma incorporadora de imóveis de médio e alto padrão dedicada a empreendimentos nos bairros de Perdizes, Pinheiros, Itaim e Jardins, por exemplo, decidiu reduzir pela metade a metragem das fachadas ativas de seus prédios.
“Nos nossos prédios anteriores fizemos fachadas muito grandes, de 300 a 400 metros quadrados. Percebemos que era muito difícil vender, porque o aluguel ficava mais caro, precisava de um inquilino maior”, conta o vice-presidente da One Innovation, Paulo Petrin.
Os empreendimentos poderiam até ser vendidos, mas o processo tomava mais tempo. A One Innovation então procurou por consultorias de varejo para estudarem melhor as regiões e o tamanho dos projetos. Hoje, 80% das fachadas ativas nos empreendimentos da incorporadora estão ocupadas.
Nos desenhos mais modernos, as fachadas ativas precisaram resolver também questões estruturais que, até pouco tempo atrás, eram minimizadas. “Precisaram lidar com a exaustão, como funciona a entrada e saída de material de apoio. Lixo, por exemplo, como tratá-lo no dia a dia sem criar um mal-estar com as lojas? O mesmo vale para restaurantes que possuem operação de delivery”, explica Patiño, da JLL.
A Porte, responsável por um eixo imobiliário de mais de 10 prédios na Zona Leste de São Paulo, é outra incorporadora de olho nas possibilidades em fachadas ativas. “Para nós, o assunto das fachadas ativas faz sentido antes mesmo dos incentivos do Plano Diretor”, conta o diretor comercial da incorporadora, Igor Melro.
Até 2014, a empresa já havia tentado desenvolver projetos que incluíssem fachadas ativas, mas encontrou dificuldades para torná-los viáveis sem os incentivos. A dificuldade não era apenas da Porte. Segundo um levantamento da ACSP, dos 218 empreendimentos com fachadas ativas em 2023, 94,3% foram construídos após o Plano Diretor, enquanto apenas 5,6% são anteriores a ele.
Além do estímulo proposto pela legislação, a Porte também percebeu que, para dar liquidez aos ativos, precisaria encontrar modelos de venda que garantissem uma sintonia com os compradores. Como alternativa à simples compra do terreno, alguns dos donos de fachadas ativas de residenciais da companhia entram no empreendimento como sócios.
“O que nós aprendemos mais recentemente foi evitar comercializar essas lojas uma a uma. Quando você vende como uma alternativa de construção de patrimônio, o empresário fica com o espaço como um ativo financeiro, ele não detém conhecimento sobre o tema”, afirma Igor Melro.
Uma das decisões da companhia foi criar uma área chamada de Gestão de Ativos. Formada por pessoas com experiência em áreas como varejo, o setor auxilia investidores a encontrarem inquilinos mais adequados para alugar espaços para seus comércios ou serviços nas fachadas ativas do prédio. Hoje, investidores da incorporadora chegam a ter de 70% a 80% de ocupação nas fachadas.
Como o eixo de edifícios construídos pela Porte é próximo geograficamente, a empresa também busca atuar junto aos investidores para ocupar as fachadas ativas com uma variedade complementar de empresas. Recentemente, por exemplo, o 12º Cartório de Notas deixou o endereço que ocupou por anos na Alameda Santos ocupar a área comercial de um edifício da Porte e atender a Zona Leste.
A lógica por trás da composição de serviços e estabelecimentos diferentes é a mesma de um shopping: “Pelo modelo, pode-se cobrar menos de quem é gerador de fluxo de pessoas e mais de quem, eventualmente, tem uma posição um pouco menor. É como replicar as lojas âncora e satélite de um shopping”, conta Melro.
A melhoria na estrutura e no planejamento de fachadas ativas pode reverter a dominância de um perfil de lojas de amenidades e minimercados no uso dessas estruturas. Lojas como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar, Carrefour e Multi Coisas são mencionadas na pesquisa da ACSP como alguns dos empreendimentos mais presentes.
“Nessa nova versão das fachadas ativas, não são só lojas de amenidades, mas algo que seja um bom serviço e que tenha um entorno bem resolvido. Esse é o desafio. Construir o prédio acaba sendo uma commodity, desenhar os projetos é que realmente terá valor”, aponta Patiño, da JLL.
Selic, o mercado de escritórios corporativos em São Paulo demonstra operar sob uma lógica própria. Os dados do primeiro trimestre confirmam que mais de 80 mil metros quadrados foram ocupados na capital paulista, impulsionando a taxa de vacância para 16%, o menor patamar registrado nos últimos seis anos.
Imóveis de luxo em São Paulo valorizam dez vezes mais que a média em três anos
FipeZAP registrou no último mês uma alta de 0,51%, acelerando em relação ao percentual de janeiro, que chegou a 0,20%, de fevereiro, com alta de 0,32%, e de março 0,48%.
Estímulo às fachadas ativas
