A Zuk, empresa de leilões de imóveis, anunciou três leilões com mais de 450 imóveis residenciais, comerciais e terrenos espalhados por todo o Brasil. As propriedades são oriundas de parcerias com os bancos Bradesco, Santander e Itaú Unibanco.
Os leilões acontecem em diversas datas ao longo do mês e contam com descontos que podem chegar a 87%.
No leilão em parceria com o Itaú Unibanco, que ocorre no dia 8 de outubro, serão disponibilizados mais de 135 imóveis distribuídos em vários estados brasileiros. Os descontos chegam a 59%, e os valores variam de R$ 54 mil por um apartamento em Campos dos Goytacazes (RJ), com 47 m², até R$ 1 milhão por um apartamento em São Paulo (SP), com 545 m². O destaque é uma casa em Cruzeiro (SP), avaliada em R$ 700 mil, com 59% de desconto.
Já o leilão com o Bradesco oferece mais de 90 imóveis, com eventos principais nos dias 14, 15 e 22 de outubro.
Os lotes incluem imóveis residenciais, comerciais e terrenos, com preços que vão de R$ 56 mil, por uma casa em Autazes (AM), até R$ 7 milhões, por um prédio comercial em Bragança Paulista (SP). O maior desconto, de 85%, está em uma casa de R$ 130 mil em Serranópolis (GO). As condições de pagamento variam entre quitação à vista com 10% de desconto ou parcelamento em até 48 vezes.
No dia 14 de outubro, a Zuk realiza também o leilão em parceria com o Santander, o maior evento do mês, com 240 imóveis disponíveis. As ofertas estão distribuídas por quase todos os estados brasileiros e os descontos chegam a 87%. Os valores variam de R$ 28 mil, por uma casa em Ceará Mirim (RN), até R$ 2 milhões, por um imóvel em Dourados (MS). O maior desconto é uma casa em Rosário do Sul (RS), avaliada em R$ 100 mil, com 300 m².
Para participar de qualquer um dos leilões, basta se cadastrar no Portal Zuk, acessar o edital do lote desejado e fazer a oferta online. As condições de pagamento variam entre quitação à vista com 10% de desconto ou parcelamento em até 48 vezes.
Com pé-direito duplo, 1.060 metros quadrados, vista panorâmica para o mar, seis suítes, piscina privativa e academia equipada, a cobertura mais alta da América Latina foi colocada à venda em Balneário Camboriú (SC). Vizinho ao imóvel adquirido pelo jogador Neymar, o quadriplex está à venda por R$ 125 milhões.
A cobertura ocupa parte do 80º andar da Torre II do Yachthouse by Pininfarina, edifício com 294,1 metros de altura. “O imóvel oferece uma vista 360° para o mar e para a cidade, além de acabamentos premium, como pedras nobres, pisos e portas com isolamento acústico”, comenta o corretor Bruno Cassola.
Segundo ele, o imóvel é um dos mais exclusivos do Brasil. “Ao todo, são 22 elevadores de ultravelocidade que permitem que os moradores cheguem ao topo do edifício em menos de 50 segundos. Além das 10 vagas de garagem, o comprador também poderá ter acesso ao apartamento por ar via heliponto ou por água, já que o prédio está ao lado de uma marina”, comenta.
Com um design assinado pela renomada grife de design italiana Pininfarina, o empreendimento ainda disponibiliza uma área de lazer de 10 mil m², que inclui piscinas ao ar livre aquecidas e um restaurante exclusivo para os moradores.
Desenvolvido pela construtora Pasqualotto>, o empreendimento possui cinco tipologias de apartamentos e abriga duas unidades por andar.
Um levantamento da uCondo, empresa especializada em gestão condominial, mostra que 24% dos condomínios brasileiros contam com moradores que têm animais de estimação. No entanto, menos de 1% dos prédios possui áreas específicas dedicadas aos pets, como parques ou espaços de convivência.
Para Léo Mack, Cofundador e Diretor de Operações da uCondo, o número reforma a importância de incluir os animais no planejamento e gestão do condomínio.
“O uso de áreas comuns pelos animais é o terceiro motivo de mais reclamações dos moradores. Criar um espaço pet evita o uso indevido de jardins ou parquinhos para crianças, e neste caso é também uma questão de segurança para elas. Isso contribui para a boa convivência entre os moradores”, sugere.
Entre os principais motivos de reclamações envolvendo animais de estimação, o barulho lidera a lista, com 45% das queixas. Em seguida, aparecem problemas relacionados à higiene (28%), ao uso inadequado das áreas comuns (18%) e, por fim, ao comportamento dos pets (8%).
Segundo Léo, essas ocorrências podem ser reduzidas se houver um regulamento interno do condomínio que trate da presença dos animais com equilíbrio, que concilie o direito de ter animais com orientações práticas para o uso compartilhado dos espaços, com regras claras e realistas.
Animais mais comuns
A partir de uma base de dados que contabilizou mais de 37 mil animais, o estudo também aponta que os cachorros são a maioria entre os pets nos condomínios, correspondendo a 66% do total. Em seguida aparecem gatos (31%). Os 3% restantes incluem aves (1,6%), coelhos (0,4%), roedores (0,4%) e outros animais (0,6%).
“Neste ano apresentamos também uma curiosidade: encontramos um ouriço e três cabras registrados nos condomínios”, comenta Léo.
Para enfrentar a escassez de mão de obra, a incorporadora Patriani anunciou que começará a testar robôs humanoides em seus canteiros de obras até o fim de 2026. A expectativa é que as máquinas assumam tarefas pesadas e repetitivas, como carregar materiais e executar trabalhos de risco.
“Não vamos substituir pessoas, mas está cada vez mais difícil encontrar profissionais que topem realizar serviços brutos da construção”, explica Valter Patriani, sócio-fundador da construtora. O anúncio foi feito em um painel do Construsummit 2025, evento que reúne mais de 2 mil executivos do mercado imobiliário para debater o presente e o futuro do setor no País.
A Patriani ainda não revelou qual empresa está por trás da tecnologia, mas afirma que o investimento será de 30 mil dólares na compra de cada robô. Segundo Valter, trata-se de uma companhia internacional que iniciará os testes locais ainda neste semestre. “Depois disso, precisaremos adaptar os robôs às condições de trabalho e ao terreno brasileiro”, explica.
Futuro dos canteiros de obra
Parece ficção científica, mas a ideia de empregar robôs humanoides aos canteiros de obra não é exatamente nova. A empresa de robótica Boston Dynamics, por exemplo, desenvolveu o Atlas, um robô que está sendo projetado para realizar tarefas de força, como as exigidas na construção civil – e que já foi criticado por quebrar regras de segurança.
Fora da construção, o uso de robôs está mais avançado. A Amazon, por exemplo, já utiliza máquinas em seus centros de distribuição e iniciou testes com robôs para entregas nos Estados Unidos.
Para Guilherme de Assis Brasil, CTO da empresa de tecnologia Softplan, a adoção de robôs humanoides na construção ainda está distante. “Existem drones e máquinas que executam funções importantes no setor, mas mesmo no exterior, ainda não há exemplos expressivos do uso de robôs humanoides em canteiros de obras”, afirma.
“O setor imobiliário apresenta mais dificuldades do que a indústria convencional. Enquanto os ambientes na indústria são pré-determinados e planos, os canteiros são muito diversos e têm dinâmicas desafiadoras”, ilustra o executivo, que segue otimista sobre o movimento. “É impossível prever o tempo que vai demorar, mas é realista projetar os primeiros testes para os próximos dois anos”, comenta.
A grande contradição, segundo Guilherme, é em relação à eficiência do formato. “Parece fácil pensar que se um ser humano consegue carregar uma caixa, um robô humanoide também faria isso. Entretanto, podem existir modelos mais eficientes, como braços robóticos ou drones”, exemplifica.
Tecnologia como bússola
Ideia distante ou plano imediato, a iniciativa representa a continuidade de um plano da Patriani de dar à tecnologia um papel de protagonista nos projetos. Apesar disso, o fundador da construtora diz entender que os robôs não terão uma adaptação fácil.
“O plano é que os robôs possam se adaptar ao terreno brasileiro nas nossas obras. Começaremos os testes com dois robôs em 2026, mas até eles serem totalmente eficientes pode demorar alguns anos”, antecipa.
“Eu escolhi não construir via Minha Casa, Minha Vida justamente porque queria implementar tecnologias nas obras, mas sem abrir mão do lucro”, brinca Valter/ Crédito: Agência J. Somensi | Divulgação Construsummit
Fundada há 13 anos, a Patriani se especializou em desenvolver imóveis para pessoas com mais de 40 anos e uma das estratégias para impactar este perfil é justamente a adoção de inovações. “Nossos empreendimentos contam com fazenda solar, geradores mais completos, ventilação cruzada e carregadores para carros elétricos”, exemplifica Bruno Patriani, presidente e herdeiro da construtora.
“Esta geração é a última totalmente analógica e que agora vive em um mundo totalmente novo. Queremos que os imóveis continuem modernos para daqui a 30 ou 40 anos”, diz Bruno.
O repórter viajou ao Construsummit 2025 à convite da Sienge
Um mercado imobiliário saudável engloba emprego, renda e juros baixos, segundo o cálculo de Renato Lomonaco, diretor de assuntos econômicos e administrativos da Abrainc. Com a taxa Selic estabilizada em 14,25% ao ano, o Brasil não é hoje um exemplo para o mundo, mas o setor apresenta um otimismo sustentado por outros fatores.
Um estudo da Sienge aponta que 76% dos empresários do segmento pretendem realizar novos investimentos em 2025. Segundo Lomonaco, esta confiança é impulsionada por fatores macroeconômicos, como os bons números de exportação, o crescimento da bolsa brasileira em relação à norte-americana e a diminuição do desemprego – que chegou a menor taxa trimestral desde 2012.
“O desemprego caiu quase pela metade desde 2021 e este é um critério de vendas importante”, ilustra o executivo. “Quando a economia brasileira está bem é porque a construção empurra. Já quando a economia vai mal, o mercado imobiliário sofre mais”, acrescenta. Além dos fatores macroeconômicos, ele destaca a resiliência do próprio setor.
Desde março de 2023, os imóveis valorizaram 10,7%, de acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R). Em contraste, os custos de construção subiram 7,3%, segundo o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O custo do aluguel também cresce acima da inflação, o que beneficia os investidores interessados na renda da locação.
De fato, o aluguel registrou alta de 63,6% desde 2020, enquanto a inflação subiu 33,5% no mesmo período. “A valorização dos imóveis é atrativa para os compradores e o avanço no preço do aluguel expulsa os locatários. A isso se soma o boom demográfico. Ou seja, observamos uma demanda crescente por imóveis no Brasil”, comenta Lomonaco.
Desafio dos juros na média renda
Com o desemprego em baixa, a valorização imobiliária em alta e os preços do aluguel incentivando a compra, o maior desafio do setor, segundo Lomonaco, são os juros. “Se a gente tivesse juros mais baixos, a emissão de CRIs seria maior”, exemplifica. “No entanto, se a empresa conseguir administrar bem este desafio, consegue aproveitar melhor o setor”, contrapõe.
Fabrício Schveitzer, conselheiro de negócios do Sienge, entende que o desafio dos juros é mais significativo para a classe média. “A alta renda é imune aos juros altos e a baixa renda conta como subsídios, como os do Minha Casa, Minha Vida. Já a classe média é composta de assalariados e sofre bastante com o impacto dos juros, que é brutal sobre as parcelas”.
“Apesar de ter lugares muito pujantes para o segmento, como regiões ligadas ao agro, estamos observando uma desaceleração e sinais de cansaço nas vendas de imóveis de classe média. Vemos um sinal amarelo do setor”, argumenta. “À medida que não vemos sinais de arrefecimento da inflação, a Selic alta começa a fazer pequenas rachaduras no mercado imobiliário”, aponta.
O repórter viajou ao Construsummit 2025 à convite da Sienge
Apesar do crescimento apresentado pelo mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, o setor enfrenta um momento crítico, entende Cristiano Gregorius, diretor executivo da Softplan. “Os modelos vigentes de gestão são insuficientes para lidar com o atual cenário”, alerta o executivo, ao afirmar que o setor nunca esteve tão sensível a fatores como a macroeconomia e mudanças tecnológicas.
Durante o painel de abertura do Construsummit 2025, Gregorius disse, diante dos desafios que se apresentam para o setor, é necessário implementar inovações em toda a jornada de incorporação. O evento, que acontece nos dias 4 e 5 de junho em Florianópolis (SC), deve reunir mais de 2 mil pessoas ao promover debates sobre o presente e o futuro do mercado imobiliário.
Para Gregorius, o encontro de grandes players é importante porque o setor vive um momento de inflexão. Da dificuldade de acesso ao crédito subsidiado à diminuição na velocidade de crescimento da população, passando por juros altos e alto custo da cadeira de suprimento, as construtoras precisam adotar novas tecnologias e transformar os modelos de gestão.
“A indústria da construção nunca foi impactada por tantos fatores externos de forma simultânea e de maneira tão profunda”, comenta.
Entre os principais desafios do setor, ele enumera, estão a inflação persistente, a escassez da mão de obra, o funding imobiliário, a reforma tributária e a mudança no perfil de compra da população. “O envelhecimento dos brasileiros coincide com a chegada de uma nova geração de compradores, que consomem imóveis de uma nova forma”, ilustra.
Símbolos do futuro
Ao mesmo tempo que a construção civil se vê encaixotada por tantos desafios, Gregorius afirma que também nunca houve tantas ferramentas para enfrentá-los. “Entre 2002 e 2024, a indústria da construção brasileira cresceu cerca de 5 vezes. O crescimento representa uma evolução enorme, mas há espaço para ganho de eficiência. E isso passa pela adoção de tecnologias”, antecipa.
O futuro que as incorporadoras antecipavam, ele entende, já começou. Porém, muitas delas ainda não perceberam porque estão presas à rotina do cotidiano da operação.
“É um momento de transição entre tudo o que construímos como base das nossas empresas e esta nova fase, em que o uso estratégico de tecnologias como a inteligência artificial se torna fundamental. Essa jornada vai transformar todos os negócios imobiliários nas próximas décadas”, diz.
O repórter viajou ao Construsummit 2025 à convite da Sienge
De diferencial tecnológico a pilar fundamental, a inteligência artificial agora precisa estar integrada à estrutura das empresas que atuam no mercado imobiliário, diz Magno Maciel, brasileiro que atuou na equipe de pesquisa do OpenAI, empresa que criou o ChatGPT, e cofundador da fintech Serafin. A perspectiva do executivo é que a ferramenta deve se consolidar como um alicerce do setor.
Em painel do Construssumit 2025, evento que reunirá incorporadores e players do mercado imobiliário nesta semana, o especialista observa que a inteligência artificial faz cada vez mais parte do cotidiano das empresas. “Estamos começando a nos acostumar com a IA e a incorporá-la no nosso dia a dia, mas ainda distante do ideal”, comenta Maciel.
De fato, dados divulgados pela própria OpenAI em 2023 indicavam que 92% das empresas Fortune 500 usavam produtos da empresa; e uma pesquisa global da Mckinsey revelou que 79% dos entrevistados relataram ter tido algum contato com ferramentas de IA generativa até 2023.
“A IA não é uma modinha, é um fenômeno transacional”, defende o especialista.
Falhas na utilização
Porém, Maciel acredita que as empresas do mercado imobiliário ainda não estão empregando a IA de maneira eficiente. Isto porque grande parte dos profissionais só incorporam o ChatGPT no final de um longo processo de desenvolvimento dos projetos.
“Eles pedem para corrigir um texto, elaborar um e-mail ou preparar a apresentação do empreendimento”, exemplifica. “Isso é como acionar o profissional mais qualificado apenas na última etapa. Antes disso, ele poderia ter ajudado no planejamento, execução, análises, processos, reuniões e nas validações”.
Modelos práticos de uso
Enquanto as empresas debatem como a adoção de IA pode impulsionar negócios e aumentar o faturamento, Maciel defende que existem três modelos básicos que as empresas podem se apoiar nesta jornada de transformação:
1. Passageiro (observador)
“Neste formato, a inteligência artificial é uma observadora. Ela é convidada a acompanhar o que está sendo feito, sem interferir nos processos”, explica. “A IA pode ajudar na revisão de projetos, no feedback de reuniões e na proposição de ideias, mas sem envolvimento nas decisões”.
2. Co-piloto (colaboração ativa)
“Agora a IA exerce um papel de colaboração ativa. Ela atua no suporte e na execução de tarefas de rotina, além de tomadas de decisão”, diz. “Pode ser útil na triagem de fornecedores e em sintetizar dados de uma obra, por exemplo”.
3. Piloto automático (controle autônomo)
“A tecnologia assume um papel de gerenciamento, atuando na execução de processos e tomando decisões em tempo real”, explica. “A IA pode contribuir com a aprovação de crédito, geração autônoma de cronogramas, atendimento ao cliente e liberação automática de ativos contratuais”.
O repórter viajou ao Construsummit 2025 à convite da Sienge
De acordo com Francis Navarro, diretor de tecnologia e inovação da BRZ Empreendimentos, mais de 75% das vendas realizadas pela incorporadora atualmente passam pelo ambiente digital. Ou seja, pelo menos um em cada quatro clientes interage com a empresa de forma online em alguma etapa da negociação de um imóvel.
O quadro apresentado pela BRZ ilustra uma situação cada vez mais habitual entre as grandes construtoras brasileiras, que digitalizaram partes importantes do negócio para melhorar a experiência dos compradores. Em painel realizado no Summit Abrainc nesta quarta-feira (28), importantes nomes do setor debateram o papel da tecnologia na atividade.
“O nosso time de tecnologia tenta utilizar inteligência artificial para compreender melhor o comportamento dos consumidores e melhorar toda a jornada de compra”, comenta Navarro. “O maior ganho está no tempo de resposta. Enquanto o corretor não respondia, o cliente ficava esperando. Agora demos mais velocidade e eficiência nas operações”.
Profissionais proativos e inteligência artificial
Navarro argumenta, porém, que a tecnologia por si só não é capaz de fechar um negócio. “O corretor de imóveis exerce uma função fundamental neste processo. É ele quem lidera a última etapa da venda, embora todas as dúvidas possam ter sido sanadas antes, no ambiente digital”.
A importância dos humanos, aliás, neste movimento de artificialização do mercado foi realçada no evento. No palco do Summit Abrainc, Marcelo Xavier, diretor do segmento de construção da Senior Sistemas, defende que a cultura de inovação é pautada por pessoas. “É importante que se tornem agentes de transformação e inovação”, pontua.
Fato é que, à medida que se fortalece a integração entre inteligência humana e a inteligência artificial, mais o mercado imobiliário se torna exigente.
“Antes, o básico bem feito era automação de conta corrente e atendimento personalizado. Agora, é necessário debater diversos tópicos, como CRM, personalização de imóvel e até inteligência artificial”, observa Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS.
É diante desta perspectiva que o mercado antecipa um cenário mais dinâmico nos próximos anos. “Não dá para prever como estará o mercado nos próximos cinco anos. O processo de inovação deve ser encurtado, mesmo com o mercado imobiliário de ciclos longos”, analisa Bianca Setin, Vice-presidente da Setin Incorporadora.
EZTC3) lançou a marca Fitcasa para atuar no MCMV, mas deixou o segmento mais tarde por causa das margens de lucro apertadas. Já no ano passado, voltou ao setor investindo em novos projetos em parcerias com empresas especialistas no programa, como a Cury (CURY3).
A Cyrela Brazil Realty (CYRE3) também está crescendo no programa, onde tem uma marca própria, a Vivaz. O segmento representava 10% dos lançamentos do grupo em 2023 e subiram para 29% em 2025. Em 2026, esse patamar tende a crescer, com a empresa enxergando potencial para aproveitar os novos ajustes no programa, como ampliação dos tetos de preços e faixas de renda, que serão votados no dia 24 de março. “Os ajustes, se confirmados, serão algo muito positivo. Eles vão aumentar o poder de compra da população e o tamanho do mercado”, afirmou o diretor financeiro, Miguel Mickelberg.
No Rio Grande do Sul, a Melnick também está avançando no setor. Tradicional no médio e alto padrão em Porto Alegre, a incorporadora criou a marca Open para atuar no segmento econômico. As operações começaram no ano passado, com três projetos e mais de 700 apartamentos. Atualmente, tem quatro terrenos, com capacidade para lançar 2,1 mil unidades nos próximos trimestres.
No Nordeste, a Moura Dubeux (MDNE3), maior incorporadora da região, criou, em 2025, uma joint venture com a mineira Direcional, uma das gigantes nacionais do MCMV. O objetivo é explorar, juntas, o segmento econômico começando pelas cidades de Natal, Fortaleza, Recife e Salvador.
Mas os exemplos não param aí. Nos últimos anos, companhias como Trisul, Lavvi e Tecnisa também decidiram criar braços para o Minha Casa, e agora os lançamentos estão ganhando tração. Em São Paulo, a Even se consolidou no mercado de luxo, mas também avalia oportunidades de investir em projetos dentro do programa federal encabeçados por empresas especialistas no ramo.
“As empresas veem que o Minha Casa Minha Vida está crescendo e passam a mirar esse mercado”, observou o analista de construção civil do Itaú BBA, Elvis Credendio.
Ele lembrou que a entrada neste segmento também funciona como uma alternativa de negócios para as empresas que têm feito poucos lançamentos para o público de classe média – com imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão. Isso acontece porque as linhas de financiamento para esse público estão com juros muito altos, esfriando as vendas. Já no Minha Casa, os empréstimos têm juros mais baixos graças a subsídios oriundos do FGTS, o que mantém as vendas aquecidas.
“Ainda precisaria de muitas quedas na Selic e nas curvas longas de juros para reduzir os juros do crédito imobiliário e mudar de modo significativo o poder de compra da classe média, reaquecendo as vendas”, disse Credendio, justificando o deslocamento das incorporadoras para o segmento mais popular.
“Para essas empresas, a mudança faz muito sentido. É um movimento cíclico contra o juro alto dos financiamentos para os projetos de classe média”, acrescentou a analista de construção do Santander, Fanny Oreng. “E também é uma estratégia para aproveitar os ganhos com a reforma tributária”, adicionou.
Outro fator que torna atrativa a atuação no Minha Casa é a reforma tributária, que prevê benefícios específicos para habitação popular. Isso ocorrerá por meio de um redutor de IBS e CBS para os imóveis dessas categorias, abaixando significativamente a base de cálculo dos impostos. “No fim, a taxação será menor para as empresas que atuam na construção de baixa renda”, apontou Oreng, do Santander.
Com tudo isso em vista, o setor se tornou uma espécie de “porto seguro” para o mercado imobiliário. Na cidade de São Paulo, o Minha Casa responde por 61% dos lançamentos e 64% das vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Já na média nacional, a participação fica um pouco acima de 50%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
corte de 0,25 ponto porcentual, menor que os 0,50 ponto esperados há três semanas, na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de quarta-feira (18) não deve pesar tanto no desempenho dos fundos imobiliários quanto o tamanho final do ciclo de redução de juros, mostra estudo da gestora RB Asset.
O levantamento analisa os dados dos últimos 15 anos, desde a concepção do Índice de Fundos Imobiliários, o IFIX, em 2011 e quatro ciclos de corte de juros promovidos pelo Banco Central em 2011, 2016, 2019, e 2023. “Desses quatro ciclos, somente o de 2016 teve o início em 0,25 pontos percentual e os demais ciclos contaram com corte inicial de 0,50 pontos percentual”, observa Rafael Ohmachi, sócio e portfolio manager da RB Asset.
Segundo ele, apesar da diferença, é possível notar que em todos os casos o IFIX performa positivamente após 6 meses do primeiro corte. “Na média, o IFIX sobe 11,3% após 6 meses do primeiro corte, sem grande discrepância se o primeiro corte foi de 0,25 ou 0,50 ponto percentual”, diz.
Para ele, mais do que o tamanho do primeiro corte, o que define a performance dos fundos imobiliários é a magnitude do ciclo como um todo. No ciclo de 2011 e 2016, o Copom chegou a cortar 5,25 pontos percentuais (em 13 meses) e 7,75 pontos (em 17 meses), respectivamente. Após um ano do primeiro corte, o IFIX acumulou altas de 38,6% e 19,2%, respectivamente, ou uma média de 28,9% em 12 meses.
Já no ciclo de 2019 e 2023, o BC cortou na média apenas 3,85 pontos percentuais em 10 meses, e o IFIX registrou alta de somente 4,0% no mesmo período. “Dessa forma, acreditamos que a perspectiva da taxa Selic final do ciclo é mais relevante para a performance do IFIX do que a magnitude do primeiro corte”, afirma Ohmachi.
Segundo o gestor, quando se analisa a performance setorial dos fundos imobiliários em diferentes ciclos de corte de juros, o que se destaca é que o corte de juros tende a beneficiar os fundos de tijolo sobre os fundos de papeis. “O racional é que, com juros menores, os investidores aumentam seu apetite por risco e migram da renda fixa para a renda variável, assim beneficiando os fundos de tijolo sobre os fundos imobiliário de renda fixa”, diz Ohmachi.
Analisando os diferentes setores de tijolo, o fundo imobiliário de shopping centers se destaca como o setor que historicamente tem o maior retorno durante os ciclos de corte de juros, afirma o gestor. “Conforme a tabela abaixo, nos anos 2012, 2016, 2017, 2019 e 2023, anos que precedem o início de corte de juros, o setor de shoppings sempre mostrou retornos acima do índice, na média performando 12% acima do índice de fundo imobiliário”, afirma .
Para Ohmachi, esse comportamento tem muito a ver com a característica do contrato de locação de uma loja de shopping center, que no geral tem dois componentes: aluguel fixo e aluguel variável, em que a parcela variável depende do volume de vendas que o lojista tem naquele shopping. “Ou seja, quanto mais o operador vende em sua loja, mais o shopping center recebe de aluguel”, explica.
Geralmente em um ciclo de cortes, o juro menor tende a estimular mais consumo, proporcionando mais vendas e, consequentemente, aumentando o aluguel variável daquele shopping center, e por fim elevando o dividendo do fundo imobiliário de varejo. “Vale lembrar que neste ano ainda temos o benefício da isenção fiscal para aqueles que recebem até R$ 5 mil por mês, aumentando a renda disponível dos trabalhadores brasileiros, o que deve ser um catalisador para o varejo”, afirma o gestor.
Para Ohmachi, o ciclo de corte de juros tende a ser um “vento de cauda”, ou seja, um estímulo a mais para os fundos imobiliários como um todo. Porém, a performance dos fundos vai depender da magnitude do ciclo de corte de juros, assim como do segmento imobiliário em atuação, principalmente pela maneira em que a Selic menor impacta o fluxo de caixa do fundo, avalia.
Vantagens do corte menor
Diante do aumento significativo da incerteza do cenário global e da alta nos mercados de juros futuros nas últimas semanas, a alteração do ritmo para a estreia do ciclo de afrouxamento para 0,25 ponto porcentual traz mais sinais positivos que negativos, acredita Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos.
Para ele, a decisão reforça o comprometimento do Copom com a manutenção do controle da inflação. “Qualquer sinal diferente, que trouxesse a sensação de um BC mais leniente, poderia distorcer os mercados, embutindo ainda mais prêmios de risco para horizontes longos, o que seria muito negativo para ativos de duration longa, como os fundos imobiliários, principalmente os de tijolo”, diz.
Atenção ao crédito e aos prazos
Para os fundos de papeis, o impacto tende a ser menor e difuso, afirma Honório. Os fundos com mais ativos com taxas indexadas ao CDI, tendem a ter uma melhora no rendimento, uma vez que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais elevadas, da curva de juros. “Claro que isso é válido, desde que não observemos alterações significativas na capacidade creditícia dos devedores desses fundos”, ressalta.
Com relação aos fundos indexados à inflação, Honório diz que é importante avaliar a “duration” (prazo de pagamento) média dos papeis, pois juros reais mais elevados nas NTN-Bs e nos papéis privados à frente podem impactar negativamente a marcação a mercado dos títulos mais longos da carteira do fundo.
Para ele, o ritmo menor de corte dos juros piora o cenário do ponto de vista de crédito. Mas Honório lembra que a continuidade da redução de juros deve trazer algum alívio ao caixa dos projetos imobiliários em comparação aos últimos 12 meses. “Mas, nesse cenário, é ainda mais importante atentar à saúde financeira, não somente dos projetos, mas principalmente das companhias, evitando empresas mais alavancadas e com compromissos de curto prazo relevantes”, alerta.
EZTC3) lançou a marca Fitcasa para atuar no MCMV, mas deixou o segmento mais tarde por causa das margens de lucro apertadas. Já no ano passado, voltou ao setor investindo em novos projetos em parcerias com empresas especialistas no programa, como a Cury (
corte de 0,25 ponto porcentual, menor que os 0,50 ponto esperados há três semanas, na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de quarta-feira (18) não deve pesar tanto no desempenho dos fundos imobiliários quanto o tamanho final do ciclo de redução de juros, mostra estudo da gestora RB Asset.