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O BTG Pactual, por meio de uma de suas empresas, a Enforce, vem ampliando a exposição ao mercado imobiliário do Rio de Janeiro com uma tese baseada em oportunidades. A estratégia parte da leitura de que a cidade acumulou, ao longo dos últimos anos, distorções relevantes de preço em relação a outras capitais, abrindo espaço para investimentos com potencial de recuperação.
A abordagem passa pelo chamado opportunistic real estate, que inclui tanto ativos que enfrentaram dificuldades quanto projetos que demandam liquidez rápida ou reposicionamento. Nos últimos anos, o banco estruturou cerca de R$ 5 bilhões em valor geral de vendas no estado, com atuação nos segmentos residencial e de hotelaria.
À frente da operação está Ricardo Cardoso, sócio do banco e CEO da Enforce, plataforma responsável pela originação, estruturação e gestão desses investimentos.
Um dos principais exemplos dessa estratégia é o Ilha Pura, na Barra da Tijuca. Construído para a Olimpíada de 2016, o projeto enfrentou dificuldades após a crise econômica e foi adquirido pelo banco em uma operação de cerca de R$ 1,5 bilhão, além de um plano de mais de R$ 220 milhões em investimentos para reposicionamento.
Como parte desse reposicionamento, o projeto vem apostando no modelo de branded residences. O mais recente lançamento é o Pura por Artefacto, com valor geral de vendas estimado em R$ 845 milhões, em parceria com a marca de mobiliário de alto padrão Artefacto. A estratégia segue movimentos anteriores no próprio bairro, como o Oro Ilha Pura by Ornare, que indicaram potencial de valorização com o uso de co-branding.
Vitor Reis/Ilha Pura/DivulgaçãoRicardo Cardoso, sócio do BTG Pactual e CEO da Enforce
Em entrevista a seguir, Cardoso detalha a tese do banco para o Rio, explica a aposta no Ilha Pura e fala sobre como a Enforce atua na gestão desses ativos.
Forbes Brasil – Qual é a tese do BTG para investir no Rio?
Ricardo Cardoso – A gente começou a olhar o Rio e viu um descolamento muito grande de preço. A cidade passou por várias crises, e os ativos ficaram baratos na comparação com outras capitais. Em algum momento isso não ia se sustentar.
O que fez vocês virarem a chave e entrar de fato?
Teve uma melhora do ambiente institucional, mais previsibilidade. E o pós-pandemia ajudou muito. O turismo voltou forte, até acima da média do Brasil, e óleo e gás também retomaram. Isso começa a puxar a demanda.
Vocês entraram comprando barato?
Entramos em um preço mais protegido, sim. Mas não é uma arbitragem simples. Tem risco, porque depende da economia real. Renda, emprego, crédito. A tese é ganhar valor ao longo do tempo.
Por que o Rio não e não São Paulo?
São Paulo é prioridade e a gente está lá também. Mas o Rio é a segunda grande economia do país. E tinha menos competição. Para quem tem capital e consegue fazer cheque grande, abriu espaço.
Em que estágio está esse plano hoje?
A gente já cumpriu a meta inicial de cerca de R$ 5 bilhões em VGV. Foram cinco ou seis grandes projetos, com vários produtos entre residencial e hotelaria. E a ideia é continuar.
A Ilha Pura foi uma aposta polêmica. O que vocês viram ali?
A gente viu um ativo muito bom que perdeu credibilidade. Não era problema de produto. Era momento e estrutura. Quando olhamos, fazia sentido no preço certo e com tempo para reposicionar.
Qual foi o maior desafio ali dentro?
Gestão. Aquilo é praticamente um bairro. Hoje tem mais de 140 pessoas operando. Não é só investir e esperar. Tem que mexer em produto, serviço, entorno, tudo.
O que de fato aconteceu com a Vila dos Atletas?
Foi entregue num momento muito ruim do Brasil. Teve crise, distrato, dificuldade de financiamento. E a estrutura de capital não parava em pé com juros altos. O projeto travou. Entre compra e assunção de dívidas, nosso investimento foi de cerca de R$ 1,5 bilhão. E além disso tem mais de R$ 220 milhões de capital investido, com melhorias, serviços, escola, supermercado, segurança.
E como foi a resposta do mercado?
Surpreendeu. O primeiro lançamento esgotou em 48 horas. Aquilo meio que recolocou o endereço no mapa. Depois fomos ajustando preço e ainda vemos espaço de valorização de 25% a 40%.
A Enforce olha só ativo estressado?
Não. A gente olha oportunidade. Às vezes o ativo é bom, mas o vendedor precisa de dinheiro rápido. E aí entra quem consegue dar liquidez. A diferença é que a gente não é só financeiro. Se precisar, assume e opera.
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O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou ao mercado nesta quinta-feira (19) ter firmado um acordo para a aquisição de imóveis locados ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, em uma operação de aproximadamente R$ 328,4 milhões. O negócio marca a primeira parceria entre a gestora e a instituição e reforça o avanço do fundo no segmento hospitalar.
Segundo o fato relevante, a transação envolve 18 unidades distribuídas em nove lajes corporativas no empreendimento O Parque, no Brooklin. Os espaços serão ocupados por uma nova unidade do hospital, estruturada no modelo built to suit, em que o imóvel é adaptado às necessidades do locatário, com contrato de longo prazo até fevereiro de 2054.
Do total investido, R$ 219,4 milhões correspondem à aquisição das lajes, enquanto aproximadamente R$ 109 milhões serão destinados às obras de adaptação, podendo chegar a R$ 129 milhões. O retorno (cap rate) estimado da operação é de 8% ao ano.
Abertura prevista para 2027
A unidade ainda não está em operação. O projeto está em fase de obras e deve começar a funcionar após fevereiro de 2027. Nesse período inicial, o contrato prevê carência e descontos no aluguel, compensados pelo vendedor, o que evita impacto na geração de caixa do fundo.
O acordo inclui garantias consideradas robustas, como multa por rescisão antecipada que pode chegar a cerca de R$ 180 milhões nos primeiros anos, além de fiança bancária. Em caso de saída antecipada, também está previsto o reembolso dos investimentos feitos nas obras, com correção atrelada ao CDI.
Ativo de qualidade em meio ao verde
O empreendimento O Parque é um ativo classe A+ localizado na avenida Roque Petroni Júnior. Ele fica em um complexo multiuso de alto padrão, com certificação LEED Gold e infraestrutura moderna. O projeto inclusive foi reconhecido com o Prêmio Master Imobiliário em 2023.
O empreendimento da Gamaro Incorporadora é formado por torres residenciais, corporativas e de apartamentos com serviços. Ele leva esse nome, O Parque, por ser cortado ao meio por vegetação nativa e espécies originárias da Mata Atlântica, tais como araucárias, que, um dia, formarão uma pequena floresta. O projeto é assinado pela arquiteta e paisagista Alessandra Cardim e seu marido, o botânico Ricardo Cardim, famoso pelas miniflorestas nativas feitas na cidade.
Investida em saúde
A aquisição faz parte da estratégia do TRXF11 de ampliar a participação em ativos com contratos de longo prazo e inquilinos de alto perfil de crédito. Com o negócio, o segmento hospitalar passa a representar cerca de 12% da área bruta locável do fundo.
O movimento também reforça a presença do fundo no setor de saúde, onde já mantém ativos locados ao Hospital Israelita Albert Einstein e participação em projetos como o Parque Global.
Após a operação, o TRXF11 passa a ter 115 imóveis e cerca de 1,2 milhão de metros quadrados de área bruta locável, com aproximadamente R$ 7,4 bilhões investidos. Com a negociação com o Sírio, o prazo médio dos contratos sobe para 13,27 anos, com predominância de contratos atípicos.
Com mais de 250 mil cotistas e patrimônio superior a R$ 6,3 bilhões, o fundo mantém exposição a empresas de grande porte, como Assaí, Mercado Livre e Leroy Merlin, e segue com a estratégia de buscar previsibilidade de renda no longo prazo.
À Forbes, Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX Investimentos, explica que, embora o setor hospitalar não seja a tese central do TRXF11, representando 15,94% da sua ABL (Área Bruta Locável), ele é visto de forma muito positiva por ser “essencial e resiliente”
Frente é essencial, diz gestor
Segundo o gestor, o fundo aposta na estabilidade dessas instituições, pois, historicamente, hospitais de excelência “não apenas mantêm seus endereços como também expandem seus complexos”, como exemplificado pelas recentes aquisições de ativos locados ao Sírio-Libanês e ao Albert Einstein.
Ao abordar a segurança dos cotistas em operações de longo prazo, Barbosa enfatiza que o valor real está no patrimônio físico
Ele defende que, apesar da importância dos contratos, “o que mais protege o cotista é a qualidade do ativo imobiliário, isto é, o tijolo”
Para o porta-voz, a localização estratégica das lajes corporativas no Brooklin, em São Paulo, próximas ao eixo Berrini- Chucri Zaidan, reforça essa proteção e garante a preservação do valor do ativo mesmo em cenários adversos
Quanto ao cenário macroeconômico, Barbosa destaca que o fundo utiliza o momento de juros altos para “travar uma renda real de longo prazo” por meio de contratos indexados à inflação [6]. Para mitigar riscos, ele ressalta a ampla diversificação do TRXF11, que possui mais de 110 imóveis e 300 inquilinos
Além disso, o gestor pontua que o alto investimento em adaptações feitas nos imóveis gera uma “baixa mobilidade e forte vínculo com a localização” , o que reduz a probabilidade de vacância e alinha os interesses de locador e locatário
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Durante décadas, o aluguel foi associado no Brasil a uma etapa temporária da vida financeira. No imaginário popular, quem tinha dinheiro comprava. Esse paradigma começa a mudar no topo do mercado imobiliário. O modelo multifamily, composto por empreendimentos residenciais inteiros destinados à locação e administrados de forma profissional, passou a atrair a alta renda.
Empresários, executivos de multinacionais e profissionais liberais de maior renda agora encontram a opção de viver em imóveis alugados de alto padrão, em vez de comprar. O mercado passou a oferecer contratos mais flexíveis, distantes dos prazos longos e rígidos dos modelos tradicionais.
O movimento consolidou um nicho premium no país e abriu espaço para aluguéis que rivalizam com os valores das residências mais exclusivas.
Mercado de nicho
O multifamily ainda engatinha no Brasil. Consultorias estimam cerca de 20 mil unidades em todo o país, com forte concentração no Sudeste, especialmente em São Paulo. O número é pequeno quando comparado a mercados mais maduros, como Estados Unidos e México.
Para Gustavo Favaron, CEO do think tank Global Real Estate and Infrastructure Institute, o modelo pode ganhar tração em meio a uma “tempestade perfeita” no acesso à moradia global, marcada por juros elevados, custos crescentes e renda pressionada.
No topo da pirâmide, porém, o multifamily já se consolida como alternativa flexível de moradia, seja temporária ou permanente.
Os valores e a matemática do luxo
A Vila 11, presente em bairros como Itaim e Higienópolis, registra aluguéis de até R$ 18 mil. O operador Charlie trabalha com unidades entre R$ 22 mil e R$ 23 mil mensais. No complexo Una Parque da Cidade, apartamentos operados pela Brookfield chegam a cerca de R$ 40 mil por mês, mesmo valor cobrado pela Greystar num empreendimento em Pinheiros. No topo dessa pirâmide está a JFL, com unidades de 431 metros quadrados cujo aluguel pode se aproximar de R$ 120 mil mensais.
Segundo Lucas Messias Cardoso, diretor de operações da JFL, o perfil do morador é distinto do público de estadias curtas. “O nosso morador não fica 10 dias, não fica três dias. As unidades são pensadas como casas”, afirma.
Por trás dessa escolha há uma lógica financeira objetiva. Em um ambiente de juros elevados, muitos preferem manter o capital investido em vez de imobilizá-lo na compra de um imóvel.
“O pessoal de renda mais alta sabe fazer conta e não está mais nesse movimento de financiar ou comprar”, diz Ricardo Laham, CEO da Vila 11.
André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate da Brookfield Asset Management, resume essa equação: “O investidor que tem dinheiro aplicado hoje, só com o rendimento já paga o aluguel. Por que comprar um imóvel, imobilizar capital, se é possível viver do rendimento e ainda preservar liquidez?”
Na prática, o raciocínio é simples. Em vez de comprometer milhões na compra de um imóvel, parte desse público prefere usar o retorno financeiro dos investimentos para custear a moradia.
A conveniência como fator determinante
A lógica financeira ajuda a explicar o avanço do modelo, mas não é o único fator. Para a alta renda, o luxo contemporâneo está cada vez mais associado à simplificação da rotina.
Nos empreendimentos multifamily, despesas como aluguel, condomínio, internet, IPTU e serviços podem ser reunidas em uma única cobrança mensal. “Nessa nossa visão de luxo, a gente devolve tempo ao morador. É um boleto só”, diz Cardoso.
O perfil dos moradores inclui executivos entre 35 anos e 55 anos e profissionais com alta mobilidade entre cidades ou países. Nesse contexto, a localização se torna um fator estratégico. Entre os principais atrativos do modelo estão:
Eficiência financeira, ao evitar a imobilização de capital;
Conveniência operacional, com despesas centralizadas;
Localização estratégica em polos corporativos;
Flexibilidade de moradia;
Gestão profissional dos empreendimentos
Negócios milionários
Os empreendimentos de alto padrão se concentram nos principais polos corporativos de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia e Itaim Bibi.
Além da proximidade com o trabalho, há uma mudança cultural em curso. Mesmo entre os mais ricos, cresce a preferência por soluções flexíveis de moradia. “O aluguel permite mobilidade. Hoje você está aqui, amanhã pode estar em outra cidade ou país”, afirma Lucarelli.
Embora ainda represente uma fatia pequena do portfólio da Brookfield, o multifamily é apontado como a classe de ativos com maior potencial de crescimento.
A gestora conta com 6.200 apartamentos sob gestão, sendo 2.800 já em operação. Ao todo, são 33 edifícios, dos quais 19 estão ativos. A expectativa é encerrar o ano com 4.000 unidades operacionais em oito cidades.
A JFL estruturou sua operação inicialmente com capital próprio e, posteriormente, passou a acessar o mercado por meio de CRIs e fundos imobiliários.
Já a Vila 11 tem como base capital institucional do fundo de pensão americano Evergreen, que iniciou a operação com US$ 200 milhões e hoje soma cerca de US$ 2 bilhões comprometidos. Atualmente, são 16 prédios e cerca de 2.100 unidades. A meta é chegar a 24 edifícios, com a construção de 5 novos prédios e a compra de outros 3.
No Brasil, a Greystar saiu de 1.877 unidades em 2025 para 2.756 em 2026, com 30% de contratos corporativos. Especificamente no segmento de luxo, ela atua com o projeto Ayra by Greystar, que conta atualmente com empreendimentos em Pinheiros, Higienópolis e Moema, e um outro em processo dei inauguração em Perdizes.
Gargalo e futuro
A expansão enfrenta desafios conhecidos do mercado imobiliário paulistano, como a escassez de terrenos e o custo elevado nas regiões mais valorizadas. “O terreno onde estamos foi comprado em 2019 por R$ 20 mil o metro quadrado. Hoje, vale R$ 60 mil”, diz Laham.
Nesse contexto, o retrofit ganha força, com a conversão de prédios antigos em residenciais voltados à locação. A estratégia reduz o tempo de desenvolvimento e melhora a eficiência dos projetos.
Apesar disso, o mercado segue em estágio inicial. Em São Paulo, o multifamily representa pouco mais de 1% das locações.
Para Roberta Carmona, diretora da Vitacon, o crescimento é uma questão de tempo. “O multifamily tem grande potencial porque as pessoas querem acesso à moradia de qualidade sem necessariamente comprar o imóvel”, afirma.
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Os contratos para a compra de casas usadas nos Estados Unidos aumentaram inesperadamente em fevereiro, em meio à queda nas taxas de hipoteca. Ainda assim, novos avanços devem ser limitados pela guerra no Oriente Médio, que vem elevando os preços do petróleo e alimentando temores de inflação.
O índice de vendas pendentes de casas avançou 1,8% no mês passado, para 72,1, informou a Associação Nacional de Corretores de Imóveis nesta terça-feira (17). Economistas consultados pela Reuters previam uma queda de 0,5% nos contratos, que normalmente se concretizam em vendas após um ou dois meses.
Na comparação anual, houve recuo de 0,8%. As taxas hipotecárias caíram no início do ano, após o presidente Donald Trump pressionar as empresas hipotecárias apoiadas pelo governo, Fannie Mae e Freddie Mac, a ampliar as compras de títulos lastreados em hipotecas.
Nas últimas semanas, porém, voltaram a subir, à medida que a guerra envolvendo EUA e Israel contra o Irã impulsionou os preços do petróleo e os rendimentos dos treasuries (que são os títulos de dívida pública emitidos pelo governo dos Estados Unidos). As taxas hipotecárias acompanham o rendimento do título de referência de 10 anos do tesouro americano.
“O leve aumento nos contratos pendentes parece estar sendo impulsionado pela melhora nas condições de acessibilidade”, afirmou Lawrence Yun, economista-chefe da associação de corretores. “No entanto, esse cenário pode se reverter caso os preços mais altos do petróleo levem a uma nova alta nas taxas de hipoteca.”
Para quem compra um imóvel pela primeira vez, essa não é uma decisão tomada de forma precipitada, afirmou Yun. Segundo ele, é preciso tempo para construir um bom histórico de crédito, juntar dinheiro para a entrada e cumprir os contratos de aluguel em vigor. Ainda assim, há uma demanda reprimida considerável que pode ser destravada no mercado. Embora a criação de empregos tenha desacelerado nos últimos meses, o país ainda conta com 6 milhões de postos de trabalho a mais do que no período pré-Covid.
Maiores ganhos
Segundo os dados da associação, diversos mercados registraram ganhos anuais significativos em vendas de imóveis residenciais pendentes. Abaixo, os 10 mercados que apresentaram os maiores aumentos anuais em vendas de imóveis residenciais pendentes, segundo a ealtor.com® Economics
San Diego–Chula Vista–Carlsbad, Califórnia: +13,5%;
Jacksonville, Flórida: +12,1%;
San Jose–Sunnyvale–Santa Clara, Califórnia: +10,6%;
Denver–Aurora–Centennial, Colorado: +10,5%;
Miami–Fort Lauderdale–West Palm Beach, Flórida: +10%;
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Em 2025, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) acumulou alta expressiva e ganho de 21,15%, reduzindo parte do desconto com que os fundos vinham sendo negociados na bolsa, sinalizando uma retomada gradual da confiança dos investidores.
Agora, o cenário começa a mudar de patamar. Com a expectativa de queda da taxa Selic e a volta do apetite por renda passiva, os FIIs podem entrar em uma nova fase de expansão. No Santander, a projeção é de que cerca de 400 mil novos investidores ingressem nesse mercado em 2026, segundo Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do banco. Se concretizada essa projeção, os FIIs se aproximariam da marca de 3,5 milhões de cotistas.
Segundo Pires, os primeiros sinais dessa retomada já apareceram no início do ano. Apenas entre janeiro e fevereiro, 113 mil investidores passaram a investir em fundos imobiliários, um ritmo que lembra o período de maior crescimento da indústria. Conforme revelado pela Forbes, o total de investidores em FIIs avançou 141,67% de 2020 a 2025, passando de 1,2 milhão para 2,9. O total de volume negociado diariamente saltou 47,66%.
O Santander acompanha 45 fundos imobiliários listados, que juntos representam cerca de 80% do Ifix. Para entender o que esperar desse novo ciclo, quais segmentos devem se destacar e quais riscos permanecem no radar, a Forbes conversou Pires.
Forbes Brasil – Como você resumiria 2025 para o mercado de FIIs?
Flávio Pires – Foi um ano de recuperação. O Ifix começou o ano negociando com desconto de cerca de 22% e terminou dezembro com desconto próximo de 15%. Além disso, o índice acumulou alta de aproximadamente 22% no período. Ou seja, o mercado voltou a ganhar fôlego depois de um período bastante pressionado pelos juros elevados.
E 2026 tende a ser um ano diferente?
Nossa expectativa é de recuperação com possível expansão. Os fundos maiores devem ganhar ainda mais escala e o mercado tende a voltar a crescer em número de investidores.
Sua projeção é de cerca de 400 mil novos investidores em FIIs neste ano. O que sustenta esse otimismo?
O principal fator é a expectativa de queda dos juros. Quando a renda fixa paga muito, o investidor naturalmente prioriza a segurança. Mas, com a redução da Selic, os FIIs voltam a ficar mais atraentes. Existe também um fator cultural importante: o brasileiro gosta de investir em imóveis. Quando ele percebe que pode receber renda mensal sem lidar com inquilinos ou manutenção, acaba recomendando o produto para familiares e amigos. Esse efeito “boca a boca” tem peso relevante.
Hoje existem centenas de fundos imobiliários listados. O mercado está pulverizado demais?
O Brasil tem hoje um número bastante grande de fundos listados, mas ainda existe espaço para consolidação. A tendência natural é que os fundos maiores continuem ganhando escala, enquanto estruturas menores podem acabar se fundindo ou perdendo relevância ao longo do tempo. Esse movimento já aconteceu em outros mercados mais maduros. No longo prazo, os veículos com melhor gestão, maior liquidez e portfólios mais robustos tendem a concentrar mais capital.
Os FIIs podem ser mais interessantes do que comprar um imóvel para alugar?
Sim, principalmente por retorno e praticidade. Em um imóvel físico de cerca de R$ 500 mil, depois de custos como ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais reformas, o aluguel costuma gerar algo próximo de 0,5% ou 0,6% ao mês. Nos fundos imobiliários, a média de distribuição gira perto de 1% ao mês. Além disso, há liquidez: o investidor pode vender a cota na bolsa e receber o dinheiro em poucos dias, algo impossível no mercado imobiliário tradicional.
Quais setores de FIIs parecem mais interessantes hoje?
Gostamos bastante dos fundos de galpões logísticos, que têm apresentado rendimentos próximos de 0,8% a 1% ao mês. Também vemos boas oportunidades em shopping centers e em fundos de renda urbana, que incluem imóveis como supermercados, hospitais e laboratórios. Os fundos de papel, lastreados em recebíveis imobiliários, continuam sendo outro segmento relevante dentro das carteiras.
Os investidores estrangeiros representam pouco mais de 4% do mercado de FIIs. Esse número pode crescer?
Pode crescer bastante. Hoje ainda existem duas barreiras principais: liquidez e idioma. Mas muitos fundos já começaram a publicar relatórios em inglês e a adotar práticas mais próximas do mercado internacional. Isso deve ajudar a atrair capital institucional estrangeiro no futuro.
Quais são hoje os principais riscos no radar para quem investe em FIIs?
O cenário macroeconômico continua sendo o principal fator. Tensões geopolíticas, por exemplo, podem pressionar o preço do petróleo, elevar a inflação e atrasar o ciclo de queda de juros. Se os juros permanecem altos, os fundos tendem a ter uma performance mais limitada. Por isso, nossa estratégia hoje mantém uma carteira equilibrada: cerca de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel. Muitos ativos imobiliários ainda estão negociando com desconto e podem se valorizar mais rapidamente quando os juros entrarem em trajetória de queda.
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A JHSF lançou um novo projeto imobiliário voltado ao público de alta renda no interior paulista. Batizado de Boa Vista Estates, o empreendimento ocupará uma área de 7 milhões de metros quadrados dentro do Complexo Boa Vista, em Porto Feliz, a cerca de uma hora da capital.
O projeto foi planejado para apenas 250 famílias e terá terrenos de grandes dimensões. As chamadas estâncias começam em 20 mil metros quadrados, enquanto os lotes partem de 5 mil metros quadrados. Segundo a empresa, cerca de 4 milhões de metros quadrados da área total serão destinados a ruas privadas, lagos, áreas de lazer e preservação de mata nativa.
Entre os principais equipamentos previstos está um campo de golfe de 18 buracos projetado pelo australiano Greg Norman, além de um country club com spa, quadras de tênis, padel, pickleball e beach tennis, campo de futebol e restaurante. O empreendimento também contará com centro equestre, picadeiros coberto e descoberto e um campo de polo de padrão internacional.
O plano urbanístico inclui ainda um parque linear que atravessa todo o projeto, com circuitos contínuos de corrida e ciclismo de 10 quilômetros cada, além de uma trilha de 15 quilômetros destinada a passeios a cavalo. Os trajetos foram projetados sem cruzamentos, segundo a empresa.
O Boa Vista Estates amplia o Complexo Boa Vista, desenvolvido pela JHSF ao longo das últimas duas décadas na região. O empreendimento terá ainda kids club, fazendinha, centro médico, heliponto e áreas destinadas à agricultura orgânica. A companhia afirma que o projeto prioriza deslocamentos internos por bicicletas e carrinhos elétricos e prevê sistemas próprios de gestão de água e esgoto.
“O empreendimento amplia a proposta do Complexo Boa Vista mantendo os princípios que sempre nortearam nosso desenvolvimento: rigor no planejamento, qualidade de execução e valorização consistente no longo prazo”, destaca Augusto Martins, CEO da JHSF.
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A expansão da infraestrutura digital na América Latina ganhou escala inédita nos últimos anos, impulsionada pela crescente demanda por computação em nuvem e aplicações de inteligência artificial. Nesse cenário, o Brasil consolidou sua posição como principal hub regional de data centers.
Segundo o JLL Latin America Data Center Report, o país concentra cerca de 48% da capacidade instalada em operação na América Latina e 71% de toda a capacidade atualmente em construção, reforçando seu papel central na expansão da infraestrutura digital no continente.
Em 2025, a região registrou entrega recorde de 184 MW (megawatts) de nova capacidade no segmento de colocation, superando o pico anterior de 141 MW em 2022. O termo colocation é quando uma empresa loca uma infraestrutura para hospedar seus servidores e demais equipamentos.
No mercado de data centers, a escala dos projetos é medida menos por metros quadrados e mais por capacidade energética, expressa em megawatts (MW). Essa métrica define o poder de processamento da infraestrutura, o que impacta no valor estratégico desses ativos.
“O que vemos é um mercado que amadureceu, agora com projetos maiores, continuidade em sua expansão e um nível de pré-contratação que dá sustentação aos investimentos”, afirma Bruno Porto, gerente de negócios imobiliários de industrial, logística e data center da JLL.
Segundo Porto, o avanço não ocorre apenas no Brasil, mas também em outros mercados regionais. “A América Latina consolida seus hubs com o Brasil na dianteira. Mas México, Chile e Colômbia reforçam que a escala regional está se tornando cada vez mais distribuída e estratégica”, diz.
A América Latina já soma cerca de 1.105 MW de capacidade instalada em data centers, segundo o relatório. Mesmo com a entrega recorde de novos projetos, a taxa média de vacância permanece próxima de 9%, sinalizando uma demanda ainda muito aquecida. Além disso, a região conta com 683 MW atualmente em construção e um pipeline que ultrapassa 3,8 GW em novos projetos.
Entre os 10 primeiros colocados na região em capacidade instalada, o Brasil ocupa três posições no top 5. Confira o ranking completo abaixo.
Investimentos bilionários
Um exemplo de como o Brasil tomou a dianteira na região vem de um projeto de data center do Ceará. Fruto de uma parceria entre a plataforma Omnia e a Casa dos Ventos, o empreendimento terá 200 MW de capacidade inicial.
Anunciado em novembro do ano passado, o projeto, de R$ 50 bilhões, começou no dia 6 de janeiro deste ano. Entre empregos diretos e indiretos, ele deve gerar 20 mil postos de trabalho, durante e após a sua construção. A Omnia é uma plataforma do Patria Investimentos, e quem deve ocupar o mega projeto é a ByteDance, dona do TikTok, segundo a Reuters.
Já a Ascenty, joint venture entre Digital Realty e Brookfield Infrastructure, anunciou US$ 1 bilhão (R$ 5,2 bilhões) em investimentos para 2026 no Brasil, México e Chile, países onde já opera 25 data centers e mantém novos projetos em desenvolvimento. Entre os 13 projetos em desenvolvimento da Ascenty está o SPO05, na Grande São Paulo. Ele terá investimento de cerca de R$ 300 milhões, capacidade de 47 MW e área construída aproximada de 40 mil metros quadrados.
Campinas surge como novo polo de expansão
Tradicionalmente concentrado na região metropolitana de São Paulo, o mercado de data centers começa a se deslocar para novas áreas com maior disponibilidade de infraestrutura e terrenos. Campinas, no interior paulista, desponta como um dos principais polos de crescimento.
“Barueri e São Paulo têm uma dificuldade muito grande de encontrar terrenos. O terreno, quando encontra, é muito caro”, afirma Porto.
Segundo ele, Campinas reúne uma combinação de fatores que favorece a expansão do setor. “Campinas tem muita área rural para desenvolvimento, o preço é interessante e possui pelo menos três ou quatro subestações com uma capacidade interessante de energia”, avalia.
A disponibilidade energética é considerada um fator crítico para o desenvolvimento de novos projetos.
Inteligência artificial muda escala do setor
A expansão recente do setor também reflete uma mudança estrutural na demanda por capacidade computacional. Enquanto data centers voltados para serviços de nuvem costumam operar com cargas entre 30 e 50 megawatts (MW), instalações voltadas para inteligência artificial exigem volumes significativamente maiores.
Os data centers voltados para IA podem chegar a 300 ou 500 MW, o que demanda mais terreno para a sua construção. O aumento da capacidade necessária reflete o avanço de aplicações baseadas em IA generativa, que demandam maior poder de processamento.
Análises de mercado global apontam que o investimento global em infraestrutura de data centers pode atingir entre US$ 3 trilhões e US$ 4 trilhões por ano até o final da década, justamente impulsionado pela expansão da inteligência artificial. Nesse cenário, empresas de tecnologia ampliam investimentos em infraestrutura para suportar a demanda por processamento.
ReutersData center de IA da Amazon Web Services em New Carlisle, Indiana, EUA; investimentos em data center no mundo deve chegar a US$ 3 trilhões no mundo até final da década
O Brasil deve atrair cerca de US$ 33 bilhões até 2030, segundo o Global Data Center Outlook 2026, sendo que um terço desta quantia deverá ser destinada a investimentos imobiliários, e o restante, em equipamentos de infraestrutura tecnológica. Modelo de locação acelera expansão
Para viabilizar projetos em grande escala, muitas empresas adotam um modelo híbrido de infraestrutura. Segundo Porto, é comum que companhias operem parte de seus data centers próprios e utilizem estruturas alugadas de operadores especializados. “Normalmente a estratégia é mista. Aproximadamente um terço é infraestrutura própria e dois terços são locados”, explica.
Esse modelo permite maior rapidez na expansão das operações. “Quando a empresa chega em um operador que já conhece toda a infraestrutura elétrica e regulatória do país, ela consegue implantar o data center muito mais rapidamente.”
A estratégia também garante redundância operacional. “Se acontece um acidente ou algum problema de energia em um local, é preciso ter redundância para garantir que as operações continuem funcionando 24 horas por dia, sete dias por semana.”
Energia e infraestrutura ainda são desafios
Apesar do crescimento acelerado, a expansão do setor depende da disponibilidade de energia e da capacidade de transmissão elétrica. O Brasil possui uma vantagem competitiva relevante nesse aspecto, já que cerca de 90% da matriz elétrica nacional é composta por fontes renováveis, um fator que tem atraído empresas globais de tecnologia com metas ambientais.
Por outro lado, a infraestrutura de transmissão ainda representa um gargalo. Dados do setor elétrico indicam que mais de 20% da energia solar e eólica gerada no país deixou de ser utilizada em 2024, devido à limitação das redes de transmissão para escoar a produção.
Segundo ele, o custo principal de um projeto não está na construção do prédio, mas nos equipamentos instalados. “A maior parte do investimento está no maquinário que fica dentro do data center.”
Brasil ainda está distante dos maiores mercados
Apesar da liderança regional, o Brasil ainda ocupa uma posição intermediária no mercado global de data centers. Estimativas do setor indicam que o país atualmente figura na 14ª posição entre os maiores mercados do mundo, com expectativa de avançar no ranking nos próximos anos. “O Brasil vai continuar sendo um hub líder na América Latina”, afirma Porto.
Mundialmente, quem controla a maior parte deste mercado é os Estados Unidos, com Northern Virginia se destacando como o grande polo mundial, seguida por Chicago, Phoenix, Dallas e Atlanta.
No entanto, ele ressalta que a diferença em relação aos maiores mercados globais ainda é significativa. “Estamos falando de mercados que são 10 ou 20 vezes maiores que o Brasil”, diz.
Incentivos fiscais entram no centro do debate
Além da infraestrutura energética, a competitividade do Brasil na atração de data centers também depende de fatores tributários. O Redata (Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter), que previa benefícios fiscais para a importação de equipamentos do setor, perdeu validade após não ser votado pelo Senado dentro do prazo legal.
Em entrevistas, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou que o governo estuda alternativas para retomar a proposta. Segundo ele, a medida está relacionada à estratégia de “soberania digital” do país.
Para o setor, a carga tributária sobre equipamentos de alto valor, como GPUs e servidores, é um fator determinante na decisão de investimento das empresas. “O data center do Google poderia estar aqui se a gente tivesse um cenário fiscal mais interessante”, afirma Porto.
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O mercado imobiliário residencial de luxo e superluxo encerrou 2025 com recordes históricos nas capitais brasileiras. Foram vendidas 10.607 unidades acima de R$ 2 milhões, que movimentaram R$ 52,2 bilhões nas capitais, alta de 35% em relação a 2024. O volume equivale a 29,4% de todo o valor negociado no mercado residencial.
Do lado da oferta, as incorporadoras também aceleraram: 11.696 novas unidades foram lançadas, com potencial de vendas de R$ 58 bilhões, alta de 36% em relação ao ano anterior, patamar nunca antes alcançado.
Os dados são de um estudo inédito da Brain Inteligência Estratégica e obtido com exclusividade pela Forbes Brasil. Eles mostram que o desempenho deste mercado em todas as capitais do país foi muito superior à média geral, que avançou 13%.
São considerados imóveis de luxo e superluxo aqueles com valores acima de R$ 2 milhões. Com isso, quando se analisa o volume total de vendas nas capitais, de 282.996 unidades em todas as faixas de preço, os 10.607 imóveis comercializados com valores acima desse corte de R$ 2 milhões representam apenas 3,75% do total. Em número de unidades, portanto, trata-se de um mercado de nicho.
Entretanto, quando se observa os R$ 52,2 bilhões que essas unidades geraram em vendas, a fotografia muda completamente, já que a quantia equivale a 29,4% de todo o valor negociado no mercado residencial brasileiro no ano passado, de R$ 177,7 bilhões.
Essa participação do luxo e superluxo nunca foi tão grande, tendo em vista que em 2024 haviam sido vendidas 9.053 unidades de alto padrão, que representaram 3,6% do total do mercado. “O momento atual do mercado de luxo é de recordes em todos os aspectos: lançamento, venda, preço, quantidade e distribuição geográfica”, analisa o economista Fábio Araújo, CEO da Brain.
Sudeste, motor do desempenho
Longe de dependerem de financiamentos bancários convencionais, os compradores desses imóveis, muitas vezes empresários e executivos, veem os juros altos jogarem a seu favor, segundo o economista. Com capital alocado em investimentos de alta rentabilidade e lucros recentes em seus próprios negócios, essa elite financia o luxo à vista ou em prazos curtos.
Isso explica, por exemplo, o desempenho da região Sudeste, fortemente influenciado pelo mercado da cidade de São Paulo, que concentra a maior parte das sedes das grandes empresas brasileiras. “É simplesmente incomparável com qualquer outro mercado”, avalia Araújo.
O estudo indica que foram efetuadas 5.490 vendas de imóveis de luxo e superluxo nas quatro capitais do Sudeste, volume que responde por mais da metade de todo o país. O volume representa alta de 7,5% em relação a 2024. Em seguida aparece o Nordeste, com 1.946 unidades vendidas, 64,5% a mais em relação ao ano anterior. Confira o desempenho de todo país na tabela abaixo.
Florianópolis: a tempestade perfeita
Em imóveis com valores de R$ 2 milhões a R$ 4 milhões, a cidade de Florianópolis (SC) concentra o metro quadrado mais caro, de R$ 22.918, à frente de Belo Horizonte (MG), que aparece em segundo com R$ 21.615 por metro quadrado.
Porém, quando a faixa de corte sobe, de imóveis acima de R$ 4 milhões, quem assume aponta é capital paulista, com R$ 37.668 por metro quadrado, enquanto o preço na capital catarinense fica em R$ 34.013. Confira abaixo o ranking completo abaixo.
Estimativas do IBGE indicam que a cidade chegou a 587.486 habitantes em 2025, 11 mil a mais do que em 2024. Se comparado com 2022, data de divulgação do último Censo, que registrou 537.211 habitantes, o número sobe para mais de 50 mil, 9,31% a mais.
Ou seja, segundo Araújo, a explicação para os preços inflados em Florianópolis é uma tempestade perfeita: além do intenso crescimento populacional, há extrema falta de terrenos disponíveis, problema comum no mercado, porém, mais intensificado em Florianópolis, que é uma ilha repleta de restrições ambientais.
Nordeste avança no mapa regional
O CEO da Brain afirma ser mito que imóveis luxuosos da costa nordestina sejam destinados apenas para pessoas de outros estados em busca de uma segunda moradia. “ A maior parte das vendas na região atende à demanda da própria elite local por uma primeira moradia sofisticada”, diz.
Nesse cenário, quem mais vem se despontando no mercado de alto padrão é Fortaleza. É o local onde atua a Moura Dubeux, empresa que vem se destacando no mercado de alto padrão na região Nordeste. Em relatório, o Bradesco BBI indica que a empresa é uma das líderes do segmento no Brasil, e que os projetos de luxo e superluxo devem concentrar 70% dos lançamentos deste ano, estimados em aproximadamente R$ 3,5 bilhões.
Em João Pessoa, quem vem fazendo movimento semelhante é a construtora Setai, que vem se firmando como a principal protagonista da verticalização de luxo. Prova disso é o lançamento da primeira torre da Aston Martin, marca eternizada no imaginário global como os carros de James Bond, que escolheu a capital paraibana para o seu primeiro projeto na América do Sul.
Os descontos para quem opta pelo pagamento do IPTU à vista variam significativamente entre as capitais e pode chegar a até 20% em algumas regiões do País. É isso que mostra um estudo realizado pela Conta Comigo Digital, empresa que conecta utilities e o setor público ao sistema bancário.
De acordo com o levantamento, enquanto os moradores de São Paulo (SP) recebem apenas 3% de abatimento no pagamento a vista, em Campo Grande (MS) é de 20%. No entanto, essas vantagens só estão acessíveis se o pagador cumprir algumas condições, como ter quitado débitos anteriores em dia e pagar o IPTU a vista até determinada data.
“Entender essas regras e se organizar para cumpri-las é um passo essencial para começar o ano com mais saúde financeira”, diz Matheus Vasconcelos, cofundador da Conta Comigo Digital. “Quando o contribuinte consegue ter clareza sobre todas as suas contas — impostos e serviços essenciais — fica mais fácil analisar a forma de pagamento mais vantajosa”, comenta.
Vasconcelos afirma que na hora de decidir pelo pagamento a vista ou não, é preciso ter clareza se vale assumir uma dívida para pagar a cota única. “Mesmo que ela tenha desconto, os juros da dívida adquirida para pagá-la dificilmente serão menores”, observa.
“Se você tem o dinheiro e não compromete o orçamento usá-lo, pagar à vista em capitais com 20% de desconto é uma ótima opção, mas quando o desconto é menor e o dinheiro está investido ou precisa ser reservado, parcelar pode ser mais atrativo”, detalha Matheus.
Mais de 80 milhões de pessoas moram nos 520 mil condomínios que existem no Brasil. O avanço da verticalização alçou o síndico a um papel de mais protagonismo e profissionalismo no cotidiano das cidades. Um levantamento do Instituto Datafolha para o Grupo Superlógica mostra que 46% dos síndicos já exercem a função de forma profissional – vivendo exclusivamente dela – e 72% dos entrevistados buscaram cursos específicos para se qualificar para a função.
A justificativa para essa proporção é que a gestão condominial é uma tarefa cada vez mais complexa, que exige preparo técnico e visão administrativa. A figura do síndico, antes associada a um morador voluntário, se transformou em profissão.
O levantamento “Perfil do Síndico Brasileiro” mostra que a função é exercida majoritariamente por homens, com 59% do total, enquanto as mulheres representam 41%. A média de idade é de 42 anos e 70% dos síndicos profissionais começaram como moradores voluntários, conciliando a função com outra fonte de renda, antes de torná-la atividade principal.
Para Talita Zampieri, CMO do grupo, os dados reforçam a tendência de comportamento quanto à profissionalização da função. “Antes, a figura do síndico era associada a um morador voluntário, que trabalhava, durante o dia, em uma função diferente. Hoje, com essa profissão em ascensão, notamos que cada vez mais pessoas que iniciam nesse formato acabam transformando essa atividade em sua carreira principal”, analisa.
A pesquisa também aponta diferenças na atuação do síndico profissional e orgânico. O síndico profissional administra, em média, oito condomínios, o que equivale a mais de 750 unidades, e dedica cerca de 32 horas semanais para a função. Já os moradores sem profissionalização cuidam de um ou dois condomínios, somando cerca de 103 apartamentos, com dedicação média de 19 horas semanais.
Quando questionados sobre a tomada de decisões, 67% dos entrevistados disseram ser os únicos responsáveis pelas resoluções financeiras do prédio. Para auxiliá-los nessa gestão, 74% dos síndicos respondentes usam alguma plataforma de gestão. Entre as funcionalidades mais utilizadas estão ‘prestação de contas’, ‘boletos’ e ‘lançamento de despesas’.
A comunicação com os condôminos combina canais tradicionais, como murais, comunicados impressos e assembleias presenciais, com meios digitais, como aplicativos de gestão condominial, WhatsApp, e-mail e redes sociais. Para se manter informados, os síndicos recorrem principalmente ao Google (93%), seguido por YouTube (74%) e Instagram (67%).
Sobre a pesquisa
O levantamento Perfil do Síndico Brasileiro foi realizado por meio de entrevistas individuais com abordagens mistas tanto online como presenciais. A coleta dos dados foi feita pelo Instituto Datafolha com 350 respondentes de todas as regiões do Brasil.
