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O grupo IOI Properties, controlado pelos irmãos Lee Yeow Chor e Lee Yeow Seng, está adquirindo um edifício comercial de alto padrão em Singapura por S$ 2,5 bilhões (cerca de R$ 9,3 bilhões), expandindo sua atuação em meio ao aquecimento imobiliário de um dos mercados mais caros do mundo.

A incorporadora listada na Bolsa da Malásia adquirirá 100% de participação na Asia Square Tower 2, localizada no centro do distrito financeiro de Marina Bay, da CapitaLand Integrated Commercial Trust.

O arranha-céu de 46 andares mostra-se como um edifício de escritórios premium com 72.343 m² de área locável líquida e exibe entre seus principais inquilinos o Mizuho Bank, do Japão, e a Allianz, da Alemanha. A aquisição impulsionará a presença da IOI Properties no distrito central de negócios de Singapura, somando-se ao seu portfólio que já conta com as torres IOI Central Boulevard e South Beach.

“Esta nova aquisição reflete a convicção contínua do IOI Properties Group em ativos de primeira linha em Singapura, que oferecem fluxos estáveis de renda recorrente apoiados por fundamentos de mercado sólidos”, declarou Lee Yeow Seng, CEO do grupo, no comunicado.

Assim que o negócio for finalizado até o terceiro trimestre deste ano, a IOI Properties terá S$ 10 bilhões (R$ 37,2 bilhões) em ativos sob gestão, com uma área locável total de 241.548 m² em Singapura. A transação ocorre enquanto a CapitaLand anunciou separadamente a compra do complexo de compras Paragon, na região comercial da Orchard Road, por S$ 3,9 bilhões (R$ 14,5 bilhões).

O pujante mercado imobiliário de Singapura atrai investidores que buscam ativos de refúgio seguro em meio às crescentes tensões geopolíticas mundiais. O volume de investimentos em hotéis, escritórios e ativos de varejo em Singapura subiu 18%, atingindo S$ 34 bilhões (R$ 126,4 bilhões) em 2025, o maior patamar em oito anos, impulsionado por taxas de juros mais baixas na Cidade do Leão, conforme dados da consultoria imobiliária CBRE.

Em fevereiro, a Frasers Property, controlada pelo bilionário tailandês Charoen Sirivadhanabhakdi, comprou parte do shopping Centrepoint, na Orchard Road, por S$ 392 milhões (R$ 1,45 bilhão), estabelecendo o caminho para uma futura revitalização.

A IOI Properties também tem se expandido de forma constante em Singapura, onde a família Lee figura entre os maiores proprietários de imóveis comerciais. Em setembro, a empresa comprou a participação restante de 50% no empreendimento de uso misto South Beach, da City Developments de Kwek Leng Beng, por S$ 835 milhões (R$ 3,1 bilhões).

Os irmãos planejam produzir dois fundos imobiliários (REITs), um na Malásia e outro em Singapura, entre este ano e o próximo. Os ativos combinados estão avaliados em cerca de US$ 8 bilhões (R$ 39,8 bilhões), incluindo aproximadamente US$ 2 bilhões (R$ 9,9 bilhões) em propriedades malaias.

A IOI Properties visa levantar 2 bilhões de ringgits (R$ 2,5 bilhões) com a listagem de seu fundo malaio no quarto trimestre de 2026, enquanto elabora uma listagem separada para os ativos de Singapura nos próximos dois anos.

Com um patrimônio líquido combinado de US$ 8,5 bilhões (R$ 42,3 bilhões), os irmãos Lee estão entre as pessoas mais ricas da Malásia.

Eles são filhos do falecido Lee Shin Cheng, que estabeleceu um próspero negócio de óleo de palma e imobiliário até sua morte em 2019. Lee Yeow Chor comanda o negócio de óleo de palma sob a IOI Corp, também listada em bolsa, enquanto seu irmão mais novo, Yeow Seng, lidera a empresa imobiliária.

*Reportagem publicada originalmente em Forbes.com

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Terapia de Ideias vai trazer a história de uma startup do mercado imobiliário que levou esse ditado muito a sério.

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Mas antes, um breve contexto.

O problema

Atualmente, com a taxa Selic rondando a indigesta casa dos 14,75% ao ano, o dinheiro no Brasil está caro. Quando os juros sobem dessa forma, a primeira torneira a secar é a do crédito – e o mercado imobiliário, que vive de alavancagem e financiamentos de longo prazo para viabilizar suas operações, é quem mais sente a pressão na veia.

Diante do encarecimento do capital e também do esvaziamento das cadernetas de poupança (historicamente, a principal fonte de subsídio do setor habitacional), os bancos tradicionais começaram a segurar recursos para novos empreendimentos. Na prática, o pouco dinheiro que sobra é direcionado apenas para as operações ultrasseguras, dominadas pelas gigantes do setor.

Todo esse movimento gerou uma paralisia assimétrica no setor. As pequenas e médias incorporadoras, especialmente aquelas com projetos localizados fora do badalado “eixo Faria Lima”, encontram portas fechadas.

Resultado: muitos empreendimentos promissores e com demanda comprovada simplesmente não conseguem subsídio para saírem do papel. O mercado encolhe não por falta de compradores, mas por um gargalo no acesso ao capital, criando uma espécie de cemitério de projetos que esbarram na planilha conservadora das instituições de crédito.

A oportunidade

Para entender como esse terreno árido se transformou em um celeiro de inovação, precisamos conhecer Murilo Marchesini. O mercado imobiliário não é apenas a sua profissão; é um legado que atravessa três gerações de sua família. Essa paixão por tijolos e concreto começou com a trajetória de seu avô, moldou a carreira de seu pai e, inevitavelmente, forjou sua própria visão de negócios.

Seguindo o legado familiar, em 2016, Murilo fundou a Verticale S/A, uma incorporadora focada em edifícios residenciais e comerciais com uma tese muito clara: atuar em cinco municípios da borda norte da Grande São Paulo. Uma região que, somada, ostenta um PIB de respeitáveis R$ 30 bilhões.

Um dos grandes focos da Verticale passou a ser o desenvolvimento de edifícios de alto padrão em Cajamar, cidade sede da maior concentração de galpões logísticos do país. Surfando na esteira do boom do comércio eletrônico, o negócio cresceu exponencialmente, alcançando R$ 300 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas, o principal indicador utilizado para medir o tamanho de uma empresa na construção civil). Com esse montante, a incorporadora virou um dos principais players da região e de municípios adjacentes.

A expansão ganhou ainda mais tração a partir de 2021, quando a Verticale firmou uma joint venture com um grupo regional. A operação captou R$ 20 milhões, garantindo a liquidez necessária para o maior ciclo de crescimento da companhia. De lá para cá, no entanto, o roteiro de sucesso encontrou sérios percalços.

A pandemia bagunçou o apetite de compra. A inflação disparou, as cadeias logísticas globais quebraram e os custos de material de construção foram para as alturas. De repente, o planejamento agressivo de expansão da Verticale corria o risco de desmoronar por falta de crédito no mercado tradicional.

A solução

Foi exatamente dessa necessidade vital de oxigenar o caixa da própria empresa que nasceu a Finamob. A mudança brusca na fonte de recursos para a habitação forçou Murilo a alterar completamente o seu modelo de atuação.

Há pelo menos uma década, ele já nutria um interesse genuíno pelo mercado de capitais como uma via alternativa de financiamento imobiliário – tendo, inclusive, concluído uma pós-graduação sobre o tema no Brasil em 2015.

Munido desse conhecimento técnico sobre LCIs, CRIs e outras siglas do mercado financeiro, ele decidiu não esperar a tempestade passar. Montou uma lista criteriosa de gestoras sediadas na Faria Lima e foi bater à porta de cada uma delas, com o único objetivo de garantir os recursos que a Verticale precisava para não paralisar suas obras.

A persistência e o modelo de negócio sólido se transformaram em números expressivos: foram cinco captações que, juntas, injetaram R$100 milhões para viabilizar o futuro da construtora.

O mercado, como era de se esperar, não ignorou a movimentação. Conhecidos que estavam à frente de outras construtoras e sofriam com o mesmo aperto de crédito ficaram de olho no feito improvável de Marchesini. Aquilo que era inicialmente um movimento de sobrevivência para a própria empresa revelou-se um modelo de negócios escalável para todo o setor.

Ao criar um mecanismo que conecta o apetite da Faria Lima à necessidade das construtoras regionais em busca de crédito. Em 2024, a Finamob consolidou-se como uma engrenagem vital para o ecossistema.

Na prática, a mecânica da “proptech” funciona movida a uma sigla muito conhecida pelos investidores: o FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios). De forma resumida, trata-se de um veículo que “empacota” dívidas e recebíveis, vendendo cotas no mercado. A Finamob estrutura essas operações de crédito e repassa os recursos para financiar as obras de seus clientes, ganhando um percentual sobre os juros dessa dívida.

Mas, o envolvimento com o negócio de quem está na ponta é tão profundo que, em alguns casos específicos, a startup vai além do papel de credora e entra como sócia minoritária dos empreendimentos, garantindo uma parcela nos lucros do projeto finalizado.

Em apenas um ano, entre 2024 e 2025, o volume de crédito estruturado via FIDCs pela operação saltou de R$88 milhões para R$285 milhões – um salto expressivo de 224%.

A nova meta não é menos agressiva: a expectativa para 2026 é atingir a marca de R$500 milhões em crédito originado, pavimentando de vez a ponte definitiva entre os grandes fundos de investimento e as incorporadoras regionais do país.

Conclusão

No fim das contas, a trajetória da Finamob nos convida a uma reflexão prática e direta. Diante de um gargalo macroeconômico severo, a saída mais fácil teria sido recuar, culpar a alta da Selic e justificar a estagnação. No entanto, o instinto de resolução transformou o que era intransponível até então em uma nova avenida de oportunidades.

Trazendo isso para a nossa Terapia de Ideias de hoje: e você? Tem encarado os entraves do seu setor e as mudanças do mercado apenas como problemas insuperáveis, ou está usando o atrito para desenhar, construir e financiar as novas soluções que todos à sua volta estão precisando?

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Os aluguéis nos bairros mais caros de Londres subiram em março, à medida que a demanda de curto prazo de famílias que estão se mudando do Oriente Médio se somou ao impacto de novas regulações iminentes que pressionam a oferta.

O número de novos imóveis listados para aluguel no primeiro trimestre, nas áreas centrais e externas de luxo de Londres, foi 8% menor do que um ano antes, de acordo com dados da Rightmove compilados pela consultoria imobiliária Knight Frank. Ao mesmo tempo, o número de novos potenciais inquilinos aumentou 7%.

Os aluguéis na região central de luxo de Londres — uma área que a Knight Frank define como incluindo códigos postais caros como Kensington e Westminster — subiram 1,2% nos 12 meses até março. Nas zonas externas de luxo, para as quais a consultoria inclui distritos como Battersea e Hampstead, os aluguéis avançaram 2,8%.

Essa valorização contrasta com os indicadores mais amplos da capital. Segundo o Índice FipeZAP, a variação média dos preços de venda residencial na cidade como um todo foi de 4,69% em 2023, 6,56% em 2024 e 4,56% em 2025. 

Em paralelo, dados do Secovi-SP ilustram o avanço paulatino dos lançamentos de padrões mais comuns, cujo preço médio do metro quadrado subiu de R$ 13.652 em 2022 para R$ 18.636 em 2025, sem considerar os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida.

‘Universo wellness’

Para entender a resiliência e força do segmento premium, mesmo em contextos econômicos desafiadores, é preciso olhar além dos números e observar o que atrai o público deste setor. Em um cenário de escassez de terrenos, essas propriedades ganharam status de reserva de valor de longo prazo e passaram a ser tratadas como ativos patrimoniais estratégicos. 

A demanda é ancorada no “universo wellness”, uma tendência global que prioriza a máxima qualidade de vida e bem-estar dentro do próprio ambiente residencial, segundo a MBRAS.

Os compradores de alto poder aquisitivo buscam a integração entre natureza, lazer e privacidade, o que se reflete na busca por grandes áreas verdes privativas, sofisticada infraestrutura esportiva e espaços destinados a SPA. 

A dinâmica que espelha ícones internacionais como Indian Creek, a ilha privada em Miami apelidada de “Bunker dos Bilionários”, cujas características ditam o padrão observado hoje em redutos paulistanos como Cidade Jardim e Jardim Europa.

As transações imobiliárias mais recentes não foram divulgadas por questão de sigilo de negócios, mas essas regiões abrigam residências de destaque que podem ilustrar a que se refere o segmento premium.

Confira, abaixo, as residências de destaque da curadoria MBRAS, selecionadas a partir de um levantamento técnico baseado em dados de IPTU: 

1. Residência Neoclássica no Cidade Jardim 

A propriedade no Jardim Everest possui o maior terreno do levantamento, com 21.862 m² de área total e 10.868 m² de área construída. A construção neoclássica de cinco andares foi projetada pelo arquiteto Alain Raynaud e conta com 130 cômodos atendidos por nove elevadores. É a única da seleção que tem um heliponto homologado privado. 

O projeto externo inclui piscina olímpica aquecida e paisagismo de Roberto Burle Marx, inspirado no Palácio de Versalhes. 

2. Museu particular no Jardim Europa

Construída em um terreno de 10.000 m² no Jardim Europa, esta residência tem 5.000 m² de área construída e projeto original de 1935, por Jacques Pilon. A estrutura passou por restauro e ampliação na década de 1990 para abrigar um acervo de arte particular que contém desde antiguidades egípcias e arte sacra até mobiliário do período imperial e obras de grandes mestres internacionais. O imóvel era conhecido como “Casa Manchete”, por ter pertencido à família Bloch, fundadora e proprietária do Grupo Manchete (que incluía a TV Manchete e a Revista Manchete). 

3. Residência com ampla fachada no Jardim Europa

Esta unidade no Jardim Europa conta com um terreno de 10.000 m² e área construída de aproximadamente 3.304 m². O diferencial técnico do projeto é a sua fachada horizontal com mais de 80 metros de extensão. A infraestrutura interna é integrada por murais de Di Cavalcanti, enquanto a área externa é equipada para atividades esportivas, com campo de futebol gramado, quadra de tênis oficial e academia de grande porte. A residência pertence a um ex-governador de São Paulo. 

4. Projeto Modernista no Cidade Jardim

No bairro Cidade Jardim há um exemplar de 3.500 m² da arquitetura modernista sobre um terreno de 10.000 m². A construção tem o conceito de “casa suspensa”, apoiada em estruturas metálicas e concreto aparente. Os amplos vãos de vidro permitem a integração visual com a topografia do lote e a preservação da vegetação nativa. O projeto é reconhecido pela execução técnica que prioriza a entrada de luz natural e a ventilação cruzada e hoje abriga um instituto.

5. Residência com Estilo Toscano no Cidade Jardim

Com foco em alta densidade construtiva, esta propriedade possui um terreno de 5.166 m² e uma área construída de 5.053 m². A arquitetura remete ao estilo toscano, com acabamentos em mármore e madeira trabalhada. Os diferenciais técnicos incluem uma adega climatizada com capacidade para 7.000 garrafas. É uma das maiores adegas e uma das mais caras do país. Além de uma galeria interna projetada para abrigar um acervo de cerca de 300 obras de arte, incluindo nomes como Portinari e Volpi.

6. Propriedade no Cidade Jardim

Esta residência no bairro Cidade Jardim possui um terreno de 5.000 m² e 4.500 m² de área construída. Localizada em uma esquina próxima ao Shopping Cidade Jardim, possui um skyline exclusivo para o verde do bairro. A planta foi estruturada com alas independentes para hóspedes e serviços, visando atender recepções corporativas. O sistema de segurança é o diferencial do ativo, contando com monitoramento de nível avançado.

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Visão de mercado

O novo FIDC amplia a capacidade de funding da companhia. “Esse investimento abre um novo ciclo de crescimento, com mais funding para ampliar o acesso ao nosso produto e fortalecer o ecossistema de imobiliárias parceiras”, diz João Palhares, CEO da CashGO, em nota.

Sem abrir números específicos, o executivo afirma que a empresa vem dobrando sua carteira ano contra ano e mantendo a inadimplência sob controle. De acordo com João, esse desempenho já se reflete no custo de capital, que caiu pela metade nos últimos dois anos.

Estimativas da própria CashGO indicam que o Brasil movimenta cerca de R$ 350 bilhões por ano em aluguéis. Nesse cenário, a startup espera crescer até dez vezes nos próximos três anos, combinando a antecipação de aluguéis com novas soluções financeiras para o setor.

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O magnata da tecnologia Larry Ellison vendeu sua casa no bairro de Pacific Heights, em San Francisco, por US$ 45 milhões (R$ 242,5 milhões). A informação é do The Wall Street Journal.

Quarto bilionário mais rico do mundo, dono de uma fortuna estimada em US$ 242 bilhões (R$ 1,3 trilhão), segundo a Forbes, Ellison pagou US$ 3,9 milhões (R$ 21 milhões) pela casa em 1988, quando a adquiriu.

A venda ocorre dias antes de um revés para ele e sua família. Nesta quarta-feira (7), Ellison e seu filho, David Ellison, que dirige a Paramount, viram a oferta hostil de US$ 108,4 bilhões (R$ 582 bilhões) que fizeram para a aquisição da Warner Bros. ser rejeitada. A empresa anunciou que continuará as tratativas para fechar o acordo de US$ 82,7 bilhões (R$ 445,7 bilhões) proposto pela Netflix.

O portfólio de casas de Ellison

O imóvel vendido por Ellison a um comprador cuja identidade não foi revelada tem 1.000 metros quadrados e foi construído pelo arquiteto William Wurster em 1958, segundo o The Wall Street Journal.

Na década de 1980, Ellison reformou a casa e instalou grandes janelas com vista para a ponte Golden Gate e a baía de São Francisco.

Entre os vizinhos da rua onde fica o imóvel estão nomes como Jensen Huang, da Nvidia, e Laurene Powell Jobs, viúva do cofundador da Apple, Steve Jobs. Laurene, que preside a Emerson Collective, mora ao lado da casa que pertencia a Ellison.

A residência é apenas uma das várias propriedades do cofundador da Oracle. Conhecido também por seu apetite por adquirir imóveis de alto padrão, ele é dono de uma mansão de 5.868 metros quadrados, com 365 metros de litoral, em Palm Beach, adquirida em 2022 por US$ 173 milhões (R$ 932 milhões) do bilionário da tecnologia Jim Clark. Foi a venda de uma casa mais cara da história do estado da Flórida.

No ano passado, Ellison comprou um resort de luxo na Flórida, com 309 quartos, por US$ 300 milhões (R$ 1,6 bilhão), segundo revelou a Forbes.

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O mercado imobiliário residencial brasileiro encerrou 2025 com um desempenho sólido, consolidando uma trajetória de crescimento acima dos principais indicadores de inflação. Segundo o Índice FipeZAP, que acompanha o preço de venda em 56 cidades brasileiras, o ano fechou com alta acumulada de 6,52%, superando a previsão da inflação oficial medida pelo IPCA, que avançou 4,46% até novembro de 2025, segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

O resultado do FipeZap relativo a 2025 representa a segunda maior variação anual dos últimos 11 anos, superada apenas pelo recorde registrado em 2024, quando os preços avançaram 7,73%. O índice é desenvolvido por meio de uma parceria entre a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e o Grupo OLX, e acompanha a variação dos preços de venda de imóveis residenciais no Brasil.

Enquanto a média nacional manteve um ritmo consistente de valorização, um grupo selecionado de bairros nobres em capitais como Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte apresentou um descolamento relevante da média geral, com altas que chegaram a mais do que o dobro do índice nacional.

Os mais valorizados

A pesquisa mostra que o eixo Rio-São Paulo segue concentrando os metros quadrados mais caros do Brasil, mas também evidencia a ascensão de bairros valorizados em outras capitais.

Com base nos dados de dezembro de 2025, os endereços com os maiores preços médios por metro quadrado são:

• Leblon (Rio de Janeiro): R$ 25.717;
• Ipanema (Rio de Janeiro): R$ 25.302;
• Itaim Bibi (São Paulo): R$ 19.468;
• Pinheiros (São Paulo): R$ 18.355;
• Savassi (Belo Horizonte): R$ 18.053.

O principal destaque do levantamento de 2025 não é apenas o elevado valor absoluto desses imóveis, historicamente superior ao de outras regiões, mas a velocidade de valorização em comparação com o restante do mercado.

Enquanto a média das 56 cidades monitoradas subiu 6,52%, alguns desses bairros registraram altas de dois dígitos. Foi o caso da Savassi, em Belo Horizonte, que apresentou valorização de 13,2% no ano, mais que o dobro da média nacional.  

Em seguida, Ipanema, no Rio de Janeiro, registrou alta de 12,5% no período de 12 meses. Mesmo o Leblon, que há décadas ostenta o título de metro quadrado mais caro do Brasil, manteve um desempenho robusto em 2025, com valorização de 6,6%, avançando acima da média nacional.

Em São Paulo, o Itaim Bibi registrou valorização de 5,9%, abaixo da média nacional, e Pinheiros teve uma evolução bem mais contida, com alta de 2,7%.

Cidades do sul reúnem os maiores valores

Todas as 56 cidades monitoradas pelo índice apresentaram aumento de preços ao longo do ano. Em dezembro, o valor médio nacional de venda residencial atingiu R$ 9.611 por metro quadrado.

Outro ponto relevante destacado pelo levantamento é a preferência por unidades compactas. Os imóveis de um dormitório lideraram a valorização anual, com alta de 8,05%, além de apresentarem o maior preço médio do metro quadrado do país, de R$ 11.669/m².

No comparativo de 2024 e 2025, o ranking das cidades com o metro quadrado mais caro do Brasil ficou inalterado, consolidando o domínio absoluto do litoral de Santa Catarina e da capital capixaba no topo da pirâmide imobiliária.

Balneário Camboriú (SC) encerrou o ano de 2025 na liderança isolada com o valor médio de R$ 14.906 o metro quadrado, seguido por Itapema (SC), com R$ 14.843. Vitória (ES) atingiu R$ 14.108, seguida por Itajaí (SC), com R$ 12.848, e Florianópolis (SC), com preço do metrô quadrado em R$ 12.773.

A valorização dessas cidades “premium” superou significativamente a alta média nacional de 6,52% registrada pelo Índice FipeZAP em 2025. O destaque nominal foi a cidade de Vitória, que obteve um avanço de R$ 1.821 por metro quadrado em apenas doze meses, o que representa uma valorização anual de 15,13%.

Mercado imobiliário em alta

No campo econômico, o mercado imobiliário passou a se consolidar como uma alternativa defensiva para o investidor. A alta de 6,52% do Índice FipeZAP superou tanto o IPCA, que avançou 4,46% (segundo prévio de novembro), quanto o IGP-M, que recuperou 1,05% no mesmo período, segundo dados da FGV.

Dados preliminares de 2025 da B3 indicam que o bom desempenho do setor não se limita aos preços dos imóveis, alcançando também o mercado de capitais. 

O Ifix , índice que acompanha os fundos imobiliários, acumulou valorização de cerca de 17,5% no ano, enquanto o Imob (Índice Imobiliário) avançou expressivos 72%.

O segmento residencial de luxo e superluxo foram os principais destaques de 2025. O VGV (Valor Geral de Vendas) avançou mais de 120%, alcançando R$ 37,1 bilhões, enquanto o VGV vendido cresceu quase 90%, somando R$ 34,3 bilhões, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.

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A Multiplan comunicou ao mercado que firmou um memorando de entendimento para vender uma fatia de 10% do BH Shopping, em Belo Horizonte, em uma operação avaliada em R$ 285 milhões. O negócio está sendo costurado com o Vinci Shopping Centers – Fundo de Investimento Imobiliário, que tem atuação em 25 centros de compras em 13 estados do país.

O BH Shopping, aberto em 1979, é emblemático para a Multiplan, já que foi o primeiro ativo a ser construído pela empresa fundada em 1975 por José Isaac Peres, atual presidente do conselho de administração do grupo.

Segundo o comunicado, o pagamento pelos 10% do BH Shopping será feito em quatro etapas: R$ 138,7 milhões no fechamento do negócio, duas parcelas de R$ 69,4 milhões após 12 e 18 meses, e uma última de R$ 7,5 milhões 24 meses depois da inauguração da sexta expansão do empreendimento. As parcelas futuras serão corrigidas pelo IPCA.

Uma das maiores controladoras de shoppings do país, a Multiplan tem 20 grandes centros de compras em seu portfólio. Do total, em apenas sete deles a empresa detém 100% de participação, situação em que se encontra, além do BH, o Village Mall, shopping de luxo em Jacarepaguá, na cidade do Rio de Janeiro, e o BarraShoppingSul, em Porto Alegre, um dos maiores da capital gaúcha.

Em São Paulo, a Multiplan tem participação majoritária nos shoppings Vila Olímpia e Morumbi Shopping.

No comunicado ao mercado, a Vinci ressalta o tom emblemático do ativo, dizendo que a aquisição de uma participação no BH Shopping representa o acesso a um ativo de “alta qualidade, com fundamentos consistentes, governança reconhecida e exposição direta a um mercado consumidor maduro e resiliente.”

“Trata-se de um empreendimento escasso, difícil de ser replicado, que combina previsibilidade de resultados com potencial de valorização no longo prazo”, diz um trecho do comunicado.

Análise do mercado

Para o Santander, a transação é bem-vinda e reforça a disciplina de alocação de capital da companhia. O banco calcula que o negócio embute uma taxa de capitalização (cap rate) de 7,5%, abaixo do cap rate implícito de 11,6% ao qual as ações da Multiplan são negociadas, o que indica geração de valor para os acionistas.

Além de destravar valor, a venda ajuda no processo de desalavancagem. Segundo o Santander, a relação dívida líquida/Ebitda projetada para o fim de 2026 deve cair de 2,0x para 1,9x com a entrada dos recursos.

O banco também interpreta a operação como mais uma evidência do apetite dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) por ativos dominantes, bem localizados e operados por grupos reconhecidos.

Apesar do tom positivo, o Santander pondera que o setor de shopping centers segue sensível ao ambiente macroeconômico. Entre os riscos monitorados estão uma eventual alta adicional da Selic, que pressiona as despesas financeiras, e o avanço do desemprego, com impacto direto sobre o consumo, as vendas do varejo e os níveis de vacância.

A operação ainda depende da aprovação do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) para ser concluída.

Desempenho do ativo

Com seus 46 anos de existência, o BH Shopping continua sendo um dos principais ativos do portfólio da Multiplan. É o terceiro maior em desempenho de vendas da companhia, com R$ 40,1 mil por metro quadrado. Em aluguel também ocupa a terceira posição no grupo, com R$ 4.212 por metro quadrado.

Segundo a companhia, as obras em andamento para a abertura de novas lojas no primeiro semestre de 2026 têm potencial para projetos futuros de uso misto em uma área de 240 mil metros quadrados.

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A reforma tributária marca uma ruptura profunda na forma como imóveis e grandes patrimônios passam a ser tributados, especialmente no momento da sucessão e da reorganização patrimonial.

Para famílias de alta renda, o recado é claro. Estratégias que funcionaram por décadas, como o uso de valores contábeis, alíquotas fixas e estruturas societárias pouco oneradas, entram em xeque com a nova sistemática do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e com a transição para o IVA (Imposto sobre o Valor Agregado).

Apesar de o eixo central da mudança estar concentrado no ITCMD, seus efeitos se espalham pelo mercado imobiliário, pelas holdings familiares e pelos investimentos mantidos no exterior, segundo tributaristas e especialistas do mercado consultados para esta reportagem.

Imposto sobre herança pode dobrar

A legislação impõe a obrigatoriedade de alíquotas progressivas do ITCMD para todos os Estados. Esse é apontado como o primeiro grande choque para a alta renda. Em São Paulo, onde historicamente vigorava a alíquota única de 4%, a carga pode dobrar e chegar a 8% conforme prevê a nova norma, numa majoração de 100%, segundo analisa Paolo Stelati, sócio da Bornhausen & Zimmer Advogados.

Atualmente tais cobranças não são uniformes. Em São Paulo, a alíquota é uniformizada em 4%, a mesma cobrança no Rio, porém, a regra fluminense já estabelece a progressividade de até 8%. Em Santa Catarina, ela é menor, de 1%, e chega ao teto de 7%.

E tais diferenças não são uma jabuticaba, já que também ocorrem mundo afora. Um estudo da OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico) indica que 24 dos 36 países integrantes cobram imposto sobre herança. As alíquotas fixas variam de 4% a 40%. Entre os que praticam as alíquotas fixas mais altas estão os Estados Unidos e Reino Unido, ambos aplicando 40%. Irlanda tem alíquota de 33%, e Hungria, 18%.

Segundo Alessandro Amadeu de Fonseca, sócio do Mattos Filho, essa nova regra da reforma tributária no Brasil trará um impacto mais intenso justamente nos Estados que ainda mantêm alíquotas fixas.

Para Tattiana de Navarro, sócia do Oliveira Navarro Advocacia e procuradora de Assuntos Tributários da OAB-DF (Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional do Distrito Federal), a lógica é direta. “A progressividade faz com que os patrimônios maiores sejam tributados em faixas mais altas. No entanto, o impacto varia de Estado para Estado, dependendo de como cada um definir as faixas e as alíquotas”, analisa.

A legislação determina a uniformização do teto de 8%, porém, determina que essa é uma atribuição de cada ente federativo.

Valor de mercado no centro da tributação

Se a alíquota maior já deverá pesar, a mudança na base de cálculo redefine completamente o jogo. A reforma exige que o ITCMD seja calculado com base no valor de mercado atualizado, e não mais em valores venais defasados ou em patrimônios líquidos contábeis, como ocorria até agora.

“Historicamente, dado que era possível avaliar as participações societárias sem negociação em bolsa e assemelhadas ou sem transações recentes pelo seu valor contábil, o ITCMD não capturava os valores de mercado intrínsecos”, explica Diego Miguita, sócio do Tauil & Chequer Advogados associado a Mayer Brown.

Ainda segundo Miguita, a nova legislação promoverá um duplo efeito, já que, por um lado, mudará a base de cálculo adotando se como referência o valor de mercado, e, de outro, a adoção de alíquotas progressivas.

No caso dos imóveis, o impacto tende a ser imediato. Fonseca, do Mattos Filho, lembra que, em São Paulo, o valor venal utilizado hoje costuma ser próximo ao do que é utilizado para o cálculo da cobrança do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), que, na maior parte das vezes, é significativamente inferior ao valor de mercado. Ou seja, a mudança para o valor de mercado elevará de forma expressiva o imposto na transmissão patrimonial.

Eric Simões Visini, sócio do TozziniFreire Advogados, prevê que essa forma pode não ser a mais precisa. “A utilização do valor de mercado como base de cálculo amplia a margem de subjetividade e pode gerar insegurança, já que a definição desse parâmetro é um dos elementos centrais na apuração do imposto devido”, diz.

Holdings familiares sob nova pressão

As holdings familiares, ferramenta clássica da alta renda para organizar imóveis, entram em um ambiente mais oneroso e menos previsível. Além do ITCMD mais elevado na sucessão, a reforma do consumo introduz o IVA, com alíquotas estimadas entre 26% e 28%.

“A holding imobiliária não tem muito do que se creditar. Ela não tem fornecedores. A receita basicamente é a margem de lucro”, afirma João Arthur, CIO da Suno Wealth. Segundo ele, a migração do lucro presumido para o IVA tende a piorar a carga tributária dessas estruturas.

Além disso, quando o resultado é transferido para a pessoa física, famílias de alta renda ainda podem enfrentar a tributação mínima adicional sobre dividendos, ampliando o custo total do investimento imobiliário tradicional.

Bens no exterior entram no radar

Outro ponto sensível da reforma é a tributação de bens e doações no exterior. Ativos que antes escapavam da incidência do ITCMD por falta de lei complementar passam a integrar a base de cálculo do imposto.

“Esses bens passam a integrar a base de cálculo e, em conjunto com o patrimônio localizado no Brasil, ficam sujeitos a faixas mais altas de tributação”, diz Visini, da TozziniFreire. Nesse contexto, ele avalia ser indispensável a revisão dos planejamentos patrimoniais e sucessórios já estruturados anteriormente.

Para Miguita, há brecha para debate jurídico sobre o alcance temporal da nova lei, sobretudo em relação a doações realizadas antes de sua publicação ou antes do prazo de noventa dias para início da vigência.

Planejamento exige mais cuidado

Apesar do aperto fiscal, os especialistas concordam que o planejamento sucessório não desaparece, mas passa a exigir mais cautela, fundamentação econômica e avaliação jurídica.

“Há espaço para discutir os efeitos tributários de doações ocorridas antes da publicação da Lei Complementar”, afirma Miguita, destacando também a importância do entendimento do STF sobre doações recebidas do exterior.

Para Paolo Stelati, da Bornhausen & Zimmer Advogados, a previdência privada continua sendo um instrumento relevante. “Os posicionamentos firmados nos Tribunais Superiores quanto ao tema, especialmente no Supremo Tribunal Federal, geram maior segurança quanto à não incidência do ITCMD. Contudo, é importante reforçar que há variáveis que devem ser levadas em consideração para adotar a previdência privada como planejamento sucessório, no intuito de evitar riscos de que o planejamento sucessório possa ser interpretado como simulado ou abusivo”, alerta.

Tattiana resume o novo espírito da legislação ao afirmar que a reforma reforça a lógica de substância sobre forma, exigindo que holdings e reorganizações patrimoniais tenham fundamentos reais, e não apenas fiscais.

Fato é que a reforma tributária redesenha a relação entre imóveis, sucessão e alta renda no Brasil. Estados com alíquotas fixas perdem atratividade, valores de mercado substituem referências históricas mais baixas e o custo de transmitir patrimônio imobiliário sobe de forma estrutural. “Há uma nova realidade legislativa a entrar em vigor”, sintetiza Miguita.

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Depois de um período marcado por juros aumentados e maior seletividade da demanda, o mercado imobiliário entra em 2026 com um conjunto de fatores que apontam para um ambiente mais favorável. A expectativa de queda da Selic, a ampliação das linhas de crédito e o fortalecimento do Minha Casa Minha Vida formam a base de um cenário que deve sustentar a evolução do setor, ainda que o calendário eleitoral imponha algum grau de cautela.

O consenso entre os agentes do mercado é que o crédito voltará a ocupar papel central neste ano. A projeção de redução de 2 pontos percentuais a 3 pontos percentuais nas taxas de juros, combinada ao aumento do financiamento imobiliário, tende a aliviar a pressão especialmente sobre a classe média, hoje o segmento mais sensível ao custo do dinheiro.

“Estimativas da Abrainc indicam que, a cada 1% de redução da Selic, cerca de 160 mil famílias voltam a ter acesso ao financiamento habitacional”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) .

Para Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP , o cenário de 2026 é claramente mais positivo do que o apresentado recentemente. A única ressalva que ele faz é em relação ao cenário político, sobretudo para entender melhor quais serão as propostas para a área habitacional.

Esse movimento ocorre em um mercado cada vez mais concentrado na base da pirâmide. O Minha Casa Minha Vida responde hoje por cerca de 65% da produção imobiliária na cidade de São Paulo, principal mercado do país, participação que era próxima de 45% até 2023.

O segmento segue com maior liquidez e velocidade de vendas, sustentado por títulos menores e condições de crédito mais acessíveis.

A faixa média, aqueles que adquirem imóveis de R$ 700 mil a R$ 1,5 milhão, permanecem mais pressionados pelo custo do financiamento, enquanto a alta renda, de R$ 2 milhões ou mais, mostra menor dependência do crédito tradicional.

Na visão de Ygor Altero, chefe do setor imobiliário da XP , essa diferença de comportamento deve continuar em 2026. O executivo avalia que a baixa renda permanece mais protegida, impulsionada pelas melhorias dos programas habitacionais do governo, pelo aumento do orçamento e pela elevação dos tetos de preço.

Já os segmentos de média e alta renda seguem mais expostos ao ambiente macroeconômico. “O cenário macro mais desafiador para o segmento de mídia alta pode se traduzir em um nível de velocidade de venda um pouco menor e alguma eventual desaceleração”, afirma.

Ainda assim, Altero ressalta que o controle dos custos de construção e a melhoria gradual da acessibilidade ao crédito criam um ambiente favorável para a manutenção das margens das empresas do setor, apesar de uma mão de obra seguir como ponto de atenção.

Captação de recursos e FIIs

Do lado do financiamento, a leitura é de fortalecimento estrutural. O orçamento do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) destinado ao financiamento habitacional já tem aumento planejado, passando de R$ 127 bilhões para R$ 144 bilhões em 2026.

Isso se soma à expectativa de manutenção dos recursos do fundo social do pré-sal e ao avanço do novo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que propõe redução de exigibilidades de poupança e a possibilidade de elevação do percentual financiado, liberando entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões adicionais ao mercado.

Para Renato de Sousa Correia, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) , esse conjunto de medidas, aliado à expectativa de que a Selic erre 2026 em torno de 12% ao ano, tende a fortalecer o mercado imobiliário.

Correia destaca que a construção civil opera com horizontes de médio e longo prazo e que há segurança jurídica para a continuidade dos investimentos, independentemente do calendário eleitoral.

A expectativa de queda dos juros também se reflete no mercado de capitais ligado ao setor. Segundo Marcos Freitas, sócio-fundador da AZ Quest Panorama , esse movimento tende a beneficiar principalmente os fundos imobiliários de tijolo, assim denominados por investimentos em imóveis financeiros (shoppings, galpões, escritórios etc).

A perspectiva é de continuidade da redução da vacância nos segmentos logístico e corporativo, além de um mercado de locação mais aquecido no primeiro semestre de 2026 e mais moderado na segunda metade do ano, influenciado pela Copa do Mundo e pelas eleições.

Freitas também observa que os efeitos da reforma tributária, com a criação da CBS e do IBS, que começam a ser sentidos de forma ainda incipientes em 2026, mas tendem a ampliar, ao longo dos próximos anos, as vantagens tributárias dos fundos imobiliários, que mantêm o tratamento tributário favorecido.

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