Posts in category: Mercado Imobiliário

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Aspen, no Colorado, nos Estados Unidos, há muito tempo sinônimo de esqui de luxo, atrai ricos e famosos, incluindo celebridades e membros da realeza, para suas pistas há décadas. No entanto, à medida que a cidade se torna totalmente urbanizada, a questão mais interessante para compradores de imóveis e viajantes não é onde Aspen se encontra, no auge da opulência, mas onde o próximo capítulo das propriedades de luxo em estações de esqui está se desenrolando.

Cada vez mais, esse movimento se manifesta em Telluride, no Colorado, e Deer Valley, em Utah, duas prestigiadas cidades turísticas de esqui que recebem esquiadores exigentes de todo o mundo.

Telluride ultrapassou um marco importante em 2024, alcançando mais de US$ 1 bilhão (R$ 5,29 bilhões) em vendas residenciais anuais, com preço médio de venda em torno de US$ 3,5 milhões (R$ 18,5 milhões) e um número crescente de negócios na faixa de US$ 10 milhões ou mais (R$ 52,9 milhões ou mais).

A inauguração do Four Seasons Resort and Residences Telluride trouxe reconhecimento global da marca a um mercado com oferta bastante limitada, atraindo compradores que buscam o mesmo nível de serviço e status de Aspen, porém em um local menos saturado e que ainda preserva um ar de novidade. Deer Valley conta uma história diferente, mas complementar.

O lançamento do Deer Valley East Village, o primeiro grande empreendimento público de estação de esqui alpina na América do Norte em mais de 40 anos, está adicionando aproximadamente 3.700 acres (14,97 quilômetros quadrados) de novo terreno esquiável, quase triplicando a área total da estação.

Enquanto a área de Aspen é fixa, Deer Valley continua se expandindo, criando novos bairros com acesso direto às pistas e atraindo compradores que valorizam conveniência e proximidade de um grande aeroporto internacional. Os preços dos imóveis estão se aproximando de uma média de US$ 5 milhões (R$ 26,45 milhões).

Juntos, esses mercados refletem uma mudança clara. Aspen atingiu a maturidade, enquanto Telluride e Deer Valley ainda estão em expansão, atraindo novos compradores, viajantes e atenção que antes se concentravam quase exclusivamente em um único lugar.

No Four Seasons Resort and Residences Telluride, as residências atualmente têm preços a partir de US$ 4 milhões (R$ 21,16 milhões), oferecendo amplas plantas de um quarto, acesso direto às pistas de esqui, vistas panorâmicas das montanhas e todos os serviços e comodidades da marca. No topo da escala, coberturas com quartos adicionais e terraços espaçosos são anunciadas por valores superiores a US$ 21 milhões (R$ 111,1 milhões), com algumas unidades de luxo chegando a US$ 40 milhões (R$ 211,6 milhões).

Fora desse empreendimento, há opções mais acessíveis, como o imóvel localizado na 118 Lost Creek Lane, em Mountain Village, à venda por US$ 3,6 milhões (R$ 19,04 milhões), enquanto propriedades excepcionais como a da 401 Larkspur Lane, também em Mountain Village, representam o segmento de altíssimo padrão, anunciadas por US$ 32 milhões (R$ 169,28 milhões).

As residências em Deer Valley East Village abrangem uma ampla faixa de preços, desde condomínios de luxo até casas geminadas altamente exclusivas, vilas privadas e residências de marca. As unidades do Grand Hyatt Deer Valley foram lançadas no ano passado com preços a partir de menos de US$ 2 milhões (R$ 10,58 milhões) e se esgotaram completamente até o verão.

O empreendimento Cormont, cujo nome significa “Núcleo da Montanha”, oferece condomínios de um a quatro quartos, com preços que variam de pouco menos de US$ 2 milhões (R$ 10,58 milhões) a mais de US$ 7 milhões (R$ 37,03 milhões).

Telluride tem predomínio de compradores de residências temporárias

Brian O’Neill, do Four Seasons Resort and Residences Telluride, observa que, em Telluride, a demanda continua sendo liderada por compradores de residências temporárias, especialmente no segmento de luxo, embora a forma de uso dessas propriedades esteja evoluindo.

Segundo ele, o charme do destino tem levado muitos proprietários a prolongar suas estadias, sobretudo durante os meses de verão, à medida que Telluride passa a ser percebida como um verdadeiro destino para o ano todo, com maior valorização das temporadas intermediárias, além da alta temporada de esqui.

O’Neill acrescenta que o futuro Four Seasons Resort and Residences Telluride reforça essa transformação ao atrair compradores em busca de uma residência prática e segura, com serviços cinco estrelas, capazes de sustentar estadias prolongadas e um modelo de propriedade mais flexível e orientado ao estilo de vida.

Esse perfil, segundo ele, é composto majoritariamente por compradores de altíssimo poder aquisitivo, como empreendedores, executivos seniores e fundadores de empresas, que priorizam privacidade, qualidade de vida ao longo de todo o ano e valor de longo prazo em comunidades com oferta limitada e apelo global. Trata-se de um público diverso em idade, que vai de famílias consolidadas a profissionais mais jovens e bem-sucedidos, atraídos pela conveniência, pelas comodidades e pelo fácil acesso às atividades ao ar livre.

Ainda de acordo com O’Neill, embora o grupo de compradores estrangeiros em Telluride permaneça relativamente seleto, há um interesse consistente vindo do México, da América Latina em geral e de partes da Europa. Ele destaca, ainda, que a chegada do Four Seasons ao destino tem despertado a atenção de compradores que nunca haviam considerado Telluride, incluindo californianos em busca de alternativas menos congestionadas e mais acessíveis do que outros mercados tradicionais do oeste americano.

Deer Valley East Village predomina a segunda residência

Já em Deer Valley East Village, Sheila Hall, da Sotheby’s International Realty, aponta um cenário complementar. Segundo ela, o mercado atrai tanto compradores de residências principais quanto de segunda residência, com clara predominância destes últimos.

Hall ressalta que Park City é reconhecida há décadas como um dos principais destinos de esqui do mundo e que a criação de um resort desse porte, algo inédito na América do Norte em mais de 40 anos, somada à proximidade com o Aeroporto Internacional de Salt Lake City, a apenas 40 minutos, torna o destino especialmente atraente para proprietários que buscam uma experiência completa de resort.

Ela observa ainda que esse público demonstra forte fidelidade a marcas consolidadas de hotelaria de luxo, como Four Seasons, Grand Hyatt e Extell, associadas a padrões elevados de serviço, design sofisticado e antecipação das necessidades dos moradores. O interesse internacional, segundo ela, é significativo, com destaque para compradores da Cidade do México, da América Central e de partes da Ásia, impulsionado pela confiança gerada por marcas globais e pela percepção de Deer Valley East Village como um destino de luxo para todas as estações, e não apenas um refúgio sazonal.

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A Moura Dubeux Engenharia, que atua predominantemente no mercado imobiliário de luxo do Nordeste, informou ao mercado ter levantado R$ 482,6 milhões com uma oferta de ações. O preço de emissão foi fixado em R$ 25 por ação, resultado de pouco mais de 19,3 milhões novos papéis ordinários. Por volta das 11h20 desta sexta-feira (23), as ações da companhia operavam com alta de 0,69%, a R$ 26,11.

Segundo a empresa, o valor foi definido após a avaliação da demanda e da cotação das ações na B3. “O preço por ação reflete as condições de mercado e o interesse demonstrado por investidores profissionais, sem gerar diluição injustificada aos acionistas”, informou a Moura Debeux em fato relevante divulgado ao mercado nesta quinta-feira (22).

Do total captado, R$ 88,8 milhões foram subscritos pelos acionistas controladores pessoas físicas. “A subscrição pelos controladores reforça a confiança na estratégia da companhia e em suas perspectivas de crescimento”, afirma o documento.

Além dos controladores, a operação garantiu direito de prioridade aos demais acionistas, que puderam adquirir ações na proporção de suas participações. Segundo a Moura  Dubeux, a oferta prioritária assegurou a possibilidade de manutenção do percentual de participação dos atuais acionistas.

As ações não subscritas nessa etapa foram destinadas à oferta institucional, voltada exclusivamente a investidores profissionais.

Em comunicado anterior, no dia 15 deste mês, a companhia havia informado a oferta pública primária de 9.652.510 novas ações, com a possibilidade de dobrar esse volume, o que acabou ocorrendo.  “A quantidade de ações ofertada foi aumentada para atender ao excesso de procura identificado durante o processo de coleta de intenções de investimento”, explicou a companhia.

Nesta quinta-feira, o Ibovespa teve alta de 2,2% e renovou a sua máxima em 175.584 pontos, à reboque do investidor estrangeiro. As ações da Moura também foram negociadas no exterior pelos bancos contratados pela companhia. Entretanto, essa subscrição e integralização devem ser feitas em reais, segundo o fato relevante.

Com a conclusão da operação, o capital social da Moura Dubeux passa a ser de aproximadamente R$ 1,87 bilhão, dividido em pouco mais de 104 milhões de ações. Os novos papéis começam a ser negociados na B3 a partir de 26 de janeiro, com liquidação financeira prevista para o dia seguinte.

A empresa informou ainda que não haverá mecanismo de estabilização de preços após a oferta. “O valor das ações poderá oscilar livremente no mercado secundário”, alertou, reforçando que investimentos em renda variável envolvem riscos e devem ser avaliados de acordo com o perfil de cada investidor.

Onde os recursos serão investidos

A companhia  pretende utilizar os recursos líquidos provenientes da oferta para acelerar o crescimento da Única S.A., subsidiária da companhia; reforçar o programa de dividendos e o capital de giro, segundo documento protocolado na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) no início deste ano.

A Única S.A., criada pela Moura Dubeux no início do ano passado, tem foco no atendimento à baixa renda. Antes desse movimento, a empresa havia lançado a Mood, em 2023, direcionada a famílias com renda mensal entre R$ 8.000 e R$ 15.000. 

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Se no mercado financeiro o endereço de maior prestígio é a Faria Lima, no mundo da logística o metro quadrado mais cobiçado atravessou a divisa municipal. Impulsionado pela guerra do e-commerce, pela escassez de áreas premium e pela urgência da chamada “última milha”, Guarulhos superou a capital paulista e se consolidou como o epicentro dos galpões logísticos de alto padrão no país.

Segundo dados inéditos da consultoria internacional Cushman & Wakefield, obtidos com exclusividade pela Forbes Brasil, Guarulhos encerrou o quarto trimestre de 2025 com preço pedido médio de R$ 37,11 por metro quadrado, acima dos R$ 36,48 registrados na cidade de São Paulo.

O movimento não é isolado. Ele reflete uma valorização mais ampla do mercado paulista, cuja média estadual atingiu o maior patamar da série histórica, de R$ 30,54 por metro quadrado. Em um setor altamente sensível à eficiência operacional, a localização deixou de ser apenas um diferencial competitivo e passou a funcionar como ativo financeiro.

Quando a localização vira vantagem competitiva

A ascensão de Guarulhos não é acidental. A cidade reúne acesso direto às rodovias Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos e conexão imediata com o maior mercado consumidor do país. Esse conjunto transformou a região no principal campo de batalha da logística urbana de alta performance.

O resultado aparece nos números. A absorção líquida (coeficiente que leva em conta as locações e a quantidade de devoluções) de galpões logísticos de alto padrão no Brasil somou 1,62 milhão de metros quadrados em 2025, segundo a Cushman & Wakefield. O indicador reforça a resiliência da demanda ao longo do ano, mesmo em um ambiente de maior seletividade por parte dos ocupantes.

Guarulhos liderou tanto as novas entregas quanto a absorção líquida. Foram 443,7 mil metros quadrados entregues em 2025 e mais de 320 mil metros quadrados efetivamente locados no período, desempenho que ajuda a explicar a escalada dos preços.

Quem sustenta esse ritmo são os grandes nomes do varejo digital. O relatório destaca locações recentes emblemáticas na região, como a do Mercado Livre, que ocupou 40.546 metros quadrados no CLD Centro Logístico Dutra, e da Shopee Brasil, com 20.015 metros quadrados no Cy.log Guarulhos. Para essas empresas, pagar mais caro pelo aluguel se justifica pela redução drástica no tempo de entrega ao consumidor final da região metropolitana de São Paulo.

Um ativo que ignora a Selic

Mesmo com a Selic em 15%, o mercado logístico segue mostrando resiliência. A vacância nacional caiu para 6,56%, nível considerado baixo para o setor, após recuar 1,47 ponto percentual em relação aos 8,03% registrados em 2024. O desempenho indica que o ambiente de juros elevados não comprometeu os fundamentos do segmento.

Esse cenário também não inibiu os investimentos. A classe de ativos vem se consolidando tanto pela previsibilidade da renda quanto pela valorização real dos aluguéis, movimento que não passa despercebido pelos investidores. Um relatório da B3 apontou que o Capitânia Logística FII foi o terceiro fundo com maior volume médio diário de negócios em 2025, com R$ 11,8 milhões, sinalizando liquidez e apetite do mercado mesmo em um contexto monetário restritivo.

Além do interesse no mercado secundário, gestores seguem apostando em projetos de longo prazo. Entre os movimentos mais recentes está o da Cy Capital, gestora de fundos imobiliários do Grupo Cyrela, que prepara o lançamento de um novo fundo logístico com meta de captação de R$ 833 milhões. Diferentemente de estratégias voltadas à aquisição de ativos prontos, o foco será o desenvolvimento puro, com construção, locação e venda de galpões nas regiões do Rio de Janeiro e de São Paulo.

Na mesma linha, a FLG Realty Brazil está em tratativas finais para lançar mais um fundo. Segundo Fernando Guimarães, fundador e head de real estate da gestora, o objetivo é levantar R$ 300 milhões para projetos de desenvolvimento, que envolvem desde a aquisição de terrenos até a aprovação e construção dos ativos.

A FLG conta atualmente com cerca de 228 mil metros quadrados de projetos prontos ou em obras, e mira mercados do Sul, Minas, Centro-Oeste, além do interior de São Paulo. Os ativos, que incluem um pipeline de R$ 1,87 bilhão, incluem três condomínios logísticos e um porto em Santa Catarina, Brasília, interior de São Paulo e Triângulo Mineiro.

A combinação de previsibilidade de renda, contratos de longo prazo e reajustes que preservam o valor real dos aluguéis tem consolidado os galpões logísticos como uma classe de ativo defensiva, capaz de atrair capital institucional mesmo em um ambiente de juros elevados. O movimento se reflete no interesse crescente de fundos imobiliários e gestores especializados em desenvolvimento.

O pipeline que sustenta a tese

O apetite por novos projetos encontra respaldo nos números de oferta futura. O mapeamento da Cushman & Wakefield indica que há 1,19 milhão de metros quadrados de galpões logísticos de alto padrão em construção no Brasil, com entregas previstas majoritariamente para 2026, caso não haja postergações.

Desse total, 817,6 mil metros quadrados estão concentrados no Estado de São Paulo. Guarulhos responde sozinha por 284,8 mil metros quadrados do pipeline, incluindo 246.780 metros quadrados do GLP Guarulhos III, empreendimento que, quando concluído, deverá se tornar o maior parque logístico do país. Na sequência aparece Cajamar, outro polo estratégico, com previsão de 179,2 mil metros quadrados de novas entregas.

“Creio que vamos continuar com vacância baixa, várias transações e absorção líquida elevada”, afirma Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital.

Um país de contrastes também nos galpões logísticos de alto padrão

O relatório também revela fortes diferenças regionais. A região Norte opera com vacância zero, o que significa que todo o estoque existente de galpões de alto padrão está ocupado. Minas Gerais aparece com uma das menores taxas do país, de 2,4%.

Na outra ponta está o estado do Rio de Janeiro, com vacância de 14,3%, índice que chega a 38% na Zona Oeste da capital. O contraponto é a Pavuna, onde a escassez de ativos premium específicos elevou o preço do aluguel a R$ 55 por metro quadrado, inflado pela baixíssima oferta. Apesar de serem valores nominalmente maiores do que Guarulhos, o estudo pondera se tratar de ativos específicos com valores mais elevados, ou seja, uma oferta muito menor do que a cidade da região metropolitana de São Paulo que acaba por inflar o preço artificialmente.

No retrato de 2025, Guarulhos emerge como símbolo de uma transformação estrutural. Assim como a Faria Lima deixou de ser apenas um endereço para se tornar um termômetro do mercado financeiro, o município paulista passou a representar o novo centro de gravidade da logística brasileira, onde eficiência, escassez e capital se encontram para definir o preço do metro quadrado mais disputado do país.

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Um relatório da empresa americana de tecnologia imobiliária Redfin indica que a Flórida respondeu por seis dos dez imóveis mais caros vendidos nos Estados Unidos em dezembro de 2025. No acumulado do ano passado, metade das transações residenciais de maior valor do país ocorreram no estado.

O Estado foi o responsável pela maior venda de um imóvel nos Estados Unidos em 2025. O imóvel, comercializado em abril, foi vendido por US$ 133 milhões (R$ 712,8 milhões). Trata-se de um complexo em Nápoles, um dos maiores à beira-mar do país.

Até então, segundo o relatório da Redfin, a venda residencial mais cara da história dos EUA ocorreu em 2019, quando Ken Griffin pagou US$ 238 milhões (R$ 1,27 bilhão) por um apartamento de quatro andares no edifício 220 Central Park South, em Manhattan .

O posto de segundo lugar pode ter um novo dono. Segundo o The Wall Street Journal, nos primeiros dias de 2026, o cofundador do Google, Larry Page, comprou duas mansões em Miami por US$ 173,4 milhões (cerca de R$ 935 milhões), em uma operação que simboliza a chegada em peso de magnatas do Vale do Silício à cidade.

“Não há mansões suficientes à beira-mar para atender à alta demanda que estamos vivenciando”, afirma Jacky Teplitzky, agente da Douglas Elliman que atua na região, em entrevista à Forbes Brasil.

Dados da Million , boutique imobiliária de luxo com atuação no sul da Flórida, indicam que 426 imóveis acima de US$ 10 milhões foram comercializados em 2025 até o mês de novembro. Os números de dezembro ainda não foram consolidados até o fechamento deste texto. O resultado ficou abaixo apenas do recorde histórico de 2021, quando 444 residências foram vendidas, impulsionadas principalmente pela demanda gerada durante a pandemia de Covid-19.

O crescimento populacional da Flórida também começa a impactar a arrecadação estadual. Levantamento da  NTUF (National Taxpayers Union Foundation, algo como Fundação Nacional da União dos Contribuintes ), com base em dados do IRS (o Fisco americano), mostra que o estado ganha um novo residente a cada 2 minutos e 9 segundos, enquanto a Califórnia perde um a cada 1 minuto e 44 segundos.

Um dos fatores que ajudam a explicar essa migração é a proposta de criação de uma tributação adicional de 5% na Califórnia. Segundo Jacky, outros elementos também influenciam o movimento, como o interesse crescente de compradores latino-americanos e a estratégia cada vez mais comum entre ultra-ricos de adquirir casas antigas para demolir, unificar terrenos e construir mansões de grandes proporções. Confira, a seguir, trechos da entrevista

Forbes – O mercado imobiliário residencial de luxo e alto padrão na Flórida mudou nos últimos anos? Há um aumento notável na demanda?

Jacky Teplitzky – Sem dúvida. O mercado de alto padrão no sul da Flórida está atingindo níveis estratosféricos. Além disso, não há mansões suficientes à beira-mar para atender à alta demanda atual. O imposto sobre bilionários em discussão na Califórnia também vem gerando uma frenesi adicional. Miami é uma capital não declarada da América Latina, e praticamente todos os indivíduos de alto patrimônio desejam ter uma residência aqui. Basta observar quantos edifícios ostentam marcas de carros de luxo como Porsche, Aston Martin e, mais recentemente, Bentley.

Em 2025, houve aumento no número de famílias de alta renda se mudando para a Flórida?

Sim. Estamos vendo famílias buscando escolas para o ano letivo de 2026–2027. Alguns já se inscreveram e aguardaram as cartas de limites previstos para fevereiro. Há também quem optou por alugar inicialmente, para conhecer melhor o bairro antes de efetivar a compra.

Como mensurar a evolução recente do mercado de luxo? Como as vendas cresceram em volume ou valor?

Ambos. As vendas de imóveis de luxo e ultraluxo cresceram de forma exponencial. Na semana passada, por exemplo, um apartamento no Four Seasons Surf Club Residences, em Surfside, foi negociado por cerca de US$ 86 milhões. Em dezembro de 2025, a Flórida concentrou seis das dez vendas residenciais mais caras dos Estados Unidos, superando mercados tradicionais como Manhattan e a região da Baía de São Francisco.

Quais são os principais fatores que impulsionam essa tendência?

Mudanças tributárias e no ambiente político em estados como Califórnia e Nova York são determinantes. Clima, segurança, qualidade de vida e estilo de vida também pesam muito. Além disso, há uma forte demanda por propriedades à beira-mar, grandes e imponentes, ou por imóveis considerados “históricos”. Muitos compradores estão adquirindo casas antigas, demolindo-as, unificando lotes e erguendo mansões gigantescas. O fluxo global de capital para a Flórida também favorece esse movimento.

Quais mercados da Flórida estão mais quentes atualmente?

O sul da Flórida, especialmente Miami e Palm Beach, domina os rankings nacionais. Segundo estudo da Redfin de novembro de 2025, o crescimento dos preços de imóveis de luxo nessas regiões superou amplamente a média nacional. West Palm Beach registrou alta de 187% nos preços de imóveis de luxo ao longo de uma década, enquanto Miami teve aumento de 148% no mesmo período.

Essa demanda deve continuar em 2026?

Sim, sem dúvida. A migração de riqueza, a busca por um estilo de vida diferenciado, o investimento global e os incentivos fiscais devem sustentar essa tendência nos próximos anos. Os membros do chamado Billionaire Club conversaram entre si, e essa informação está se espalhando rapidamente pelos Estados Unidos e pela América Latina.

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A criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), conhecido como “CPF dos Imóveis”, introduz uma nova camada de organização na gestão de grandes patrimônios imobiliários no Brasil. Em vigor a partir do dia 1º de janeiro deste ano, ele tem como principal objetivo criar um identificador único para cada imóvel urbano ou rural no país, daí o apelido de “CPF dos Imóveis”.

O cadastro reúne e conecta dados hoje dispersos entre cartórios, prefeituras e bases federais, permitindo que informações jurídicas, fiscais e geoespaciais sejam analisadas de forma integrada. Sem substituir registros imobiliários ou cadastros locais, e nem criar taxas e muito menos impostos, o CIB tem como objetivo, segundo o Fisco, elevar o nível de organização e visibilidade sobre propriedade, uso e geração de renda dos ativos imobiliários. 

Na prática, propriedade, uso e renda deixam de ser analisados de forma isolada e passam a ser observados em conjunto, com menor margem para inconsistências. Como resume o advogado Vladimir Miranda Abreu, do L.O. Baptista, trata-se de um sistema que “unifica informações e exige coerência entre registros, contratos e o uso efetivo dos bens”. Ou seja, o que antes estava “disperso” agora passa a dialogar.

Quando transparência vira vantagem 

Porém, para quem atua com wealth management, o impacto vai além da fiscalização ou maior transparência dos ativos. Segundo Martina Zajakoff e Raphaella Gonçalves Oliveira Alves, do Machado Meyer Advogados, o CIB cria um ambiente em que a antecipação se torna diferencial. “Quem se organiza antes reduz riscos fiscais, sucessórios e regulatórios”, defendem. 

Não por acaso, estruturas mais sofisticadas já revisam portfólios imobiliários, regularizam cadastros e ajustam estratégias patrimoniais e sucessórias, segundo especialistas consultados para essa reportagem. O ponto central não é uma nova obrigação imediata, mas o aumento da exposição. 

O racional que está por trás da medida é o seguinte: com mais dados integrados, o Estado passa a identificar com mais clareza como cada imóvel é utilizado, se é uso pessoal, se gera renda e se essa realidade aparece corretamente nas declarações. Segundo os especialistas, operações informais ou simuladas tendem a chamar atenção, sobretudo quando há indícios de renda não declarada. O efeito natural é a formalização. 

Holdings sob maior escrutínio 

É nas holdings patrimoniais que essa mudança se torna mais sensível. Para Theodoro Mattos, do Gaia Silva Gaede Advogados, o cruzamento de dados amplia a capacidade de identificar o uso real dos imóveis. “Cessões gratuitas ou informais ficam mais visíveis e podem ser interpretadas como locações disfarçadas ou doações”, explica. 

Situações comuns, como imóveis da holding utilizados por sócios ou familiares sem contratos claros, passam a exigir cuidado. Além do risco fiscal, surgem discussões sobre benefícios indiretos e até sobre distribuição disfarçada de lucros. 

Diante desse cenário, Abreu, da L.O. Baptista, observa um movimento claro de reorganização. Diagnósticos preventivos, revisões cadastrais e ajustes em contratos de locação, comodato e usufruto entram na rotina. “Estruturas informais ou contratos frágeis passam a representar riscos fiscais, societários e sucessórios”, diz. 

Contratos deixam de ser detalhe 

Para a tributarista Anna Dolores Sá Malta, ex-consellheira do Carf (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) do Minitério da Fazenda, o CIB marca o fim de uma lógica baseada na opacidade. “A informação imobiliária, fiscal e geoespacial passa a estar integrada”, afirma. Com isso, o foco das estruturas patrimoniais muda. Sai a busca isolada por eficiência tributária e entra a governança como eixo central. 

A fiscalização orientada por dados facilita a identificação de incoerências entre uso e declaração. Locações informais e cessões sem documentação adequada tornam-se mais fáceis de detectar. Nesse contexto, contratos bem estruturados deixam de ser burocracia. “Eles passam a ser instrumentos reais de proteção”, afirma Anna Dolores. “O compliance deixa de ser custo e passa a ser ativo”, diz. 

Sucessão e valores sob pressão 

O CIB não impõe, por si só, a reavaliação dos imóveis para fins sucessórios. Ainda assim, torna visíveis defasagens que antes passavam despercebidas. Para as especialistas do Machado Meyer, o uso de valores de referência pode levar à revisão de estratégias de doação e integralização de capital. 

A padronização dos dados também facilita comparações entre valores declarados e valores de mercado. Theodoro Mattos lembra que isso amplia o risco de questionamentos por parte dos fiscos estaduais, especialmente em discussões envolvendo ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

Anna Dolores Sá Malta acrescenta que bases mais precisas oferecem aos Estados e municípios argumentos técnicos para contestar valores muito distantes da realidade de mercado. Na prática, aumenta a pressão para ajustes preventivos e redução de conflitos futuros. 

A nova régua da gestão patrimonial 

Para Kevin de Sousa, do Sousa & Rosa Advogados, o CIB sinaliza o fim do improviso. “O governo passa a ver quem é o dono e como o imóvel é utilizado”, afirma. Cessões informais para familiares ou empresas do grupo podem ser tributadas se caracterizado benefício econômico. 

Diferenças relevantes entre valor declarado e valor de mercado também ganham visibilidade, pressionando herdeiros e estruturas familiares a adotar mais rigor. O cadastro facilita a identificação de omissão de renda e de distorções na distribuição de resultados dentro das holdings. 

Kevin resume o momento com uma frase direta: “não basta estar certo, é preciso parecer certo também aos olhos do fisco”. 

Para a alta renda, a gestão patrimonial passa a exigir mais organização, mais coerência e menos improviso. Antecipar-se ao CIB significa proteger estruturas, reduzir ruídos e preparar o patrimônio para atravessar processos de sucessão e fiscalização em um ambiente cada vez mais orientado por dados. Nesse contexto, transparência deixa de ser discurso e passa a integrar a estratégia.

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Punta del Este deixou de ser apenas um balneário sazonal há muito tempo. Hoje, funciona como uma cidade com vida própria, atividades ao longo de todo o ano e uma demanda constante por serviços, gastronomia e comércio.Essa mudança estrutural se reflete claramente no mercado imobiliário comercial, onde a oferta está cada vez mais escassa e os preços continuam a subir.

Quem explica esse movimento é Andrés Jafif, diretor da imobiliária Santos Dumont, empresa familiar com 70 anos de experiência e especializada na comercialização de imóveis comerciais em todo o departamento de Maldonado.

“O primeiro ponto crucial é entender que nem todas as ruas têm o mesmo valor. Uma boa assessoria é essencial”, disse Jafif à Forbes. Hoje, na península de Punta del Este, incluindo a Avenida Gorlero, Rua 20, Rua 24 e suas transversais, não há espaços comerciais disponíveis.

“Todos estão ocupados e praticamente não há imóveis à venda”, resume. Quando algum fica disponível, é alugado imediatamente; quando não, geralmente é por um preço considerado exorbitante ou por expectativas irreais do proprietário.

Mapa de valores

Um dos principais impulsionadores do mercado nos últimos anos tem sido o comprador argentino. Segundo Jafif, trata-se de um perfil que prioriza a valorização do capital em detrimento da renda imediata. “Há muitas pessoas que dobraram o valor do imóvel que compraram há três ou quatro anos”, afirma.

Houve transações antes, durante e depois da pandemia, além de um forte crescimento no período em que o Uruguai ofereceu incentivos para residência fiscal. Além disso, muitos investidores passaram a considerar o imóvel comercial mais rentável do que apartamentos ou casas destinadas à locação residencial.

Em termos de aluguel, os valores variam conforme área, metragem e localização exata. Na Rua 20, em Punta del Este, pequenos espaços comerciais são alugados por valores entre US$ 35 e US$ 40 por metro quadrado (entre R$ 188,00 e R$ 215,00), enquanto imóveis grandes, de 300 a 400 metros quadrados, custam em torno de US$ 20 a US$ 25 por metro quadrado (de R$ 107,40 a R$ 134,25).

Em La Barra, às margens da rodovia, há imóveis disponíveis para locação com cerca de 100 metros quadrados, com valores entre US$ 30 e US$ 35 por metro quadrado (de R$ 161,10 a R$ 188,00). A principal diferença em relação aos anos anteriores é que hoje os contratos são anuais, com opção de renovação, e não mais apenas sazonais.

A demanda também mudou. “Antes, três ou quatro amigos se juntavam para abrir um restaurante; hoje, buscam espaços para grandes marcas, com reputação consolidada e histórico comprovado”, explica Jafif.

O mesmo ocorre no setor automotivo: BMW, Audi, Land Rover, Volvo e outras marcas importantes já estão estabelecidas no departamento, algo impensável há uma década.

O crescimento também se estende a regiões como Manantiales, à cidade de Maldonado e a vias estratégicas como a Avenida Itália, onde predominam comércios ligados a artigos para o lar, materiais de construção e iluminação. Nesses locais, há lista de espera por espaços disponíveis.

José Ignacio é um capítulo à parte

A oferta de espaços comerciais em José Ignácio é mínima, e muitas marcas buscam presença mais por posicionamento do que por lucratividade direta. Ainda assim, cresce o número de empresas que permanecem abertas durante todo o ano, algo incomum no passado. “Hoje, a Rua 20, a Avenida Gorlero e outras áreas da península funcionam 12 meses por ano; ninguém fecha no inverno”, destaca Jafif, atribuindo esse fenômeno ao crescimento populacional e econômico do departamento, que liderou o último censo nacional.

No mercado de venda, os preços também impressionam. Um espaço comercial pode custar entre US$ 3.000 e US$ 4.000 por metro quadrado (de R$ 16.110 a R$ 21.480), dependendo da localização e das características do imóvel.

Na Avenida Gorlero, por exemplo, unidades de 100 metros quadrados já foram vendidas por cerca de US$ 400.000 (aproximadamente R$ 2,15 milhões). Em La Barra, os aluguéis são tão atrativos que muitos proprietários simplesmente optam por não vender.

Olhando para o futuro, Jafif não tem dúvidas de que a tendência de alta deve continuar. Há pouca terra disponível para novos empreendimentos comerciais, os preços dos terrenos seguem elevados e os investidores avaliam com cautela suas opções em um cenário de dólar fraco.

Ainda assim, todo novo espaço construído é rapidamente absorvido pelo mercado. “Hoje, os aluguéis rendem cerca de 6% ao ano em dólares, e tudo indica que os valores continuarão subindo, porque simplesmente não há espaço comercial suficiente”, conclui.

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Ronaldo comprou uma cobertura de US$ 7,8 milhões em Bay Harbor Islands, em Miami, segundo registros públicos, juntando-se a uma lista crescente de jogadores de futebol que possuem imóveis “troféu” na região.

A compra de Ronaldo acontece depois de ele vender suas participações de controle no clube espanhol Real Valladolid no ano passado e no Cruzeiro, no Brasil, em 2024, onde iniciou sua carreira. Campeão de Copa do Mundo, Ronaldo Luís Nazário de Lima é mais conhecido entre os fãs de futebol simplesmente como Ronaldo, ou no Brasil como “o Fenômeno”.

“Esporte e atletas em Miami andam lado a lado”, disse Dina Goldentayer, que representou os vendedores, um grupo de incorporadores que concluiu o edifício de 41 unidades, o Onda Residences, em 2024. Goldentayer citou eventos que vão da Fórmula 1 às próximas partidas da Copa do Mundo que a cidade sediará.

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Ronaldo estava na arquibancada da final feminina do Miami Open no último fim de semana e participou da conferência FII Priority na semana passada, em Miami Beach, ao lado do presidente da FIFA, Gianni Infantino.

A cobertura à beira-mar tem cinco quartos, sete banheiros e um amplo terraço na cobertura com piscina privativa.

Goldentayer preferiu não comentar a identidade do comprador. Registros públicos do apartamento de cobertura, localizado em uma ilha artificial na parte norte da Baía de Biscayne, mostram como proprietário uma LLC que remete a Ronaldo. Talita Pinheiro, a corretora que representou o comprador, também não comentou. Representantes de Ronaldo não responderam a um pedido de comentário.

Miami se consolidou como uma capital do futebol nos EUA. A FIFA e o FC Barcelona abriram escritórios na região, e a cidade vai sediar sete jogos da Copa do Mundo neste verão. O time local da Major League Soccer, o Inter Miami, atraiu Lionel Messi, amplamente considerado o maior jogador do mundo — uma conquista simbólica para a crescente popularidade da liga americana e para a consolidação de Miami como polo do futebol.

O Inter Miami trouxe outros grandes nomes para o sul da Flórida — Sergio Busquets e Luis Suárez, ambos ex-companheiros de Messi no FC Barcelona, também assinaram com o clube e, na sequência, fizeram aquisições chamativas no mercado imobiliário. O ex-companheiro de Ronaldo no Real Madrid, David Beckham, é coproprietário do Inter Miami. Beckham comprou uma mansão de US$ 72 milhões em Miami Beach em 2024.

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Ronaldo, à esquerda, e o presidente da FIFA, Gianni Infantino, em Miami, em 27 de março.

Não é a primeira associação de Ronaldo com o sul da Flórida. Em 2014, ele se tornou acionista minoritário do Fort Lauderdale Strikers, equipe da agora extinta North American Soccer League.

O mercado imobiliário de Miami atingiu novos patamares desde a pandemia, quando uma onda de pessoas ricas do Nordeste e do Meio-Oeste se mudou para a região. Neste ano, o segmento de alto padrão disparou com uma sequência de compras de destaque por bilionários da Califórnia, supostamente fugindo de uma proposta de imposto para bilionários.

“Os atletas adoram tanto quanto os CEOs, financistas e o pessoal de tecnologia da Califórnia”, disse Goldentayer, a corretora. Magnatas do Vale do Silício como os cofundadores da Alphabet Inc., Larry Page e Sergey Brin, e o CEO da Meta Platforms Inc., Mark Zuckerberg, compraram imóveis em Miami nos últimos meses, com a compra de Zuckerberg batendo um recorde do condado de Miami-Dade.

“Compradores desse porte geram confiança no mercado”, afirmou ela. “Essas pessoas podem morar em qualquer lugar do mundo — e estão escolhendo Miami.”

© 2026 Bloomberg L.P.

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Impulsionado por uma demanda aparentemente insaciável por poder computacional, o boom da IA gerou centenas de unicórnios do nada, criou dezenas de bilionários e transformou grandes empresas de tecnologia de capital aberto, como Nvidia, Broadcom, Google e Meta, em mais de um trilhão de dólares em valor de mercado (R$ 5,37 trilhões).

Também inspirou uma corrida por infraestrutura talvez sem precedentes em termos financeiros. No início desta semana, o CEO da Meta, Mark Zuckerberg, anunciou planos para construir dezenas de gigawatts de infraestrutura de IA nesta década e “centenas de gigawatts ou mais ao longo do tempo”.

A um custo de US$ 50 bilhões por gigawatt, o equivalente a cerca de R$ 268,5 bilhões, isso provavelmente custará trilhões de dólares. A expansão da infraestrutura de IA deveria significar anos excepcionais para as empresas que historicamente a fornecem, os fundos de investimento imobiliário de data centers, conhecidos como Reits (Real Estate Investment Trusts). Uma espécie de “primo” americano dos Fiis (Fundos de Investimentos Imobiliários) brasileiros, os Reits são empresas que investem em imóveis geradores de renda.

No entanto, três das maiores, Equinix, com valor de mercado de US$ 78 bilhões (R$ 418,9 bilhões), Digital Realty, com valor de mercado de US$ 55 bilhões (R$ 295,4 bilhões), e Iron Mountain, com valor de mercado de US$ 27 bilhões (R$ 145 bilhões), não estão vivenciando esse cenário. Suas ações caíram 13%, 11% e 16%, respectivamente, no último ano, em comparação com o aumento de 17% do índice S&P 500.

Essas empresas são as proprietárias dos imóveis da internet. Elas compram propriedades, constroem data centers com infraestrutura de suporte e alugam esses imóveis para empresas de tecnologia. Elas deveriam estar lucrando muito, mas não estão, e isso provavelmente se deve a alguns fatores, como menor apetite por risco, restrições de energia e falta de acesso a mais capital e a um capital mais especulativo.

Atualmente, o mercado acredita que os chips da Google, Broadcom, Nvidia e outras empresas “capturarão os lucros econômicos da IA, e não desenvolvedores mercenários de data centers, como os Reits”, afirma Mark Giarelli, analista da Morningstar.

Não ajuda o fato de que os 20 maiores contratos de desenvolvimento de data centers assinados em 2025 foram conquistados por empresas que não são REITs de data centers, como Equinix e Digital Realty, diz Michael Funk, analista do Bank of America.

Questão de estrutura

Parte do desafio reside na própria estrutura dos Reits. Originalmente, ela foi concebida na década de 1960 para permitir que pessoas comuns investissem em imóveis, isentando as empresas do imposto de renda corporativo e exigindo que qualquer Reit distribuísse 90% de seu lucro tributável como dividendos aos acionistas.

Os Reits de data centers começaram a surgir por volta da virada do século e, em grande parte, cumpriram sua missão. Seus preços de ações acompanharam, em geral, os índices de mercado desde então, até que a inteligência artificial e seus gigantescos data centers passaram a dominar o setor. Agora, as coisas não estão indo tão bem.

A necessidade de pagar dividendos tão altos deixa as empresas com menos capital para reinvestimento em um setor onde o capital é rei. Assim, torna se mais difícil para os Reits públicos se comprometerem antecipadamente com as mesmas somas colossais de capital que seus concorrentes com bolsos fundos estão dispostos a investir. É uma tarefa árdua nesta nova era de disputas por data centers.

Como um Reit, “você não pode se expor dessa forma” como outros estão fazendo, diz Andy Cvengros, co-líder da equipe de mercados de data centers dos Estados Unidos na empresa imobiliária JLL. “Isso realmente as prejudicou bastante.”

Para fechar grandes negócios, Equinix, Digital Realty e Iron Mountain precisam competir com uma lista crescente de empresas bem financiadas. Algumas, como a Meta, que constrói seus próprios data centers e também os aluga de terceiros, são financiadas por fluxos de receita robustos. Outras, como as empresas privadas Vantage e QTS, que constroem e operam data centers, estão cada vez mais firmando parcerias com grandes gestoras de investimento.

Mas o poder de compra dos Reits é limitado por seus acionistas avessos ao risco, que se assemelham mais a investidores de fundos de pensão do que a investidores em ações de tecnologia. Os acionistas de Reits simplesmente não querem que essas empresas invistam em negócios que envolvam dívidas com um risco considerável de inadimplência, algo que atualmente é frequentemente necessário para construir um data center.

Além disso, os Reits geralmente tomam empréstimos em valores inferiores a cinco vezes o seu patrimônio líquido, em comparação com os índices de alavancagem de empresas privadas, que variam de 10 a 15 vezes. Tudo isso torna mais difícil para os Reits de data centers fecharem negócios com os maiores players, como a OpenAI, que atualmente tem uma dívida de cerca de US$ 1,4 trilhão (R$ 7,52 trilhões), sem uma forma clara de pagá-la, ou a neocloud CoreWeave, devido à sua dívida com classificação de risco especulativa.

A diferença na tolerância ao risco talvez seja melhor ilustrada pelo que aconteceu com os resultados da Oracle em setembro, quando anunciou lucros abaixo do esperado, mas projetou um aumento expressivo nos gastos para construir data centers. O preço de suas ações disparou 38%.

Já quando a Equinix comunicou algo semelhante aos analistas em junho, reduzindo as expectativas de receita, mas projetando grandes investimentos para data centers focados em IA, o preço de suas ações despencou 18% nos dois dias seguintes.

Existem outros riscos além da dívida. Alguns contratos de data centers multimilionários contêm cláusulas de rescisão antecipada, que permitem aos locatários encerrar o contrato antes do prazo acordado, com base em fatores imprevisíveis, como atrasos na construção.

Isso acontece com frequência. Mais da metade dos projetos de data centers em 2025 sofreu atrasos de três meses ou mais, segundo a JLL. E tanto a Microsoft quanto a Meta já teriam acionado essas cláusulas. A CoreWeave atribuiu um resultado abaixo do esperado no terceiro trimestre a um atraso.

As empresas de data centers públicos também não estão imunes aos desafios enfrentados por quem constrói infraestrutura de IA atualmente. Os gargalos de energia são um grande problema, já que simplesmente não há capacidade suficiente na rede elétrica para todos. “Quando temos um data center vazio que não está fornecendo megawatts de energia, isso prejudica os retornos”, disse Giarelli à Forbes.

Questão de localização

Em conjunto, tudo isso parece um mau negócio para um acionista de um Reit. Os Reits também são conservadores em outros aspectos. Eles se mantiveram concentrados em seus mercados principais, como o norte da Virgínia e Los Angeles, em vez de comprar terrenos em locais remotos e menos desenvolvidos. Mas é justamente lá que “a IA está sendo construída”, diz Funk, porque é onde há espaço para abrigar supercomputadores gigantescos.

Sem mais espaço em áreas urbanas já saturadas, os Reits não conseguem crescer exponencialmente. Essa é uma das principais razões pelas quais o crescimento da receita da Equinix ficou aquém do projetado para os analistas no verão passado, enquanto a receita da Digital Realty proveniente de cargas de trabalho relacionadas à IA diminuiu.

Mas também existe uma oportunidade. A maior parte do poder computacional da IA está migrando da construção de modelos para a sua execução, o que exige mais velocidade e largura de banda. Os data centers em áreas urbanas estão fisicamente mais próximos das pessoas que usam IA e também têm acesso a redes de fibra óptica melhores do que os data centers rurais.

Isso pode dar à Equinix e à Digital Realty uma vantagem competitiva no futuro. Os analistas estão particularmente otimistas em relação à Equinix. Eles afirmam que a empresa é a mais bem posicionada para executar modelos de IA, em parte devido ao seu foco intenso em velocidade e conectividade. A companhia já está expandindo rapidamente seu negócio xScale, que trabalha com gigantes da tecnologia como Amazon e Oracle, construindo data centers em ritmo acelerado. “Estamos vendo uma mudança de rumo muito rápida”, diz Cvengros.

Portanto, ainda não é hora de descartar essas empresas de data centers públicos. Há tanta demanda que existe muito espaço para ampliar ainda mais o crescimento atual. Veja o caso da Applied Digital, antes uma empresa pouco conhecida de hospedagem de data centers para mineradores de criptomoedas.

Em 2023, ela apostou todas as suas fichas na construção de data centers para alguns grandes clientes de IA. Como resultado, o preço de suas ações e sua receita triplicaram no último ano, elevando seu valor de mercado para US$ 10 bilhões (R$ 53,7 bilhões). Mas, para alcançar esse resultado, a empresa precisou assumir um risco considerável e receber um aporte de capital de US$ 5 bilhões (R$ 26,85 bilhões).

Para os Reits, que têm muito mais a perder e acionistas sem apetite para uma aposta dessa magnitude, o caminho é mais difícil. Eles precisam garantir que grandes oscilações estejam razoavelmente protegidas enquanto captam capital adicional. No entanto, para realmente lucrar com o boom da IA, será necessário fazer uma aposta clara e se comprometer com ela. Caso contrário, estarão sempre correndo atrás dos concorrentes na corrida da IA, em que a velocidade é tudo.

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White Plains, cidade do estado Nova York, é conhecida há muito tempo como o centro comercial do Condado de Westchester, uma cidade onde lojas, restaurantes e conexões de transporte expresso se misturam, oferecendo fácil acesso à cidade de Nova York. O que não era tão conhecido era a variedade de opções para quem opta por alugar um imóvel. Pelo menos, não era assim até recentemente.

Hoje, White Plains está em plena expansão, com novos empreendimentos imobiliários para aluguel, muitos deles de luxo, mas com uma parcela significativa de moradias populares.

O aumento expressivo de residências, com 3.200 novas unidades construídas ou aprovadas no centro da cidade, está em sintonia com o crescimento do município nos últimos anos. A população atual de 63.343 habitantes reflete uma expansão de 16,8% na última década.

Em outubro, o preço médio de venda de imóveis em White Plains atingiu US$ 772.993 (R$ 4,15 milhões), um aumento de 2,6% em relação ao ano anterior. Quase dois terços dos moradores, 62,5%, optam por alugar. Cerca de 20% ganham mais de meio milhão de dólares por ano, valor superior a R$ 2,68 milhões, e a renda familiar média é de US$ 115.586 (R$ 620.700).

A Hudson Advisors e o Deutsche Bank inauguraram recentemente escritórios na cidade, que também recebeu a sede americana da Heineken International.

O Distrito de Melhoramento Comercial de White Plains contribuiu de forma decisiva para impulsionar o dinamismo e o investimento no centro urbano. Além disso, a facilidade de locomoção a pé, o comércio, a gastronomia e o fácil acesso a destinos que vão de Armonk à cidade de Nova York reforçam a atratividade da região.

Novos aluguéis

Entre os empreendimentos que atraem moradores de Nova York para White Plains está o AVE Hamilton Green. As empresas parceiras RXR e Korman desenvolveram duas torres residenciais de vários andares, oferecendo apartamentos de um a três quartos, no terreno do antigo White Plains Mall, delimitado pela Cottage Place, Hamilton Avenue, Dr. Martin Luther King Jr. Boulevard e Barker Avenue. O AVE Hamilton Green é a fase inicial de um projeto de revitalização da área orçado em US$ 650 milhões (R$ 3,49 bilhões).

As 860 residências incluem 79 apartamentos destinados à habitação social. O empreendimento também contará com lounges, áreas de coworking, estúdios de fitness, terraços ao ar livre e espaços públicos compartilhados. Uma das duas torres, a 25 Cottage, atingiu 85% de ocupação em pouco mais de seis meses. A segunda fase, a 5 Cottage, já foi concluída, com aproximadamente 80% das unidades ocupadas.

Além de projetar o empreendimento para famílias e profissionais, os idealizadores do AVE Hamilton Green também miram o público que opta por alugar um imóvel. Esse grupo inclui moradores que vivem em White Plains ou nas proximidades há décadas e que agora estão prontos para vender suas casas e adotar um estilo de vida mais prático, sem abrir mão da proximidade com amigos, da vida social e da comunidade que conhecem há tanto tempo.

Outra construtora que avança na cidade é a Greystar, que no fim de 2024 concluiu o 25 North Lex, um condomínio de apartamentos de luxo com 500 unidades. O projeto, assinado pelo escritório Handel Architects, é composto por duas torres perpendiculares que se cruzam. A mais alta tem 25 andares, enquanto a mais baixa tem 16. O destaque da área de lazer fica por conta da piscina ao ar livre e do terraço panorâmico no 17º andar.

Com cerca de 1.500 metros quadrados a 1.779 metros quadrados de espaço comercial no térreo e um estacionamento de vários andares, o 25 North Lex está localizado em frente à estação Metro North da cidade. A linha oferece serviço em direção ao sul para o Grand Central Terminal, em Midtown Manhattan, além de conexões de ônibus para o Aeroporto do Condado de Westchester.

Unidades para trabalhadores

Outra incorporadora presente no mercado é a Trinity Residential, que firmou parceria com a White Plains Housing Authority no projeto de renovação urbana Brookfield Commons. O empreendimento multifásico está localizado no número 141 da South Lexington Avenue e representa um investimento de US$ 42 milhões (R$ 225,5 milhões).

O projeto prevê a substituição dos cinco edifícios do antigo complexo Winbrook Houses, cuja construção começou em 1949 e que recebeu seus primeiros moradores em 1950.

O Brookfield Commons trará centenas de novas residências acessíveis e destinadas a trabalhadores ao longo da South Lexington Avenue, sem desalojar os atuais moradores do Winbrook Houses. Entre os componentes do projeto estão o The Overture, com nove andares e 129 novas residências acessíveis de um a quatro quartos, e o The Prelude, com 104 apartamentos.

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Antigas prisões desativadas, espalhadas por diferentes regiões do estado de Nova York, podem ganhar uma nova função: virar moradia. A proposta faz parte de um pacote mais amplo de reformas anunciado pelo governo estadual para enfrentar um de seus entraves mais antigos e caros  à expansão habitacional: a burocracia ambiental.

Em meio a uma crise que pressiona aluguéis, encarece projetos e afasta investimentos, a governadora Kathy Hochul apresentou a iniciativa “Let Us Build” (Deixem-nos Construir), que prevê desde a flexibilização de regras ambientais até a reutilização de ativos públicos subutilizados, como os presídios abandonados, para acelerar a construção de moradias e infraestrutura essencial.

O eixo central do plano é a reformulação da Lei Estadual de Revisão da Qualidade Ambiental (conhecida em inglês pela sigla Seqra), com o objetivo de tornar o licenciamento mais eficiente e eliminar revisões duplicadas para projetos comprovadamente de baixo impacto ambiental.

A medida anunciada por Kathy ocorre poucos dias após o novo prefeito da cidade de Nova York, Zohran Mamdani, assumir o cargo com a promessa de acelerar a produção de habitação acessível.

Assim que tomou posse, no início do mês, Mamdani anunciou a criação de duas forças tarefas voltadas a destravar novos empreendimentos imobiliários. Uma delas tem como objetivo mapear terrenos pertencentes à cidade com potencial para receber novos projetos. A outra busca identificar e remover entraves regulatórios e de licenciamento que atrasam a construção de moradias.

Como será a flexibilização ambiental

Criada para proteger recursos naturais, a Seqra é considerada pelo próprio governo estadual um marco regulatório que passou a ser aplicado de forma excessiva e repetitiva. Na prática, a lei se tornou um fator de atraso mesmo em empreendimentos que respeitam o zoneamento local e não geram impactos ambientais relevantes.

O custo dessa ineficiência é alto. Segundo dados oficiais, grandes projetos em Nova York podem levar até 56% mais tempo para sair do papel em comparação com outros estados americanos. Esse atraso se traduz em custos mais elevados, menor previsibilidade e agravamento da escassez habitacional, hoje estimada em cerca de 800 mil moradias.

O cerne da reforma está na criação de isenções à revisão ambiental adicional para determinados projetos habitacionais. A lógica é a do chamado crescimento inteligente, que busca preservar o meio ambiente sem paralisar empreendimentos que já demonstraram, com base em análises acumuladas ao longo dos anos, não causar danos ambientais significativos.

As regras variam conforme a geografia. Na cidade de Nova York, a isenção será definida por limites máximos de tamanho dos edifícios, ajustados à densidade de cada bairro. No restante do estado, a medida se aplica a projetos localizados em terrenos previamente urbanizados, conectados às redes existentes de água e esgoto e sujeitos a limites de unidades habitacionais.

Uma revisão conduzida pela prefeitura de Nova York e pelo Departamento Estadual de Habitação mostrou que mais de mil projetos analisados nos últimos anos passaram por longos processos ambientais sem que impactos relevantes fossem identificados, um retrato da assimetria entre risco ambiental real e exigências regulatórias.

Fim da espera infinita

Outro ponto central da proposta é o estabelecimento de prazos rígidos. O texto prevê um limite máximo de dois anos para a conclusão de um estudo de impacto ambiental, um processo que atualmente pode se estender por décadas.

Além disso, a proposta esclarece os prazos para contestação judicial de obras, com o objetivo de impedir que ações tardias ou de má fé sejam usadas como estratégia para travar projetos já licenciados. A medida busca devolver previsibilidade ao ambiente regulatório e reduzir riscos para investidores e desenvolvedores.

Via rápida e transparência

A agenda “Deixem-nos Construir” também cria uma espécie de via rápida para projetos de infraestrutura considerados essenciais à qualidade de vida urbana. Estão incluídos empreendimentos de água limpa, gestão de águas pluviais, parques, ciclovias e creches, desde que localizados em áreas previamente degradadas ou desenvolvidas.

Segundo o governo estadual, essa abordagem protege áreas naturais intocadas ao mesmo tempo em que fortalece bairros já consolidados, reduz emissões e melhora a qualidade do ar e da água. O estado anunciou que lançará a plataforma digital Smart Access, que permitirá acompanhar em tempo real o andamento de licenças e análises ambientais.

A iniciativa pretende modernizar processos que, em muitas agências, permanecem praticamente inalterados há décadas.

Como o governo de Nova York quer usar presídios para moradia

Outro ponto sensível da proposta é a reutilização de ativos estatais subutilizados. A governadora propôs uma emenda constitucional para permitir que antigas prisões abandonadas, como Camp Gabriels, Moriah Shock e Mount McGregor, sejam transformadas em áreas produtivas, sobretudo para habitação, em troca da ampliação de áreas destinadas à conservação florestal.

“Esses locais degradados são mais do que apenas uma paisagem desagradável; representam riscos ambientais e oportunidades perdidas para a população do interior do estado de Nova York”, escreve a governadora no documento.

Os três centros de detenção ficam dentro do Parque Adirondack, e estão desativados há anos. A área verde onde estão as prisões é protegida pela cláusula “Forever Wild” (Para Sempre Selvagem), e só podem ter seu uso alterado por uma emenda constitucional.

Numa espécie de compensação ambiental, ao autorizar a revitalização dessas prisões para moradia, o estado propõe simultaneamente a incorporação de novas terras à reserva florestal, garantindo que a área total protegida seja ampliada.

O texto não menciona quais seriam os projetos a serem construídos nos prédios onde estão as prisões, e nem quais projetos eles abrigariam.

Apoio político e próximos passos

A iniciativa conta com apoio de lideranças políticas e do setor privado. Mamdani, prefeito da cidade de Nova York, afirmou que a reforma da avaliação ambiental é essencial para viabilizar uma agenda de moradias acessíveis dentro do prazo necessário.

Entidades empresariais e associações do setor imobiliário também veem a proposta como um passo importante para tornar o estado mais competitivo. Para entrar em vigor, no entanto, as medidas ainda precisam passar pelo aval dos legisladores estaduais.

O documento não detalha o impacto fiscal nem projeta quantas moradias poderiam ser entregues caso as reformas sejam aprovadas.

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