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BC vê primeiros resultados de novo modelo para financiar crédito imobiliário

O ministro atribuiu parte da expansão recente do mercado às mudanças promovidas no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), implementadas em conjunto pelo governo federal, Banco Central e demais órgãos envolvidos na formulação da política habitacional.

“As mudanças que promovemos em conjunto avançaram no primeiro semestre deste exercício, comparado com o semestre do exercício anterior, em mais de 29% no crédito imobiliário no Brasil”, disse.

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O novo modelo de funding do crédito imobiliário brasileiro, criado para reduzir a dependência da caderneta de poupança e ampliar o uso de instrumentos de mercado, trouxe mais solidez para o sistema, mas também aumentou sua exposição às oscilações dos juros – e agora pede uma recalibragem antes de 2027. A avaliação foi feita nesta terça-feira (18) por Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), durante a abertura do ABECIP Summit 2026.

Segundo Cury, a transformação mais importante vivida pelo setor nos últimos anos não está apenas no volume de crédito concedido, mas na origem dos recursos que financiam os empréstimos imobiliários, com a diminuição da fatia da poupança nesse bolo e o aumento dos pedaços das Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e do mercado de capitais – uma diversificação que fortaleceu o sistema, mas tornou o custo do crédito mais sensível aos movimentos do mercado financeiro.

“Quando os vértices da taxa pré sobem, a captação a mercado fica mais cara. Como essas fontes ganharam peso, essa pressão chega mais rapidamente ao custo final do financiamento”, disse. “A diversificação trouxe resiliência, mas também maior sensibilidade ao mercado. Não é um defeito do desenho, é uma característica dele. E características se administram com prazos mais longos, previsibilidade regulatória e calibragem contínua”, completou.

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Modelo precisará ser ajustado até 2027

Cury defendeu o novo modelo de funding desenhado ao longo de 2025, mas ressaltou que sua implementação definitiva, prevista para 2027, ocorrerá em um cenário econômico diferente daquele observado durante sua elaboração.

“O modelo foi desenhado em 2025 e entra em vigor em 2027. E nesse intervalo algumas variáveis mudaram. Isso não invalida o que foi construído. Nenhum desenho complexo nasce pronto para sempre. Temos tempo para discutir evoluções com base em dados atualizados e chegar a 2027 com um modelo calibrado para o cenário atual”, disse.

A avaliação de que o novo modelo exigirá calibragens também apareceu em painel subsequente, que reuniu representantes de Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander. Embora tenha havido consenso sobre a necessidade de reduzir a dependência da poupança, os executivos defenderam ajustes antes da implementação definitiva das novas regras, prevista para janeiro de 2027.

Questionado sobre as conversas com o BC em torno da nova estrutura, Cury afirmou que a associação vem mantendo diálogo constante com o regulador e reconheceu a disposição da autoridade monetária para discutir aperfeiçoamentos na proposta. Segundo ele, porém, o prazo para definição das mudanças começa a se estreitar.

“Estamos em agosto, falando de uma regra que começa em janeiro. Então, além das boas conversas, vamos precisar ter as boas ações apoiando todo esse debate e toda essa abertura para que, de fato, estejamos preparados e tenhamos, em janeiro, as condições adaptadas à realidade que vivemos agora”, afirmou.

Segundo o executivo, o desafio é encontrar soluções que resolvam questões de curto prazo sem comprometer a sustentabilidade do sistema no longo prazo.

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A preocupação não é exclusiva da Abecip. No mesmo painel, representantes dos principais bancos do país afirmaram que a participação da poupança tende a continuar diminuindo nos próximos anos, enquanto instrumentos de mercado ganham relevância no financiamento imobiliário.

Segundo Romero Albuquerque, diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, a migração já está em curso. Apesar de a poupança continuar relevante para o setor, o crescimento das carteiras imobiliárias tem sido sustentado cada vez mais por instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outras fontes de mercado.

“A poupança continua importante, mas cada vez mais vai ter um peso relativo menor”, afirmou o executivo. “Cada vez mais a gente vai ter essa migração para o mercado”.

Na avaliação Albuquerque, a mudança reforça a necessidade de um ambiente de juros mais favorável para o crédito habitacional uma vez que, como as novas fontes de funding estão mais diretamente ligadas às condições de mercado, oscilações na curva de juros tendem a chegar com mais rapidez ao custo dos financiamentos imobiliários.

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Desburocratização que reduz custo

Além do funding, Cury defendeu que o setor concentre esforços na redução do tempo necessário para concluir uma operação imobiliária. “O cliente não compra a taxa. O cliente compra a casa (…) Entre a decisão de financiar e a chave na mão existe uma jornada de documentos, registros e prazos. Cada etapa tem um custo que alguém paga, e um tempo que ninguém recupera”, disse.

Nesse contexto, defendeu o avanço de iniciativas como o registro eletrônico de imóveis e a padronização de processos entre instituições financeiras, registradoras e incorporadoras.

“Temos o compromisso de reduzir de forma significativa o prazo entre a proposta e a assinatura. Registro eletrônico de imóveis e padronização de processos entre agentes financeiros, registradoras e incorporadoras são agendas essenciais. Simplificar é hoje uma das formas mais eficientes de baratear o crédito”, afirmou.

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novo modelo de funding do crédito imobiliário, criado para reduzir a dependência da poupança e ampliar o uso de recursos do mercado de capitais, começam a aparecer nas operações de financiamento habitacional. A avaliação foi feita nesta terça-feira (18) por Gilneu Vieira, diretor de Regulação do Banco Central, durante a abertura do ABECIP Summit 2026.

Segundo o executivo, a fase de testes da nova estrutura, iniciada nos últimos meses de 2025, já interrompeu a trajetória de queda das concessões observada naquele ano, com incremento nas concessões ara imóveis até R$ 1 milhão e na faixa entre R$ 1 milhão e R$ 2,2 milhões.

O novo modelo foi criado para promover uma substituição gradual da poupança como principal fonte de recursos do crédito imobiliário. Pela proposta, novas operações passam a ser financiadas prioritariamente por recursos captados no mercado, enquanto a poupança assume um papel complementar de redução do custo das operações.

O diretor explicou que, consciente do impacto que a mudança poderia causar, o Conselho Monetário Nacional (CMN) estabeleceu uma fase de testes e uma transição longa para evitar efeitos negativos sobre os contratos já existentes.

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“Na fase de testes iniciada nos últimos meses de 2025, 500 pontos-base da linha de compulsório, ou seja, 5% do saldo da poupança foram destinados à contratação de operações no novo formato, para que o mercado se acostumasse com o modelo. A partir de 2027, iniciará a vigência do novo modelo, também de forma gradual”, explicou.

Após nove meses de testes, o diretor do BC trouxe o seu balanço sobre o que mudou durante o período de transição.

“Para os imóveis até R$ 1 milhão, as taxas praticamente não se alteraram, bem como para os imóveis entre R$ 1 milhão e R$ 2,2 milhões – recebem 25 pontos pessoais superiores àqueles dos imóveis até R$ 1 milhão. Já para os imóveis acima de R$ 2,2 milhões, que tinham taxas abaixo dos imóveis até R$ 1 milhão, na ordem de 35 pontos, agora estão com taxas superiores aos imóveis de R$ 1 milhão, na ordem de 75 pontos percentuais”, disse.

Segundo o executiv, nos últimos dez anos, as taxas sempre foram próximas, independente do valor. “As menores eram observadas em operações com imóveis de valor superior a R$ 2,2 milhões. Mas, desde outubro de 2025, quando os testes do novo modelo começaram, as operações acima de R$ 2,2 milhões têm taxas maiores que as dos imóveis de valor abaixo de R$ 1 milhão”.

Na avaliação de Vieira, os resultados são animadores e indicam que a nova regra pode contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário “a partir de fontes alternativas de captação e para a maior estabilidade, previsibilidade e sustentabilidade do mercado imobiliário”.

Mercado de capitais ganha protagonismo

Entre os objetivos da mudança elencados por Vieira estão: a criação de um mercado secundário mais robusto, o melhor aproveitamento dos recursos da poupança e a ampliação do uso de instrumentos do mercado de capitais para financiar imóveis.

“A construção desse novo sistema passa necessariamente pela diversificação das fontes de recursos. Os modelos históricos FGTS e SBPE hoje são insuficientes, mas seguem sendo fundamentais para a sustentação do crédito habitacional e para uma política pública de moradia”, reforçou Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, que também falou na abertura do evento.

Tecnologia, regulação e novos desafios

Além das discussões sobre funding, a abertura do evento também destacou temas estruturais para a próxima década do financiamento habitacional: a importância da digitalização, do registro eletrônico, da inteligência artificial e da interoperabilidade de dados para aumentar a eficiência do sistema, tudo isso abarcado em um conjunto de mudanças regulatórias, tecnológicas e operacionais que vão além da questão do funding.

Especificamente dentro do novo modelo, Vieria apontou como desafios a definição dos indexadores dos contratos, os efeitos da portabilidade e a adaptação das instituições a uma estrutura mais baseada em recursos de mercado.

“Precisamos olhar os desafios de médio e longo prazo. O envelhecimento da população, as mudanças da composição de famílias, o processo de urbanização, as novas fronteiras, a necessidade de requalificação de áreas consolidadas exigirão cada vez mais uma customização das soluções financeiras a serem oferecidas para o setor privado e também para as famílias. O futuro da habitação não será construído apenas com mais crédito, mas com um crédito maior, mais eficiente, mais inclusivo e conectado ao desenvolvimento das cidades”, avaliou Magalhães.

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Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.

O mercado imobiliário acompanha de perto um dos projetos que podem modificar as regras entre proprietários e inquilinos na Argentina. A Lei de Inviolabilidade da Propriedade Privada, impulsionada pelo governo, recebeu meia sanção no Senado e agora deverá ser analisada pela Câmara dos Deputados.

Embora a iniciativa abranja diferentes aspectos relacionados ao direito de propriedade, um dos capítulos que pode ter maior impacto sobre o mercado de locação é o que altera o regime de despejos.

O projeto de lei em trâmite na Argentina estabelece um procedimento sumaríssimo para esses processos e mantém a obrigação de intimar previamente o inquilino em caso de falta de pagamento. No texto aprovado pelo Senado, esse prazo foi fixado em 10 dias corridos.

A proposta também permite o uso do domicílio eletrônico (como o e-mail) indicado no contrato para determinadas notificações e prevê mecanismos para que o inquilino possa depositar judicialmente as chaves caso o proprietário se recuse a recebê-las.

Vale destacar que a iniciativa ainda não é lei. Para entrar em vigor, deverá ser aprovada pela Câmara dos Deputados, promulgada e publicada oficialmente.

Para Andrés Sabatini, CEO da Sabatini Negócios Imobiliários, o ponto central do debate está no tempo atualmente necessário para recuperar um imóvel quando há um descumprimento contratual.

“Os conflitos relacionados aos despejos ocupam há anos um lugar central no mercado de locação. O tempo da Justiça para solucionar esses processos, somado aos descumprimentos contratuais e às dificuldades para recuperar um imóvel, gerou um debate permanente entre proprietários, inquilinos e especialistas.”

Despejos mais rápidos

Uma das principais mudanças propostas pela iniciativa é que os processos de despejo tramitem por meio de um procedimento sumaríssimo, uma via judicial mais rápida do que a utilizada habitualmente.

O objetivo é reduzir o intervalo entre o descumprimento contratual e a recuperação da posse do imóvel.

Isso, porém, não significa que a intervenção judicial deixará de existir ou que haverá despejo automático: o proprietário deverá entrar com a ação correspondente, e caberá a um juiz determinar como o processo deverá prosseguir.

“Entre as modificações mais relevantes, a iniciativa propõe que os processos de despejo tramitem por meio de um procedimento sumaríssimo, uma via judicial mais ágil do que a utilizada habitualmente”, explica Sabatini.

Para o especialista, a mudança pode produzir um efeito concreto sobre o mercado porque altera um dos riscos enfrentados por quem decide colocar um imóvel para alugar.

Na mesma linha, o consultor imobiliário Daniel Bryn chama atenção para um fator menos visível do mercado: a incerteza. “Reduz-se um dos custos mais caros do aluguel — e ele é invisível. Esse custo é a incerteza.”

Segundo Bryn, o problema não está apenas em quanto o proprietário pode cobrar pelo imóvel, mas também no risco associado à impossibilidade de recuperá-lo rapidamente diante de um descumprimento contratual.

“O maior temor do proprietário nunca foi o preço do aluguel. Era não conseguir recuperar rapidamente seu imóvel se o contrato fosse descumprido.”

O que muda para os proprietários

Para os proprietários de imóveis, uma das principais mudanças seria a possibilidade de reduzir o tempo necessário para recuperar uma propriedade diante de determinados descumprimentos.

O projeto contempla situações como falta de pagamento, vencimento do contrato, ocupações precárias e invasões, com diferentes instrumentos processuais para permitir um avanço mais rápido.

Mas a proposta também estabelece obrigações para os proprietários. Nos casos de inadimplência, será necessário realizar uma intimação formal prévia e conceder um prazo de pelo menos 10 dias corridos para que o inquilino regularize a dívida.

Além disso, o projeto determina que o proprietário não poderá se recusar a receber as chaves após o término da locação. Caso isso aconteça, o inquilino poderá recorrer à consignação judicial.

Para Sabatini, essas mudanças também são relevantes porque buscam organizar situações que frequentemente geram conflitos entre as partes.

“O projeto também reconhece o uso do domicílio eletrônico indicado no contrato para determinadas notificações, o que reforça a importância de que a documentação contratual e as comunicações entre as partes estejam corretamente elaboradas e atualizadas.”

O impacto sobre os inquilinos

Do outro lado, a reforma também altera as condições para quem aluga um imóvel. O principal efeito seria que, uma vez caracterizado o descumprimento e cumprida a respectiva intimação, o processo judicial poderia avançar por uma via mais rápida.

O projeto, porém, mantém uma etapa prévia para a regularização da situação. A intimação de 10 dias funciona como um período no qual o inquilino pode quitar a dívida antes do avanço da ação judicial.

A proposta também cria uma proteção diante de outra situação que pode gerar conflitos: a recusa do proprietário em receber as chaves ao final do contrato.

Nesse caso, o inquilino poderá realizar uma consignação judicial e formalizar a devolução do imóvel.

O projeto também contempla situações de vulnerabilidade. Em determinados casos em que residam menores de idade, pessoas com deficiência ou idosos em situação de desamparo, o juiz poderá determinar a intervenção dos órgãos competentes e conceder um prazo para buscar uma solução habitacional temporária.

Como a reforma afeta a oferta de imóveis para aluguel

Uma das questões levantadas pela reforma é se uma maior proteção aos proprietários poderia resultar em mais imóveis disponíveis para locação.

Para Bryn, existe uma relação entre as regras que regulam o mercado e a decisão dos proprietários de colocar seus imóveis para alugar. “A oferta de aluguéis aumentaria? Precedente: quando a Lei de Aluguéis foi revogada, a oferta de apartamentos na cidade de Buenos Aires passou de 4.400 para 16 mil.”

A avaliação do especialista é que uma reforma capaz de reduzir a incerteza poderia reforçar essa tendência, embora não de forma imediata. “Se o projeto de lei for aprovado e aplicado corretamente, poderá reforçar a tendência. Não de uma hora para outra, mas gradualmente.”

A questão é relevante porque a quantidade de imóveis que os proprietários estão dispostos a oferecer para locação não depende exclusivamente da legislação. Também influenciam a rentabilidade esperada, a inflação, os custos de manutenção, a carga tributária, o câmbio e a previsibilidade das regras.

O próprio Bryn pondera sobre as expectativas: “Mesmo se for aprovado, não resolve tudo. Investir em imóveis para gerar renda também depende da rentabilidade esperada, da inflação, do custo de manutenção, do regime tributário, do dólar e de regras previsíveis.”

Por enquanto, a iniciativa deu um primeiro passo no Congresso. O Senado aprovou o projeto em primeira instância, mas ainda falta a análise da Câmara dos Deputados. Até que esse processo seja concluído, as regras atuais dos contratos de aluguel e dos processos de despejo continuam em vigor.

Matéria publicada originalmente em Forbes Argentina

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O executivo do Santander defendeu ainda a necessidade de reequilíbrio das contas públicas como forma de garantir a redução dos juros e do custo do funding de modo geral. “A poupança está tendo uma participação cada vez menor no funding. Acho que é um movimento sem volta. Vamos depender cada vez mais de funding de mercado. Daí a importância de ter redução estrutural da Selic para termos condição de crescer”, comentou. “Com juro elevado, a parcela fica elevada. E com isso enquadramos um público cada vez menor nos financiamentos.”

Os executivos participaram de um debate sobre financiamento imobiliário durante a conferência anual do Santander, realizada nesta segunda-feira, 17.

Em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, disse que, caso o presidente Lula seja reeleito, o governo deverá voltar a estudar a possibilidade de acabar com a isenção de LCIs e LCAs.

Segundo ele, o fim da isenção foi proposta por ele e por seu antecessor na pasta, Fernando Haddad, para acabar com o que entendem ser distorções do mercado.

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Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.

Os preços dos imóveis novos nas 70 principais cidades da China caíram cerca de 3,2% em julho deste ano ante igual mês do ano anterior, segundo dados do Escritório Nacional de Estatísticas do governo local divulgados na madrugada desta segunda-feira (horário de Brasília).

O recuo ocorre em meio à crise imobiliária na China e após uma leitura que mostrou queda de 3,3% nos preços na leitura anterior, de junho.

As três maiores quedas ficaram com Luzhou (-7,7%), Baotou (-7,2%) e Luoyang (-6,1%).

Na contramão, Xangai apresentou apreciação de 3% na mesma janela, a maior dentre as 70 cidades analisadas, seguida por Hangzhou (+2,6%) e Hefei (+0,3%).

Dessa forma, os dados do Escritório Nacional de Estatísticas da China mostram que o mercado de imóveis residenciais continuou apresentando desempenho bastante desigual entre as 70 grandes e médias cidades.

As estatísticas também apontam que o comportamento dos preços varia também conforme a metragem do imóvel.

Em algumas cidades, como Xangai, imóveis menores e médios apresentaram crescimento anual, enquanto em outras as quedas foram disseminadas pelas diferentes faixas. O documento ressalta ainda que os dados abrangem apenas os distritos urbanos, excluem condados e, desde janeiro de 2026, utilizam 2025 como novo período-base da pesquisa, uma mudança destinada a refletir melhor a estrutura das vendas.

O Escritório de Estatísticas mensura a variação de preços em imóveis residenciais unifamiliares, considerando apenas contratos de hipotecas convencionais dentro dos padrões de conformidade do mercado.

A metodologia segue o modelo “repeat-sales”, que compara o valor do mesmo imóvel em duas transações distintas — venda ou refinanciamento — para captar a evolução real dos preços ao longo do tempo, descontando efeitos de mix ou qualidade dos imóveis.

O resultado mensal considera dados de 70 cidades de médio e grande porte, consolidados em uma média ponderada calculada pela Thomson Reuters.

Variações de preços de imóveis nas 10 maiores cidades da China

1. Xangai: +3,0%
2. Hangzhou: +2,6%
3. Nanjing: -1,8%
4. Guangzhou: -2,2%
5. Wuhan: -2,1%
6. Pequim: -2,3%
7. Shenzhen: -2,9%
8. Chongqing: -3,7%
9. Tianjin: -4,4%
10. Chengdu: -5,1%

Investimento em ativos fixos cai 6%, enquanto setor imobiliário recua 19%

Mais dados divulgados pelo governo chinês ainda nesta segunda-feira (17) mostram que nos primeiros sete meses deste ano o investimento em ativos fixos (excluindo as famílias rurais) alcançou 26,0328 trilhões de yuans (aproximadamente R$ 20,05 trilhões).

A cifra mostra queda de 6,7% no comparativo de base anual. Descontado o investimento em desenvolvimento imobiliário, o investimento em ativos fixos recuou 3,7%.

O investimento em infraestrutura caiu 3,6% na comparação anual.

A área de imóveis comerciais recém-construídos vendidos foi de 450,21 milhões de metros quadrados, uma queda de 11,8% na comparação anual.

O total de vendas de imóveis comerciais recém-construídos foi de 4,2718 trilhões de yuans (aproximadamente R$ 3,29 trilhões), recuo de 13,1%.

Em julho, o investimento em ativos fixos (excluindo as famílias rurais) na China caiu 1,42% em relação ao mês anterior.

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A forma como o brasileiro vai morar nas próximas décadas está mudando – e a grande transformação não virá de um novo material de construção ou de um método mais rápido de erguer paredes. “A grande disrupção do nosso setor não é da forma de se fazer – é do consumo desse teto. Se vai ser por compra, locação ou qualquer coisa do gênero”, afirma Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, em entrevista ao InfoMoney Entrevista.

Para Fischer, a locação institucional – modelo em que a incorporadora constrói, administra e aluga os imóveis, em vez de vendê-los – é a próxima fronteira do setor no Brasil. O braço do grupo para esse negócio é a proptech Luggo, plataforma de aluguel por assinatura da MRV – que “veio de um ensinamento que a companhia trouxe dos Estados Unidos”. O modelo, que é gigante nos EUA, ainda engatinha no Brasil e, para Fischer, o principal motivo se chama taxa de juros.

“Com 15% de taxa de juros, esse mercado não nasce. Ele está adormecido”, afirma o executivo. A Luggo já chegou a operar 4 mil unidades, mas o potencial, segundo Fischer, é muito maior. “Quando o Brasil se rearranjar, essa indústria vai nascer e vai explodir. A demanda está lá.”

Ao mesmo tempo em que Fischer defende o potencial do modelo, a MRV&CO está, na prática, reduzindo sua exposição ao negócio. Em julho, companhia assinou um memorando com a JiveMauá para estruturar a venda de ativos da Luggo – movimento que o mercado interpretou como mais um passo no processo de desalavancagem do grupo.

O desinvestimento, ainda que pontual, contrasta com o discurso de aposta nesse modelo de negócios e expõe a tensão entre a visão estratégica de longo prazo e a necessidade de fazer caixa em um cenário de juros elevados.

O executivo também disse que o perfil do comprador da MRV – cuja idade média é 31 anos e está adquirindo o primeiro imóvel – mostra que o sonho da casa própria continua forte, mas que a forma de acessá-lo está mudando. “O que mudou é que a nova geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde.”

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Sobre o envelhecimento da população brasileira, Fischer afirmou que o fenômeno ainda não afeta as decisões de investimento da companhia no curto prazo, mas pode abrir espaço para novos modelos de moradia num horizonte de 5 a 10 anos – especialmente para uma população que já não consegue tomar um financiamento de 30 anos. “Não é só o produto, é o modelo de acesso”, disse.

Para Fischer, o potencial da indústria de locação institucional no Brasil é “gigantesco”, mas depende de um contexto macroeconômico mais favorável. “A nossa indústria precisa de taxas de juros baixas. Se não, ela se desequilibra. Quando a gente buscar um equilíbrio econômico que traga uma taxa de juros mais baixa, você vai ver uma indústria que hoje tem uma participação pequena no PIB explodir.”

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A construção civil brasileira vive um paradoxo. A demanda segue forte – um déficit de 6 milhões de moradias que, pela primeira vez, parou de crescer. Apesar de transformações, o crédito, ou funding, existe. Mas há cada vez menos quem construa. “A dificuldade de mão de obra no nosso setor é estrutural. E não vejo que ela vai mudar”, diz Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO (MRVE3), em entrevista exclusiva no InfoMoney Entrevista.

“No fim do ano passado, conversei com uma empresa chinesa. A idade média do operário da construção civil na China hoje é 51 anos. É uma economia dinâmica, o jovem tem outras opções. Ele prioriza outras coisas”, afirma Fischer. “Isso é uma força tão violenta que acaba te empurrando na direção da industrialização.”

Leia mais: Como novas regras tributárias vão reformar Construção Civil

O executivo, que começou como estagiário de engenharia na década de 1990 e hoje comanda o maior conglomerado de construção e incorporação do país, com 270 canteiros de obras em operação no Brasil, alerta que o problema não é brasileiro – e a solução passa por uma transformação que o setor ainda não conseguiu fazer.

Segundo Fischer, a reforma tributária, que começa a valer em poucos meses, pode ser o primeiro passo concreto nessa direção, ao permitir que incorporadores médios e pequenos tenham acesso a novas tecnologias sem serem punidos pela carga tributária.

Fischer também defendeu a modernização dos planos diretores municipais como ferramenta para destravar a habitação de interesse social em regiões centrais das cidades. Citou São Paulo como “exemplo a ser repetido no Brasil afora” e disse que a grande disrupção do setor não está na forma de construir, mas na forma de morar – com a locação institucional ganhando espaço quando o país conseguir taxas de juros mais civilizadas.

Leia mais: MRV (MRVE3): por que as ações saltaram mais de 14% mesmo com prejuízo de R$ 626 mi?

Leia, abaixo, trechos editados da entrevista com o CEO da MRV&CO, Eduardo Fischer.

IM: Você tem uma trajetória bastante tradicional. Começou como estagiário de engenharia dentro da MRV na década de 1990 e hoje é CEO. O que essa trajetória de mais de 30 anos conferiu de vantagem em relação a um executivo que vem do mercado financeiro? Qual o seu “super trunfo”?

Fischer: Não diria que é um super trunfo, é um acúmulo de experiências. Boa parte da minha carreira foi em canteiros de obras. A construção civil é muito específica. Cada ativo é único. Desde a compra do terreno até o desenvolvimento do projeto, todo o processo de legalização, que é longo no Brasil, traz uma artesanalidade. A chance de você ter uma proximidade da operação faz diferença na nossa indústria. Esse conhecimento construído ao longo de décadas acumula e faz bastante diferença

IM: Você pegou a MRV bem menor do que é hoje e acompanhou a expansão, a internacionalização, a criação das novas marcas – Resia, Lugo, Urba. E agora a MRV parece estar num movimento de maior simplificação. O que você pode dividir com a gente desses momentos?

Fischer: Estou na MRV há quase 34 anos, dos 47 da companhia. Peguei essa fase toda de novos negócios e expansão geográfica, que não era comum – a nossa indústria era tradicionalmente local. Crescer geograficamente traz desafios operacionais enormes exatamente por conta dessa artesanalidade. Acho que um dos grandes trunfos da MRV foi conseguir fazer esse crescimento geográfico com eficiência. Ganhamos escala e nos tornamos um expert numa operação diversificada com um footprint grande no Brasil. Isso nos deu segurança para experimentar outros negócios, outras marcas, até outro país.

IM: Falando em expansão geográfica, até quando vocês acham que a Resia, que opera nos EUA, vai ter impacto no balanço da MRV?

Fischer: A gente fez um plano de desinvestimento que já tem dois anos. Anunciamos recentemente duas transações importantes – vendas de ativos já terminados e de terrenos. Até o final de 2026, início do primeiro semestre de 2027, a gente já vai ter boa parte disso no passado.

IM: Voltando alguns anos, você acha que esse investimento deveria ter sido feito?

Fischer: Acho que sim. A MRV desenvolveu uma capacidade operacional muito robusta. Quando a gente olhava para o cenário antes da pandemia, era um mercado que se mostrava bastante positivo, com demanda enorme. A decisão foi tomada antes da pandemia. O cenário mudou completamente – os custos dispararam no mundo inteiro. Mas a quantidade de aprendizado que isso nos trouxe e a nossa capacidade de empreender num cenário bem diferente valem para o Brasil.

IM: O mercado fala em turnaround da MRV desde o ano passado. Que indicadores mostram que ele realmente aconteceu?

Fischer: Olhando para os indicadores: primeiro, a margem de originação dos novos empreendimentos – os terrenos que estão sendo comprados hoje – está em 35%, a melhor da nossa história. Segundo, a margem bruta da MRV Brasil já está em 31,2%, a maior em sete anos. E terceiro, a geração de caixa cresce a cada trimestre. No 2T26, foram R$ 148,7 milhões só na operação brasileira. A dívida líquida está em R$ 5,9 bilhões e, com as vendas da Resia, deve cair para R$ 4,6 bilhões.

IM: Quando você fala dessa margem, qual margem a gente está falando?

Fischer: A gente olha para a margem bruta, que é a referência do setor. A margem sendo originada hoje está em 35%. A margem contábil da MRV hoje gira em 31% – ou seja, tem um catch-up a fazer, e ele vai acontecer à medida que a gente constrói essa safra nova. A geração de caixa por unidade vai ser maior porque essa margem também é maior.

IM: Podemos esperar uma melhora da dívida da companhia nesse trimestre?

Fischer: Trimestre a trimestre, a gente enxerga isso acontecendo. A boa notícia é que a cada trimestre vem melhor do que o anterior. É o que você pode esperar da gente: constância.

IM: Dentro dessa estratégia está essa diminuição de lançamentos? Porque nos balanços recentes a gente viu uma diminuição.

Fischer: Não necessariamente. A demanda está lá muito forte. A gente tem um land bank muito robusto, comprado de forma muito mais equilibrada do que no passado. Antes era comum comprar o terreno em dinheiro e ficar com capital imobilizado por anos até lançar. Hoje a originação tem sido cada vez mais equilibrada – basicamente permuta. Eu pago ao dono do terreno um percentual do que vou receber no momento que vendo. Isso me permite lançar mais. O objetivo é vender mais do que eu lancei, para que o estoque caia e o dinheiro entre antes de eu gastá-lo na construção.

IM: Qual é a principal linha de negócio de vocês e onde cabe melhoria?

Fischer: A nossa principal operação é a de baixa renda – o core da marca MRV. É 90% do nosso negócio. É onde a gente aloca mais energia e onde temos ambição de crescimento. O FGTS é o pilar principal para esse mercado funcionar tão bem. Depois tem a Urba, que é uma loteadora com potencial enorme, crescendo no ritmo dela com margens muito altas. E tem a Lugo, que é o nosso laboratório de locação institucional – um ensinamento que trouxemos dos Estados Unidos.

IM: Vocês divulgaram o balanço do segundo trimestre na semana passada. Qual a sua avaliação sobre os números?

Fischer: Os resultados estão em linha com a estratégia que a gente desenhou. Teve a venda de ativos na Resia e da Lugo aqui no Brasil, que ajudam o processo de desalavancagem. Na ponta da MRV Brasil, você vê um crescimento constante em todos os indicadores – a receita se aproximando de R$ 3 bilhões por trimestre, margem bruta crescendo, geração de caixa crescendo. Estamos on track na nossa estratégia de crescimento da operação e de rentabilidade.

IM: O presidente do conselho consultivo da CBIC falou sobre ‘componentização’, ou seja, unir indústrias dentro da indústria de incorporação, cada um com sua expertise, como uma consequência da Reforma Tributária. É uma aposta que você também faz?

Fischer: Eu tenho uma crença muito forte de que a construção civil vai passar por uma transição muito forte na próxima década. A gente tem apostado nisso. Existe um fenômeno acontecendo que é a dificuldade de mão de obra, e ela é estrutural. Não é exclusiva do Brasil. A China tem o mesmo problema. Isso é uma força tão violenta que acaba te empurrando na direção da industrialização. E as indústrias hoje estão muito mais maduras e sofisticadas para dar esse salto.

IM: A Reforma Tributária vai ter um impacto no preço final para o consumidor. Existe uma tese de possível encarecimento. O que vocês preveem?

Fischer: Sinceramente, ninguém consegue cravar isso hoje. É uma incerteza enorme. Depende muito de como a indústria de insumos vai se comportar. Do jeito que a gente participou das discussões, a nossa associação entendeu que ela seria neutra, especialmente para imóveis de interesse social. Mas é uma teoria. Vamos saber de fato à medida que a reforma for funcionando. Meu best guess é que vai ser neutra, especialmente para imóveis de interesse social, porque a legislação buscou endereçar essa questão com redutores para não haver encarecimento.

IM: O que ouve-se de muitos agentes do setor é que o jovem prefere dirigir um carro de aplicativo com ar-condicionado do que ir para o canteiro de obras. Você concorda?

Fischer: Quando eu comecei, a construção civil era uma das indústrias mais mal remuneradas. Isso mudou. Hoje os salários médios são bons, altos, muito maiores do que um motorista de aplicativo ganha. Mas, na outra ponta, você tem uma indústria que é fisicamente desgastante, exposta ao sol, à chuva. O jovem olha para isso e faz uma escolha racional.

IM: Existe uma dificuldade de mão de obra mais expressiva no Rio de Janeiro, conforme alguns relatos que ouvimos?

Fischer: Não tenho essa percepção especificamente sobre o Rio. A dificuldade que a gente tem hoje é muito parecida em todos os lugares. Santa Catarina, talvez, seja mais difícil hoje que o Rio para nós.

IM: A gente tem visto muitos lançamentos de compactos no centro expandido de São Paulo, muito voltados para investidor. Os lançamentos para famílias têm ficado mais raros?

Fischer: Tenho uma percepção completamente diferente. Desses 100 mil imóveis que eu te falei, a maioria é para famílias. A configuração de família mudou – antigamente eram dois, três filhos. Hoje é muito comum famílias que não têm filhos ou têm um. O produto compacto, com dois dormitórios, abriga uma família. A enorme maioria dos imóveis de interesse social em São Paulo é para esse extrato da população. Obviamente você tem investidores, houve um ruído recente sobre má utilização da legislação, mas isso é bem específico.

IM: A nova geração demora mais para querer patrimônio. Outras pesquisas mostram que o sonho da casa própria existe, mas não se realiza na prática. Como vocês observam isso?

Fischer: A idade média do nosso comprador é 31 anos. É o primeiro imóvel, o início da vida. O sonho da casa própria existe e continua forte. O que mudou é que essa geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde. O mercado tem espaço para tudo isso acontecer ao mesmo tempo – especialmente num país com déficit de 6 milhões de moradias.

IM: Como o envelhecimento da população impacta a MRV? Como vocês olham para isso no longo prazo?

Fischer: Não percebo isso no nosso pipeline hoje. Ainda existe um desequilíbrio de demanda e oferta na parte jovem da população muito grande. Talvez isso comece a afetar as decisões de investimento da companhia daqui a 5 a 10 anos. Mas pode ser atendido por outros modelos, como a locação – porque essa população mais velha já não consegue tomar um financiamento de 30 anos. A forma de acessar o imóvel muda.

IM: Para encerrar: o Galo [Clube Atlético Mineiro] é dono da Arena MRV? A MRV é dona da Arena do Galo?

Fischer: [Risos] Não, a MRV está só o naming rights. O estádio é do Galo. Mas foi um investimento maravilhoso para a nossa marca. E, como atleticano, posso dizer: quem tem a oportunidade de conhecer a Arena MRV sabe que é uma experiência fenomenal. Não conheço nenhum estádio no Brasil como aquele.

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FipeZap, que acompanha 36 cidades espalhadas por todo o Brasil.

No geral, as diferenças entre cidades e até entre bairros de uma mesma capital mostram mercados imobiliários quase incomparáveis. Mas na média, o preço anunciado chegou a R$ 54,17 por metro quadrado em julho.

Recife aparece em segundo lugar entre as capitais com o metro quadrado a R$ 64,11, Belém, a R$ 62,65, Florianópolis, a R$ 60,84, e Rio de Janeiro, a R$ 60,80.

Na outra ponta, Pelotas (RS) registra o menor valor entre todas as cidades pesquisadas, de R$ 20,68 por metro quadrado.

Entre as capitais, Campo Grande é a mais barata, com R$ 31,55, seguida de Teresina, com R$ 32,45, e Aracaju, com R$ 36,90.

Isso significa que alugar um apartamento de 60 metros quadrados, usando apenas o preço médio anunciado como referência, representaria cerca de R$ 4.320 mensais em Barueri, contra aproximadamente R$ 1.240 em Pelotas, isso antes de taxas como condomínio, IPTU e outras despesas.

Leia Mais: Aluguel sobe quase 6% até julho e continua bem acima da inflação, mostra FipeZap

Pinheiros se destaca em São Paulo…

As diferenças ficam ainda maiores quando o levantamento compara os valores por bairros. Na cidade de São Paulo, que possui preço médio de R$ 65,18 por metro quadrado, Pinheiros aparece entre as áreas mais representativas do índice com aluguel de R$ 99,20 por m² em julho. Itaim Bibi vem logo depois, com R$ 94,20, seguido de Moema, com R$ 84,80, Jardins, com R$ 82,60, e Paraíso, com R$ 82,40.

Entre os bairros selecionados pela FipeZap com preços menores aparecem Santana, na Zona Norte da capital, com R$ 48,30 por metro quadrado, e Vila Andrade, na Zona Sul fica em R$ 53,20. A diferença entre Pinheiros e Santana, por exemplo, passa de 100%. Em um apartamento hipotético de 60 m², a média anunciada equivaleria a aproximadamente R$ 5.952 mensais em Pinheiros e R$ 2.898 em Santana.

Nos últimos 12 meses, Pinheiros acumulou alta de 6,4%, enquanto Santana avançou 8,2%. Já Vila Mariana apresentou queda de 2% e Jardins recuou 0,5% no mesmo período.

… e Leblon no Rio

No Rio de Janeiro, as distâncias são ainda mais expressivas. Embora a média da cidade esteja em R$ 60,80 por metro quadrado, o Leblon alcançou R$ 123,80 por m² em julho, praticamente o dobro da média municipal. Ipanema aparece em seguida, com R$ 117,90, enquanto Lagoa registra R$ 88,60, Copacabana R$ 76,80, Barra da Tijuca R$ 76,30 e Botafogo R$ 75,80 por metro quadrado.

Entre os bairros selecionados com valores menores aparecem Recreio dos Bandeirantes, com R$ 43,40, e Tijuca, com R$ 38,20 por m². Na comparação, o metro quadrado anunciado no Leblon custa mais de três vezes o observado na Tijuca dentro da mesma cidade.

Também chama atenção a velocidade dos reajustes. Em 12 meses, Copacabana teve valorização de 20,8%, Botafogo de 20,1%, Flamengo de 19,3% e Lagoa de 18,3%. Mesmo o Leblon, já partindo de um dos preços mais elevados do país, avançou outros 8,7%.

Capitais mais baratas

Preço baixo, porém, não significa necessariamente aluguel estável. Aracaju é um dos exemplos mais claros. Apesar de apresentar preço médio relativamente baixo, de R$ 36,90 por metro quadrado, foi a capital com a maior valorização acumulada em 2026, de 16,12%, e também liderou a alta em 12 meses, com 25,78%.

Teresina, outra das capitais mais baratas, com R$ 32,45 por metro quadrado, acumula alta de 19,16% em 12 meses. Fortaleza, cujo valor médio é de R$ 41,66/m², registra avanço de 16,27% no mesmo período. O comportamento mostra que os mercados com valores absolutos menores podem enfrentar reajustes proporcionalmente maiores, reduzindo parte da vantagem de morar nessas localidades, conforme o FipeZap.

Na outra ponta, São Paulo continua sendo a capital mais cara, mas seus preços subiram 5,53% em 12 meses, bem menos do que os reajustes observados em Aracaju, Teresina, Fortaleza e Rio de Janeiro.

Rentabilidade

O ranking dos preços também não coincide necessariamente com o da rentabilidade. Barueri tem o maior aluguel por metro quadrado entre as cidades monitoradas, mas seu retorno estimado com locação é de 7,12% ao ano. Santos, embora tenha preço menor, de R$ 59,97/m², apresenta rendimento de 8,44%. Campinas combina aluguel médio de R$ 55,52 com retorno de 8,23% ao ano.

Entre as capitais, Recife apresenta o maior rental yield, de 8,47% ao ano, embora São Paulo tenha o metro quadrado mais caro. A capital paulista oferece retorno estimado de 6,42%.

Os números reforçam que preço elevado e rentabilidade não caminham necessariamente juntos. Para o inquilino, a localização continua sendo decisiva para o peso da moradia no orçamento. Para o investidor, o desafio é equilibrar valor de aquisição do imóvel, aluguel potencial e perspectiva de valorização.

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FipeZap de Locação Residencial de julho, elaborado a partir de anúncios de apartamentos prontos para locação em 36 cidades, sendo 22 capitais. Vale frisar que o indicador acompanha preços pedidos em novos contratos, e não os reajustes aplicados aos aluguéis já vigentes.

Somente em julho, os preços avançaram 0,70%, desacelerando ligeiramente diante dos 0,81% registrados em junho. Mesmo com a perda de ritmo, o aumento mensal ficou dez vezes acima da inflação medida pelo IPCA, de 0,07%. O IGP-M, conhecido como índice do aluguel por ser tradicionalmente usado como referência em contratos imobiliários, caiu 1,16% no mês.

O comportamento reforça uma tendência que se mantém há vários anos de que o mercado de novos aluguéis vem se descolando dos principais índices gerais de preços. Nos últimos 12 meses até julho, a valorização média de 9,28% também superou com larga margem o IGP-M, que avançou apenas 2,76%.

Leia Mais: Aluguel acumula alta de 5,24% no semestre e segue pressionando orçamento

Alta generalizada

A pressão sobre os preços está disseminada por todo o território nacional. Entre janeiro e julho, 34 das 36 cidades monitoradas apresentaram aumento dos valores anunciados, incluindo 21 das 22 capitais acompanhadas pelo índice.

Entre as capitais, Aracaju liderou a valorização no ano, com alta de 16,12%, seguida de Campo Grande  com 11,95%, Manaus com 11,04%, Fortaleza com 10,98% e Natal com 10,72%. O Rio de Janeiro também aparece entre as maiores pressões, com avanço de 9,94% até julho. A única capital que registrou uma queda acumulada no ano foi São Luís, onde os preços recuaram 0,44%.

Na comparação de 12 meses, o quadro muda um pouco, mas continua mostrando aumentos fortes. Aracaju novamente lidera, com 25,78%, seguida de Teresina (19,16%), Fortaleza (16,27%), Brasília (14,80%) e Natal (14,60%). Entre as 22 capitais, apenas Campo Grande apresentou recuo nesse intervalo, de 4,98%.

Segundo o FipeZap, o resultado mostra que a alta do aluguel não está concentrada apenas nos mercados tradicionalmente mais caros, como São Paulo e Rio de Janeiro. Capitais com preços absolutos mais baixos vêm apresentando algumas das maiores variações percentuais, movimento que pode representar pressão adicional sobre o orçamento das famílias locais.

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Líderes de mercado

O tipo do imóvel também interfere na velocidade da valorização. Em julho, os apartamentos de dois dormitórios registraram a maior alta, de 0,85%. No acumulado do ano, também lideram, com avanço de 6,90%, e em 12 meses acumulam valorização de 10,21%.

Já os imóveis com quatro dormitórios ou mais registraram a menor pressão, com alta de 0,26% no mês, 2,66% em 2026 e 6,37% em 12 meses. Os dados sugerem maior pressão justamente sobre imóveis de tamanho intermediário, tradicionalmente procurados por casais e famílias menores.

Preço por metro quadrado

O preço médio dos novos aluguéis chegou a R$ 54,17 por metro quadrado em julho. Apartamentos de um dormitório continuam sendo proporcionalmente os mais caros, com média de R$ 72,08 por metro quadrado, enquanto os imóveis de três quartos apresentam o menor valor, de R$ 46,58 por metro quadrado.

Entre as capitais, São Paulo segue como a mais cara do país, com aluguel médio anunciado de R$ 65,18 por metro quadrado. Logo atrás aparecem Recife, com R$ 64,11, Belém, com R$ 62,65, Florianópolis, com R$ 60,84, e Rio de Janeiro, com R$ 60,80 por metro quadrado.

No extremo oposto estão Campo Grande, com R$ 31,55 por metro quadrado, Teresina, com R$ 32,45, e Aracaju, com R$ 36,90. A diferença mostra que o imóvel alugado na capital mais cara custa, por metro quadrado, mais que o dobro do observado na mais barata.

Retorno de investimento

Para o proprietário, porém, a forte valorização dos aluguéis não significa necessariamente que o imóvel seja o investimento mais rentável. O chamado rental yield, indicador que relaciona o valor recebido com aluguel ao preço estimado do imóvel, ficou em 6,14% ao ano em julho. Segundo a FipeZap, esse retorno ainda é inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses.

Imóveis de um dormitório apresentaram a melhor rentabilidade média, de 6,78% ao ano, enquanto unidades com quatro quartos ou mais tiveram retorno de apenas 4,84%.

Entre as capitais, Recife lidera, com rendimento estimado de 8,47% ao ano, seguida de Cuiabá (8,31%), Belém (8,18%), Manaus (7,99%) e Natal (7,85%).

O balanço até julho mostra, portanto, dois movimentos simultâneos. Para o inquilino, o aluguel continua representando uma pressão que cresce acima da inflação. Já para o proprietário, apesar da valorização dos contratos, o retorno obtido com a locação ainda precisa disputar espaço com aplicações financeiras favorecidas pelo nível elevado dos juros.

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