Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
A Moura Dubeux, que atua predominantemente no mercado de luxo e superluxo do Nordeste, anunciou ao mercado nesta quinta-feira (15) uma oferta pública primária de 9.652.510 novas ações, com possibilidade de ampliação em até 100% do lote, a depender da demanda.
Com base nas informações divulgadas em fato relevante, o volume financeiro estimado pode variar entre R$ 250 milhões e R$ 500 milhões, considerando o preço de fechamento do papel em 13 de janeiro, de R$ 25,90. Nesta quinta, por volta das 10h40, os papéis operavam a R$ 25,08, numa alta de 0,8% em relação ao dia anterior.
A operação tem como objetivo reforçar o capital da companhia, sem envolver a venda secundária de ações existentes. A distribuição será feita exclusivamente a investidores profissionais, com garantia de prioridade de subscrição aos atuais acionistas, respeitados os limites proporcionais de participação de cada um no capital social, segundo o texto divulgado ao mercado.
A coordenação da oferta ficará a cargo de Itaú BBA, BTG Pactual, Bradesco BBI, Santander e Safra.
“A companhia pretende utilizar os recursos líquidos provenientes da oferta, integral e exclusivamente, para acelerar o crescimento da Única S.A., subsidiária da companhia; reforçar o programa de dividendos e o capital de giro”, diz trecho do documento protocolado na CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
A Única S.A., criada pela Moura Dubeux no início do ano passado, tem foco o atendimento à baixa renda. Antes desse movimento, a empresa havia lançado a Mood, em 2023, direcionada a famílias com renda mensal entre R$ 8.000 e R$ 15.000.
Compromisso e cronograma
Os próprios acionistas controladores pessoas físicas se comprometeram a subscrever ações “desde que o montante não ultrapasse R$ 90 milhões”, o que sinaliza ao mercado a confiança na estratégia adotada pela companhia e no momento escolhido para a operação.
O período de exercício do direito de prioridade para os acionistas ocorre entre 15 e 21 de janeiro de 2026. Nesse intervalo, a companhia informa que “será assegurado o atendimento integral e prioritário da totalidade dos pedidos de subscrição prioritária até o limite de subscrição proporcional de cada acionista”.
O preço final por ação será definido após o procedimento de bookbuilding, previsto para 22 de janeiro. As novas ações devem começar a ser negociadas na B3 em 26 de janeiro, com liquidação financeira no dia seguinte.
A empresa também informou que não haverá qualquer mecanismo de estabilização de preços após a conclusão da oferta, o que pode resultar em maior volatilidade dos papéis no curto prazo. Além disso, a Moura Dubeux, seus administradores e acionistas relevantes assumiram compromisso de não vender suas ações pelo prazo de 90 dias, exceto nas situações previstas no próprio documento.
Números
Criada há mais de 40 anos, a Moura Dubeux abriu seu capital em 2020. Em seu IPO, a companhia captou R$ 1,04 bilhão. Na última terça-feira (13), a empresa reportou ao mercado ter lançado R$ 4,6 bilhões em VGV (Valor Geral de Vendas) líquido em 2025, crescimento de 80,7% em relação ao ano anterior.
No mesmo período, as vendas líquidas somaram R$ 3,5 bilhões, alta de 47% e novo recorde histórico. Em 2025, a companhia lançou 17 empreendimentos, totalizando R$ 5,46 bilhões em VGV bruto, segundo comunicado divulgado ao mercado. O estoque de terrenos, conhecido como landbank, soma 60 áreas, com potencial estimado de R$ 10,9 bilhões em VGV bruto.
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Em casa, subir em uma simples escada de dois metros de altura é o suficiente para lhe causar vertigem e pavor. Entrar em um avião, então, é uma experiência aterrorizante. Porém, basta calçar as botas e colocar o capacete de obra para que a engenheira civil Stéphane Domeneghini passe por uma espécie de metamorfose. Nessas horas, o medo desaparece por completo, permitindo que ela caminhe sozinha sobre andaimes a mais de 200 metros de altura, presa apenas por um cinto de segurança.
“É como se existisse uma outra pessoa dentro de mim que vira um monstro, um dragão, que nada nem ninguém tira aquela força”, afirma.
Stéphane é diretora executiva da Talls Solutions, uma empresa que presta consultoria técnica a projetos de alta complexidade, entre eles arranha-céus. Em seu currículo constam participações em mais de 200 prédios, sendo 50 deles acima de 50 andares, todos acima de 150 metros de altura e com valor de vendas que ultrapassam as dezenas de bilhões de reais. Entre eles está o Senna Tower, projeto de 550 metros de altura daFG Empreendimentos, localizado em Balneário Camboriú (SC).
A origem
A mulher que chegou ao topo da engenharia civil quando se trata de arranha-céus e virou referência no mundo quando o assunto são estruturas altas nasceu em Cerejeiras, uma pequena cidade localizada em Rondônia. Filha de um mecânico e de uma dona de casa, ela é fruto de uma tentativa da família, originalmente do Sul do País, de conseguir terras na região Norte. Hoje à frente de projetos bilionários, ela teve uma infância marcada pela escassez, em que a energia elétrica era um luxo.
A família dependia de um gerador que funcionava apenas duas horas por dia, tempo suficiente para que sua família pudesse tomar banho e assistir à novela. A situação levou seu pai a desistir do acampamento e retornar com a família para Marau, no interior do Rio Grande do Sul, onde recomeçou a vida abrindo um ferro-velho.
Influência familiar e pacto pela excelência
Estudante de escola pública, ela teve sua determinação forjada por duas figuras centrais. A primeira foi sua mãe, dona de casa que exigia um nível absoluto de perfeição acadêmica, cobrando que ela fosse sempre a melhor aluna da turma. A segunda foi seu avô paterno, um ex-seminarista que costumava lhe contar histórias sobre o Egito Antigo e o Rio Nilo, despertando na neta o interesse pela arqueologia e a estimulando para sair do interior do Rio Grande do Sul para conquistar seus sonhos.
“Você é inteligente, vá além, saia daqui”, dizia o senhor Hermes Domeneghini, filho de italianos de quem ela herdou o sobrenome que mantém mesmo após casada.
A destreza em cálculos complexos veio de fato curioso. Após tirar uma nota 5,7 em matemática na 5ª série (atual 6º ano do ensino fundamental) por ter faltado às aulas devido a uma crise de asma, Stéphane teve uma crise de pânico achando que sua vida estava arruinada. Fez, então, um pacto consigo mesma: só tiraria nota 10 na disciplina dali em diante. E cumpriu rigorosamente.
Sabendo que a família jamais teria condições de pagar uma universidade, ela conquistou uma bolsa do Prouni para cursar universidade próximo à cidade onde morava. Inicialmente ela cursou psicologia, não gostou e mudou o rumo para as exatas, inicialmente em engenharia elétrica.
À contragosto da família e antes de completar 18 anos, tomou a decisão de fazer as malas e, “na cara e na coragem”, segundo suas palavras, mudar-se para Balneário Camboriú para morar com o namorado, hoje seu marido, e cursar engenharia civil.
Olhando para o alto
Ainda cursando a faculdade, ela conta que certo dia saiu para caminhar pela orla de Balneário Camboriú, onde admirava os espigões em construção. Apesar de não serem tão altos como são hoje, eles já flertavam com os 30 andares. “Pensava que trabalhar naquelas construtoras [responsável por erguer os prédios] era um sonho inatingível, um espaço reservado apenas a estrangeiros ou herdeiros”, afirma.
DivulgaçãoSenna Tower terá 550 metros de altura; Stéphane é a responsável pela engenharia do projeto
A virada de chave aconteceu durante uma seleção de estágio na construtora Embraed. Enquanto aguardava na recepção, ela lia o livro de antropologia “Mitos de Luz”, de Joseph Campbell. O entrevistador, que era budista, ficou fascinado ao ver uma candidata de engenharia lendo sobre mitologia. A conexão foi imediata e, além disso, Stéphane diz ter obtido o primeiro lugar na prova técnica, garantindo assim a sua entrada em um mercado que estava prestes a explodir no país.
Furacão de desafios técnicos
Após trabalhar no início da carreira na Embraed, empresa que já lançou dezenas de arranha-céus no Sul do País, entre eles o Tonino Lamborghini Residences Balneário Camboriú, com 170 metros, ela decidiu migrar para a concorrente, a FG Empreendimentos. No início dos anos 2000, a FG lançou um ambicioso plano de erguer os prédios mais altos do Brasil, e Stéphane decidiu surfar essa onda.
A nova empresa trouxe um “furacão técnico” de complexidades. E o motivo estava justamente na altura dos prédios, já que consultores diziam que os projetos não parariam em pé na orla catarinense por problemas relacionados à dinâmica e túneis de vento. Em resumo, esses testes são feitos para saber qual é a ação de fortes ventos sobre as torres, de modo que elas não acabem, literalmente, sendo levadas pelos ares.
“Em vez de ficar assustada por ter entrado nesse furacão, eu comecei a estudar”, diz. “Se alguém perguntasse um número, eu precisava saber a norma, a base, o cálculo e o porquê”,afirma a engenheira.
Stéphane diz que, na faculdade, os engenheiros aprendem a calcular um prédio de forma estática, ou seja, para ficar totalmente parado. Porém, quando se ultrapassa os 50 andares, entra em cena a chamada “dinâmica”, ou seja, a dinâmica calcula quanto um gigante de concreto pode balançar e ainda continue seguro.
A tese foi posta em prática em diversos projetos, inclusive no Epic Tower, com 190 metros de altura e 55 andares, Boreal Tower, com 241 metros de altura dispostos em 60 andares, e no One Tower, com 290 metros de altura distribuídos em 84 pavimentos, sendo 70 deles residenciais. Em todos a engenheira tem participação.
Jurada de prédios altos
As quase duas décadas de envolvimento com prédios altos e super altos rendeu a Stéphane reconhecimento internacional. Em 2024, durante o congresso do CTBUH (Council on Tall Buildings and Urban Habitat), a principal autoridade mundial quando o assunto são prédios altos, ela foi, ao mesmo tempo, palestrante e jurada.
No evento, realizado em Londres e Paris, a brasileira apresentou o resultado de cinco anos de estudos para erguer o Senna Tower e também uma pesquisa com exemplos de todo o mundo sobre inovações em estruturas e fundações para arranha-céus. Além disso, ela compôs o júri de premiação das Américas, que selecionou os principais projetos daquele ano na região.
Você sabe com quem está falando?
Os dados mais recentes indicam que, embora as mulheres representem 60% do total de arquitetas no Brasil, na engenharia elas somam apenas 20% dos cerca de um milhão de profissionais na área no país. E esse número é ainda mais reduzido em cargos de chefia.
Inserida em um ambiente majoritariamente masculino, Stéphane afirma que teve que enfrentar machismo. Chegou a chorar diversas vezes trancada no banheiro devido a humilhações no canteiro de obras.
Para não ser silenciada pelo “ego” ou pelos “anos de experiência” ou por frases como “você sabe com quem está falando”, entre outras que os homens atiravam contra ela, segundo diz, Stéphane se fiou naquilo que a ajudou a transformar de vida: os estudos.
“Nos primeiros cinco minutos, as pessoas podem entrar confiantes em uma reunião pensando ‘lá vem a guria’. Mas, com argumentação técnica firme, não tem ninguém que sobreviva a uma reunião comigo sobre prédios altos”, diz a executiva.
Atualmente ela gerencia dezenas de engenheiros e projetistas em projetos espalhados por todo o mundo. A menina que veio do interior de Rondônia, se firmou na “Meca dos arranha-céus” do Brasil e se tornou referência mundial no assunto, ainda continua com medo de subir em escadas ou mesmo viajar de avião, mas não se inibe ante aos mais altos desafios que já enfrentou até agora em sua vida.
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Passado o Carnaval e o começo “oficial” do ano, o contribuinte volta à realidade: é hora de encarar IPTU, IPVA e outros tributos. Mas nenhum deles desperta tanta expectativa quanto o IR (Imposto de Renda), o único capaz de devolver parte do dinheiro pago ao longo do ano anterior.
Nos próximos dias, a Receita Federal deve divulgar as regras da declaração de 2026. No caso de imóveis e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), porém, uma avaliação já é consenso nos principais escritórios de direito tributário do país: o Fisco deve ampliar o cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, especialmente após a entrada em vigor da reforma tributária.
“O principal impacto da reforma nesse campo está no maior compartilhamento de informações entre órgãos fiscais e no aperfeiçoamento do cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, exigindo maior atenção e cautela do contribuinte”, afirma Alessandro Amadeu de Fonseca, sócio do Mattos Filho.
Em resumo, no geral, a expectativa é a de que as regras devem continuar as mesmas. O que já mudou foi o alcance da fiscalização, com ambiente de monitoramento mais sofisticado e exigente em 2026.
A declaração de imóveis
Segundo Fernando Colucci, sócio da área tributária do Machado Meyer, o imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado ou pelo valor venal, que é a estimativa definida pelo poder público para cálculo do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) ou do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
“Como regra, a legislação brasileira não permite atualizar o valor do imóvel pela variação de mercado, de modo que o bem permanece registrado pelo custo histórico. Assim, quando o imóvel já consta em declarações anteriores, seu valor só deve ser atualizado se houver novos gastos incorporáveis ao bem no período”, afirma Colucci.
No programa da Receita, o imóvel deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, no Grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem. Do ponto de vista material, a lógica permanece inalterada. “O imóvel continua sendo declarado pelo custo de aquisição e só se altera quando há custo novo”, explica.
Não existe atualização monetária automática. O valor do bem só pode ser alterado quando houver despesas que comprovem aumento de custo. Entre elas estão:
Preço efetivamente pago, incluindo entrada e parcelas quitadas;
ITBI, escritura e registro pagos pelo comprador;
Despesas indispensáveis à aquisição, com documentação;
Benfeitorias que agreguem valor, desde que comprovadas.
“A lógica prática, e a fonte de muitos erros, é: não se ‘reavalia’ o imóvel; apenas compõe custo quando há gasto novo comprovável”, orienta Colucci.
Mudança operacional no preenchimento
A principal novidade da declaração de 2026 é operacional e pode pegar o contribuinte desatento. A atualização do valor do imóvel passou a depender do registro de um evento específico no sistema da Receita. Evento, nesse contexto, é todo fato que altere o custo do imóvel, como o pagamento de uma parcela, a quitação do financiamento ou a realização de uma benfeitoria.
“É necessário lançar um evento relacionado ao imóvel para que seu valor seja atualizado; ou seja, não é para simplesmente editar o valor: é para registrar o evento que justifica a mudança”, explica Colucci.
Janela do regime especial fechou
A Lei nº 15.265/2025 criou o Rearp (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), que permitiu a atualização de bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024, no Brasil ou no exterior, a valor de mercado, mediante pagamento definitivo de 4% sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atualizado.
A adesão poderia ser feita por meio da declaração de opção ao Rearp até o dia 19 de fevereiro. O regime tinha caráter opcional e exigia formalização específica. Para quem não aderiu, permanece integralmente aplicável a regra do custo histórico.
Fundos imobiliários
No caso dos FIIs, também não houve mudança estrutural. Em 2025, a Medida Provisória nº 1.303 chegou a propor o fim da isenção de imposto de renda sobre rendimentos recebidos por pessoas físicas.
Pela proposta, cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 seriam tributadas à alíquota de 5%, enquanto as emitidas até 31 de dezembro de 2025 manteriam a isenção. “Essa MP, porém, perdeu a vigência sem ser convertida em lei, de modo que as regras atuais de tributação dos rendimentos de FIIs seguem inalteradas”, afirma Fonseca.
Na prática, os rendimentos continuam isentos para pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos legais. Eles devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o CNPJ e o nome do fundo.
As cotas devem ser declaradas na ficha “Bens e Direitos” pelo valor de aquisição ou pelo custo médio, caso tenham sido compradas a preços diferentes. “Eventuais ganhos de capital na alienação das cotas estão sujeitos à tributação e devem ser apurados e recolhidos pelo próprio investidor”, afirma Fonseca.
Segundo Colucci, o regime dos FIIs permanece organizado em três frentes:
As cotas devem ser declaradas em “Bens e Direitos”, no Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário, pelo custo de aquisição ou custo médio;
Rendimentos isentos devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
O ganho de capital na venda das cotas é tributável, em regra à alíquota de 20%, com apuração mensal, recolhimento via DARF e informação na ficha de “Renda Variável”.
A recomendação dos especialistas é manter atenção técnica no preenchimento da declaração e organização rigorosa da documentação que justifique eventuais alterações de valores. “É recomendável que o investidor acompanhe as orientações da Receita Federal e, quando necessário, busque assessoria especializada, já que propostas legislativas em tramitação no Congresso podem alterar esse cenário nos próximos exercícios”, afirma.
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O mercado de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) atingiu marcas históricas em janeiro de 2026, consolidando um movimento de crescimento estrutural. Segundo dados do boletim de FIIs da B3, o setor alcançou o recorde de 3 milhões de investidores.
Esse ingresso em massa veio acompanhado de dinheiro novo. No intervalo de um ano, de janeiro de 2025 a janeiro de 2026, o patrimônio do mercado cresceu R$ 38 bilhões, passando de R$ 162 para R$ 200 bilhões, enquanto o volume médio diário negociado saltou 67%, indo de R$ 321 milhões para R$ 537 milhões.
Com 434 fundos listados, o mercado mostra que está mudando de patamar. Se por um lado as pessoas físicas (PF) seguem dominando a estratégia de “comprar e segurar” para receber dividendos (conhecido no mercado pelo jargão de buy and hold) detendo 72,9% da custódia, o mercado secundário ferve com outros participantes. Os investidores institucionais já representam 40% do volume negociado diariamente, enquanto os estrangeiros respondem por 18%.
Para absorver o apetite desses grandes players e manter a liquidez em alta, a bolsa já planeja os próximos passos, e eles incluem preparar o terreno para mais derivativos e grandes lotes, segundo Bianca Maria, gerente de produtos da B3. “A grande questão agora é: como desenvolvemos os derivativos de fundo imobiliário? É isso que atrai cada vez mais o investidor não residente e o institucional, pois permite que eles façam estratégias mais complexas com o produto”, afirma a executiva à Forbes.
Por ora, o movimento é o de estudar o comportamento do mercado para analisar quais seriam os produtos a serem criados. Fato é que num cenário de expectativa de queda de juros já precificada pelo mercado neste 2026, os FIIs devem manter sua relevância, bem como outros instrumentos.
Confira abaixo os principais trechos da entrevista com a executiva, onde ela aborda os dados mais recentes, seus efeitos e perspectivas.
Forbes Brasil – O crescimento dos FIIs em janeiro foi estrutural ou reflexo do movimento de juros?
Bianca Maria – Aqui a gente vê ambos os casos. Olhando janeiro de 2026, a gente teve realmente um volume estrutural para todo o mercado de renda variável na bolsa, que é ações, ETFs, BDRs e os fundos imobiliários crescendo. Mas o que a gente não pode deixar de notar é que esse crescimento ao longo de 2025 também foi relevante. Se você comparar janeiro de 2025 com janeiro de 2026, a gente teve um crescimento aqui de quase R$ 40 bilhões no patrimônio do mercado de fundos imobiliários. E a gente teve um crescimento de 67% no volume médio diário negociado.
Esse crescimento crescente é menos intenso que antes. Isso denota que há desaceleração ou ainda existe espaço para expansão?
É mais fácil percentualmente algo crescer quando é pequenininho. Naturalmente, quando o mercado já está maior, percentualmente ele tende a crescer menos. Eu acho que isso é algo natural de mercados que estão se consolidando. Agora, em relação ao número de investidores, alcançou 3 milhões de investidores em janeiro de 2026. Mas mais do que alcançar os 3 milhões, o volume que esses investidores trouxeram é importante também. Eu poderia ter muito mais investidores investindo pouquinho, e não necessariamente teria crescimento de volume. O que a gente vê aqui não é isso. A gente vê um recorde no número de investidores e um volume 67% maior comparando janeiro de 2026 com janeiro de 2025.
B3/DivulgaçãoInvestidor não residente é o principal formador de mercado, diz Bianca Maria, gerente de produtos da B3
A pessoa física concentra 72,9% da custódia. Isso indica perfil de longo prazo?
Quando a gente olha posição em custódia, é quem comprou o FII e ficou ali com ele. De todo mundo que tem FII hoje, a maioria é pessoa física. Isso faz muito sentido porque as pessoas físicas compram por todos os benefícios que isso traz, de pagar dividendos geralmente mensalmente, de ter liquidez, porque, em dois dias, você consegue vender e receber o seu dinheiro, e do baixo custo unitário. Então a PF [pessoa física] tem naturalmente essa estratégia de comprar o ativo e segurar em posição. Já o volume negociado é giro, é compra e venda. Aí entram outros tipos de clientes, como o investidor não residente, os formadores de mercado e os institucionais, que fazem estratégias mais de giro.
O aumento da participação institucional indica a sofisticação do mercado?
O que a gente gosta de comentar é que quanto mais clientes diferentes dentro do livro de um produto, mais benéfico é para o produto. Se eu tenho PF, se eu tenho o não residente e se eu tenho o institucional, cada um está fazendo uma estratégia diferente. Isso torna o livro mais saudável, porque eu tenho vários tipos de clientes querendo comprar e vender. O percentual maior do institucional no volume negociado mostra que ele está entrando com estratégias usando fundos imobiliários.
Os R$ 200 bilhões vieram de valorização ou de entrada líquida de fato?
A gente tem ambos os pontos aqui. Se a gente olhar o preço negociado dos fundos imobiliários, existe uma tendência natural de valorização junto com a entrada de fluxo novo no patrimônio desses produtos. Aqui é um mix de ambas as coisas que aconteceu.
Há concentração excessiva de liquidez em poucos fundos?
Em um mercado em que a gente tem 434 fundos imobiliários listados, é natural que a gente tenha dispersão. Alguns negociam mais, outros menos, depende da estratégia de cada fundo. Isso não é algo específico de FIIs, é natural de um mercado com muitos ativos. Ao mesmo tempo, a gente vê incorporações entre fundos imobiliários. Quando um fundo começa a incorporar outro, é um sinal positivo. Mostra que o mercado está amadurecendo.
O mercado comporta mais oferta ou está próximo da saturação?
Eu acho que aqui é muito mais uma linha de aumento de demanda. Se a gente olha o número de pessoas físicas que investiam na bolsa antes da pandemia e depois, o crescimento é gigantesco. Conforme tem novas pessoas querendo investir nos produtos, é natural que venham novos ativos. Na minha visão, não é um mercado que está saturado.
Estrangeiros têm 4,2% da custódia. É pouco?
Se você olha o volume negociado, é 18%. Se você olha o estoque, é 4,2%. O investidor não residente aqui é principalmente o formador de mercado. Ele não ganha dinheiro segurando posição, ele ganha dinheiro girando, arbitrando, fazendo day trade. Naturalmente ele não vai ter um percentual grande em posição, porque esse não é o business dele. É mais uma diferença de estratégia do que algo negativo.
Onde há mais espaço para crescimento?
Pensando percentualmente em posição, tem um crescimento relevante do institucional. Em questão de volume negociado, a gente acha que tem muito espaço para o não residente. A pessoa física já é super relevante e é natural desse produto, até pelos benefícios tributários.
Quais os próximos marcos para o mercado?
A gente como infraestrutura de mercado está muito focado em desenvolver o ecossistema do produto. Como a gente desenvolve os derivativos de fundo imobiliário? Como amplia soluções para grandes lotes e aceitação em garantia? Hoje já existe o mercado a termo de FII e o futuro do IFIX. É um desenvolvimento natural. A gente começa no mercado à vista, ganha volume e depois leva esse desenvolvimento para todo o ecossistema.
A reforma tributária pode impulsionar os FIIs?
Hoje já existem tributações diferentes entre os produtos. Eu não acredito que tenha uma correlação direta entre mudança de tributação e maior volume. Acho que aqui é muito mais um papel educacional do mercado do que uma questão tributária em si.
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A montadora britânica de ultraluxo Aston Martin, eternizada no imaginário global como a marca dos carros dos filmes de James Bond, acaba de anunciar seu primeiro projeto residencial na América do Sul. O destino escolhido, no entanto, foge do tradicional eixo São Paulo-Rio: o Setai Residences Interiors by Aston Martin será erguido em João Pessoa, na Paraíba, uma cidade que vem consolidando sua posição de crescimento econômico..
Fruto de uma parceria com a Setai Grupo GP, tradicional incorporadora de capital fechado do Nordeste brasileiro, o novo empreendimento de luxo contará com uma torre de 45 andares onde estarão dispostas 200 unidades que variam de 105 metros quadrados a 320 metros quadrados. A estimativa é que os valores das unidades oscilem de R$ 2 milhões a R$ 8 milhões. A previsão de conclusão é para 2031, com lançamento oficial estimado para 2027.
Vizinha do prédio do estúdio da Ferrari
Construído no Altiplano, bairro considerado o metro quadrado residencial mais valorizado de João Pessoa, o projeto ocupará um terreno de 6 mil metros quadrados, totalizando cerca de 30 mil metros quadrados de área construída. O projeto arquitetônico ficará a cargo do escritório curitibano Baggio Pereira e Schiavon Arquitetura.
O local de construção da futura torre, na rua Iracema Guedes Lins, fica a 100 metros de outro grande empreendimento da Setai, o Setai Residences Design by Pininfarina, que já está em obras e será aberto em 2029.
A expectativa da construtora é a de que o metro quadrado do Aston Martin seja comercializado a partir de R$ 20 mil, o mesmo valor que hoje é praticado no Pininfarina, estúdio de design automotivo que tem longa parceria com a Ferrari. “Ela [a torre em colaboração com a Aston Martin] não nasce como um empreendimento do bairro, mas se torna o endereço do bairro”, diz o executivo.
O acordo da Setai com a Aston Martin não permite divulgação de detalhes, tais como croquis do projeto e nem mesmo valores tais como o VGV (Valor Geral de Vendas). Entretanto, se de fato o edifício tiver 30 mil metros quadrados de área construída, é possível inferir que ele pode chegar a, pelo menos, R$ 600 milhões.
De cliente a parceiro de negócios da marca
A vinda da Aston Martin para o Brasil tem relação direta com a admiração do CEO da Setai, André Penazzi, pelos veículos da marca. Junto com o irmão, Germano, eles possuem cinco veículos, incluindo o icônico DBS utilizado no filme Cassino Royale, um DB7 fabricado há 30 anos, e um Vantage F1, safety car usado na Fórmula 1.
À Forbes, Penazzi conta que o seu primeiro contato com o universo de empreendimentos residenciais da marca ocorreu por volta de 2014. Segundo diz, ele recebeu uma ligação diretamente da sede da Aston Martin na Inglaterra o convidando para conhecer o lançamento do Aston Martin Residences Miami, assim como os demais compradores de veículos da montadora espalhados pelo mundo.
“Isso me chocou muito. E foi aí que tive a primeira experiência de ter contato com um legítimo empreendimento de branded residence de altíssimo padrão”, diz Penazzi.
Setai/DivulgaçãoÀ esquerda, Stefano Saporetti, diretor de diversificação de marca da Aston Martin; à direita, André Penazzi, CEO da Setai
Essa proximidade de longa data como cliente fiel permitiu que ele conhecesse pessoas ligadas aos negócios da marca. Outro fator que ajudou na negociação foi o fato de que a Setai já executava projetos de altíssimo padrão desde 2017, inclusive o empreendimento com a Pininfarina.
Aposta no quiet luxury
Na visão de Penazzi, a marca britânica reflete o comportamento e a tendência atual do mercado de alto padrão e do público ultra rico, onde o luxo deixou de ser uma questão de ostentação para se tornar uma “elegância absoluta” e discreta.
Ele descreve os modelos da montadora como veículos finos e chiques, que “chegam e saem muito bem” sem precisar ser ostensivos, e destaca o que considera o caráter atemporal da marca. Para ele, essa atemporalidade da marca se traduz no tratamento meticuloso, que pode ser visto nas matérias primas nobres usadas na fabricação dos veículos, e na excelência dos acabamentos, que, segundo diz, são replicados nos projetos de branded residences.
“A gente pensa na Aston Martin como um veículo de luxo discreto. Não é mais uma ostentação, é uma elegância absoluta”, afirma Penazzi.
Essa será a segunda colaboração “Interiors by Aston Martin” no mundo, sucedendo o N° 001 Minami Aoyama, no Japão, segundo nota divulgada pela montadora, fato que destaca o projeto inédito no nordeste do Brasil como a união do lifestyle britânico ao apelo local. “Estamos traduzindo e integrando a sofisticação britânica da Aston Martin com o encanto natural da Paraíba”, diz Stefano Saporetti, diretor de diversificação de marca da Aston Martin, em nota emitida pela assessoria de imprensa.
Mais marcas na pista do mercado imobiliário
Além da Pininfarina e agora a Aston Martin, outras marcas estão assinando projetos imobiliários mundo afora. No Brasil, a Tonino Lamborghini anunciou, em 2025, acordos para assinar empreendimentos em Goiás, Santa Catarina e São Paulo. Outro projeto icônico é o Senna Tower, em Balneário Camboriú, que homenageia o piloto Ayrton Senna.
No mundo, a diversidade é muito maior, e inclui a Porsche, que assina o Porsche Design Tower Bangkok, a Mercedes Benz Places by Binghatti Downtown, em Dubai, e o Pagani Residences, em Miami, cidade que também abriga, entre outros, um prédio assinado pela Bentley.
Se antes o luxo automotivo era sinônimo de performance sobre quatro rodas, agora ele também se consolida como endereço fixo, muitas vezes com vista para o mar e metro quadrado bem acima da média do mercado.
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Um terreno de 238 hectares em Atlántida, um popular balneário localizado no departamento de Canelones, na região da Costa de Oro, no Uruguai, é o ponto de partida de El Águila, um dos empreendimentos urbanísticos mais ambiciosos projetados no país nos últimos anos.
A Kopel Sánchez, empresa de arquitetura e desenvolvimento liderada por Sebastián Sánchez e Fabián Kopel, associou-se ao Estudio Luis E. Lecueder para impulsionar um projeto de usos mistos nessa região do departamento de Canelones, que pode alcançar um investimento total de até US$ 500 milhões ao longo de duas décadas.
Segundo explicou Sánchez à Forbes Uruguay, a iniciativa, ainda em estágio inicial, busca criar uma nova centralidade dentro da área metropolitana de Montevidéu, sob o conceito de cidade do futuro, flexível e aberta, integrada ao tecido urbano existente e com forte ênfase em espaço público, sustentabilidade e qualidade de vida.
Um projeto de escala inédita para Canelones
Dos 238 hectares adquiridos pelo fundo investidor, cerca de 90 hectares estão ao sul da Ruta Interbalnearia, em direção ao mar, e 148 hectares ao norte desse corredor viário. A área se estende entre o Fortín de Santa Rosa e a conexão com a costa, em um ponto estratégico da rodovia de maior tráfego do país e dentro de uma mancha urbana já consolidada.
“Falamos de uma área em uma escala que hoje não existe dentro da região metropolitana, bem localizada, bem conectada e com uma superfície que permite pensar com muita liberdade”, explica o sócio da Kopel Sánchez.
Diferentemente de outros grandes desenvolvimentos, o desafio não é atrair população do zero. As pessoas já vivem em Atlántida, Villa Argentina, Salinas, Parque del Plata e outras localidades próximas. Uma parte importante se desloca diariamente para Montevidéu por trabalho.
O projeto é liderado pela Kopel Sánchez, mas conta com a associação do Estudio Lecueder, que aporta sua experiência especialmente nos componentes comerciais e terciários. A aliança integra um grupo investidor diversificado, composto em 95% por capital de uruguaios.
“Montamos uma equipe que acreditamos ser das mais interessantes que se pode formar para pensar um desenvolvimento desse tipo. A ideia é reunir à mesa os referentes de cada área e pensar juntos como deve ser uma cidade projetada para o futuro”, afirma Sánchez.
Usos mistos e flexibilidade como eixo
O projeto é concebido como um desenvolvimento urbanístico de usos mistos, tipologia ainda pouco frequente no Uruguai. Em uma mesma malha aberta poderão conviver moradia permanente, residências de veraneio, comércio, hotelaria, escritórios, centros de experiência, lazer e atividades vinculadas à inovação.
Uma das chaves da proposta é que não há um programa fechado. A lógica não é definir antecipadamente todos os usos, mas permitir que o projeto se adapte às mudanças tecnológicas, laborais e sociais que ocorrerão nos próximos anos.
“Antes, a incerteza era vista como algo negativo. Hoje, no mundo do desenvolvimento urbano, a incerteza se transformou em flexibilidade”, afirma Sánchez.
Essa abordagem toma como referência práticas internacionais impulsionadas por grandes empresas de tecnologia que desenvolvem projetos urbanos sem determinar desde o início se um edifício será residencial, corporativo ou até hospitalar.
“O mundo muda em uma velocidade enorme. Há três anos quase não se falava em inteligência artificial e hoje ela transforma tudo. Pretender definir agora como será um desenvolvimento dentro de dez anos não faz sentido”
Sebastián Sánchez, líder da Kopel Sánchez Arquitetos
Longe de ser pensado como um bairro fechado ou enclave isolado, o empresário afirma que o projeto busca integrar-se plenamente a Atlántida, à Ruta Interbalnearia e ao departamento de Canelones. A proposta prevê uma malha urbana aberta, com passeios, espaços públicos e uma experiência comercial a céu aberto, alinhada às novas tendências internacionais.
“O objetivo de El Águila é gerar cidade. Não é apenas um bairro, não é apenas uma área empresarial nem um desenvolvimento imobiliário pontual. É tudo isso ao mesmo tempo”, resume.
O entorno natural, que inclui desníveis com vista para o mar, ravinas e áreas verdes, será preservado e integrado sob critérios de sustentabilidade.
Investimento, prazos e licenças
A compra do terreno implicou um investimento entre US$ 20 milhões e US$ 26 milhões. Somada à infraestrutura prevista para a primeira etapa, a aplicação inicial gira em torno de US$ 50 milhões. No futuro, o investimento total em terras pode alcançar US$ 100 milhões, enquanto o desenvolvimento completo, em um horizonte de 20 anos, poderá chegar a US$ 500 milhões.
“O projeto não é pensado de uma única vez. É progressivo. Vamos tomar decisões à medida que o contexto indicar”, explica.
A Kopel Sánchez não se define como especuladora de terrenos; seu modelo de negócio está voltado ao desenvolvimento de construções residenciais, comerciais, hoteleiras ou de serviços, e não simplesmente à venda de lotes.
Por sua escala e características, o empreendimento pretende ser declarado projeto de interesse nacional. Isso implica a participação de diversos órgãos, como a Intendência de Canelones e os ministérios da Economia, Habitação, Meio Ambiente e Transporte, entre outros.
O processo de obtenção das autorizações pode levar cerca de um ano e meio. Superada essa etapa, a empresa estima que, em aproximadamente dois anos, poderão começar a especialização das terras e os primeiros projetos imobiliários, para então dar início às obras.
Impacto regional
Segundo a empresa, trata-se de uma oportunidade para Atlántida, para todo o departamento de Canelones e para o país em geral. A magnitude do investimento, a geração de empregos e a criação de uma nova centralidade urbana posicionam El Águila como um dos projetos imobiliários mais relevantes previstos no Uruguai.
“É uma oportunidade para quem vive nas proximidades, para quem deseja se mudar de Montevidéu e para empresas que querem se instalar onde as pessoas estão. É um projeto pensado para o longo prazo, para acompanhar as transformações na forma de viver, trabalhar e se relacionar”, conclui Sánchez.
Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
Viver em uma das ruas mais cools da Europa é uma afirmação de estilo, mas, acima de tudo, uma questão de orçamento. Um estudo realizado pela Abitare Co., uma agência imobiliária de Milão focada em alto padrão, analisou os custos de viver nessas vias. Ela tomou como base o levantamento da revista Time Out, que destacou as vias mais legais do continente. E o preço do metro quadrado pode ultrapassar facilmente R$ 100 mil.
Em comum, as vias que lideram os primeiros lugares da lista reúnem endereços repletos de identidade, serviços e charme urbano. Porém, para viver nelas, o investimento é significativamente superior à média das cidades, segundo demonstra o estudo da agência.
Quem está no topo da lista é a Rue des Gravilliers, localizada a Le Marais, uma das 20 subdivisões administrativas de Paris. O preço médio do metro quadrado gira em torno de 11,7 mil euros (R$ 72,6 mil) para imóveis reformados, podendo chegar a 16,7 mil euros (R$ 103,7 mil) no caso de imóveis novos.
Criada no século XVII, a Rue des Gravilliers é pequena e estreita, com várias fachadas centenárias recém-restauradas. Segundo avaliação da Time Out, que a definiu como uma das mais legais do mundo, ela reúne desde artesãos de couro, até cantinas asiáticas, passando por galerias de arte que exibem trabalhos de vários artistas emergentes.
Em segundo lugar aparece Madri. Na capital espanhola, a Calle del Barquillo, no centro, atrai quem busca cultura e localização privilegiada. O valor médio é de 8,9 mil euros o metro quadrado (R$ 55,2 mil), com opções que podem chegar a 10,6 mil euros (R$ 65,8 mil).
A Calle del Barquillo fica entre Chueca, bairro LGBTQ+ de Madrid, e Salesas, a área mais exclusiva do centro. Conhecida nos anos 80 e 90 como “rua do som” pelas lojas de música, hoje é um polo de moda e gastronomia.
Fechando o top 3 está Londres, com a Blackstock Road. A via, que conecta Finsbury Park a Highbury, é famosa por seus pubs e edifícios históricos. Ali, o metro quadrado custa em média 7,8 mil euros (R$ 48,4 mil), porém, em alguns casos, esse preço pode chegar a 15,5 mil euros (R$ 96,2 mil) o metro quadrado. Confira o ranking completo abaixo.
O custo para se viver nas ruas mais cool da Europa
A rua mais cool é carioca
Mas como se define se uma rua é legal ou não? Segundo a Time Out, trata-se de um local que retrata o que há de melhor da cidade onde ela está, seguindo critérios como gastronomia, cultura, diversão e espírito comunitário. Para chegar a essa conclusão, a Times Out consultou seus representantes mundo afora. A partir desses nomes, a Abitare Co. foi a campo para verificar os valores dos metros quadrados dessas ruas seguindo o recorte de localidades europeias.
Apesar da averiguação de valores integrar apenas cidades do velho continente, quem lidera a lista da Times Out no mundo é a rua do Senado, no Rio de Janeiro, no centro do Rio, que passa por revitalização. O local abriga o tradicional Armazém Senado, de 1907, um reduto do samba carioca e de um bom chope, segundo a Time Out.
Entre os motivos que levaram ao destaque da rua brasileira estão novos pontos comerciais que dão frescor ao endereço, e renovam a cena. E uma grande aposta, a do Mercado Central RJ, um empreendimento com 40 lojas e restaurantes. O local foi criado a partir da revitalização de seis casarões da Casa Granado, que foram restaurados e abertos no final de 2025.
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A JHSF Participações S.A. anunciou ao mercado nesta terça-feira (17) que avançará em sua estratégia de internacionalização com a aquisição de um ativo histórico no coração de Milão, onde será implantado o Fasano Milano.
Segundo a empresa, a operação foi estruturada pela JHSF Capital, que concluiu a captação do fundo JHSF Capital Fasano Italy LP. O objetivo do fundo foi a aquisição do Palazzo Taverna Medici del Vascello, edifício do século XVI localizado na Via Bigli, 9, entre a Via Montenapoleone e a Via Manzoni, no local conhecido como o quadrilátero da moda.
O palácio fica a poucos minutos do Duomo di Milano, uma das catedrais góticas mais famosas do mundo. Além de seu valor como patrimônio histórico, o endereço é reconhecido pelo fluxo internacional de alta renda, reunindo as principais marcas de luxo do mundo, tais como Gucci, Prada, Armani e Valentino. A região concentra ainda outras grifes, tais como Dolce & Gabbana, Versace e Ferragamo.
O projeto prevê cerca de 40 suítes, restaurante, operação gastronômica e Private Members Club sob contrato de gestão de longo prazo. O valor da negociação não foi divulgado. “A adição de mais um destino de excelência e de renome internacional, sinaliza o sucesso do plano estratégico de expansão internacional da JHSF e da ampliação de seus negócios de renda recorrente”, informa nota da JHSF.
Milão será a segunda cidade italiana a receber a marca, consolidando a presença do Fasano em um dos mercados mais sofisticados do turismo de luxo europeu. A movimentação em Milão ocorre poucos meses após a estreia oficial da JHSF na Itália.
Em agosto de 2025, a companhia inaugurou o beach club do Fasano na Sardenha, primeira fase do projeto localizado ao sul de Olbia, com vista para a Ilha de Tavolara, uma das áreas mais valorizadas do Mediterrâneo.
O empreendimento ocupa uma área preservada de 1 milhão de metros quadrados. O hotel em Sardenha, previsto para 2028, contará com 60 quartos e suítes com vista para o mar e 30 villas privativas com serviços personalizados, inseridas em um complexo com marina, centro esportivo, lojas de grife, restaurantes e campo de golfe.
JHSF/DivulgaçãoInterior do Palazzo Taverna Medici del Vascello, edifício do século XVI
Outras investidas internacionais
Desde a inauguração do Fasano Punta del Este, em 2008, a companhia vem ampliando sua atuação fora do Brasil. Hoje, já opera em Nova York e mantém projetos em desenvolvimento em Miami, Londres e Cascais.
No Brasil, o portfólio Fasano soma oito hotéis, com unidades em São Paulo, Rio de Janeiro, além de destinos na Bahia e em Minas Gerais. Com cerca de R$ 16 bilhões em ativos totais, a JHSF estruturou um modelo que combina desenvolvimento imobiliário e geração de receitas recorrentes.
A JHSF Capital administra 17 fundos e soma aproximadamente R$ 10,5 bilhões em ativos sob gestão. Já a JHSF UK LTD, a controladora da JHSF Participações S.A, concentra investimentos internacionais com ativos estimados em US$ 5 bilhões.
Palazzo Taverna, em Milão
Detalhes do Palácio
O Palazzo Taverna Medici del Vascello é descrito, segundo o nos documentos da transação como “uma preciosidade arquitetônica” e “um verdadeiro lugar de memória do Renascimento”.
Ao longo dos séculos, o edifício passou por diferentes proprietários. O palácio histórico foi palco de iniciativas revolucionárias e abrigou um governo provisório durante os “Cinco Dias de Milão”, em 1848, quando cidadãos milaneses se rebelaram e expulsaram as tropas austríacas. Há uma placa na fachada que comemora o fato.
O Palazzo Taverna tem três andares, oito apartamentos e uma fachada “sóbria e harmoniosa”. No interior, há um pátio com pórtico e colunas de granito.
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Mitch Morgan aprendeu lições financeiras duras ainda jovem. Seu pai, veterano da Segunda Guerra Mundial e dono de várias lojas de calçados, faliu duas vezes. Na época da Temple University, Morgan assistia às aulas pela manhã e vendia sapatos à tarde e à noite na única loja que restara do pai para pagar a própria faculdade.
Anos depois, quando seus filhos se juntaram a ele na então promissora empresa imobiliária da família, deixou um recado claro. “Eu sempre digo aos meus filhos: não se preocupem com o potencial de ganho, preocupem-se com o risco de perda”, afirmou à Forbes em 2024.
A fórmula funcionou. Nas quatro décadas desde que fundou a Morgan Properties, nos subúrbios da Filadélfia, em 1985, Morgan construiu um império imobiliário que vai do Texas a Nova York. A empresa possui mais de 110 mil unidades residenciais distribuídas por 22 estados e representa a base da fortuna de US$ 6,1 bilhões do empresário.
A sucessão formal ganha forma
Agora, aos 71 anos, ele formaliza a transição. A companhia anunciou que deixará o cargo de CEO e promoverá seus dois filhos, Jonathan e Jason, a co-CEOs. Os irmãos já comandam as operações do dia a dia como co-presidentes desde 2024, enquanto o pai participa das grandes aquisições e decisões de investimento e permanece como chairman.
“Isso vem evoluindo há muitos anos”, diz Morgan. “Nos últimos mais de cinco anos, eles realmente têm comandado o negócio.”
“Foi uma mudança bastante intencional”, acrescenta Jonathan, de 40 anos. “É o ponto certo de inflexão da empresa, prestando homenagem ao passado. Nosso pai continua envolvido, é nosso mentor, mas isso nos deu a oportunidade de nos unirmos ainda mais e definir para onde queremos levar o negócio, tornando-o mais institucional e preparado para o futuro.”
Para Morgan, esse sempre foi o plano. Mesmo antes do anúncio, ele estima que já dedicava cerca de 15% do seu tempo à Morgan Properties, onde participa ativamente do comitê de investimentos e mantém poder de veto nas decisões. É bem menos do que os cerca de 50% que dedica ao papel de trustee da Temple University e equivalente ao tempo destinado a atividades filantrópicas.
Parte de uma megatransferência de riqueza nos Estados Unidos
A transição de Morgan faz parte de uma gigantesca transferência de riqueza em curso nos Estados Unidos. Baby boomers e seus pais concentram impressionantes US$ 109 trilhões em patrimônio, segundo o Federal Reserve, e os bilionários do país representam uma fatia relevante desse montante. Os planos de sucessão variam. O fundador da Nike, Phil Knight, levou o filho Travis para o conselho em 2015, enquanto o magnata industrial Charles Koch nomeou o executivo veterano Dave Robertson como co-CEO em 2023 e designou seu filho Chase como vice-presidente executivo.
No caso de Morgan, o planejamento sucessório ocorreu de forma natural, já que envolveu os filhos nos negócios desde cedo. Ele chegou a abrir os livros da empresa e discutir investimentos na mesa de jantar quando eles ainda estavam na faculdade. Também estabeleceu uma regra: após a graduação, precisavam trabalhar em outras empresas antes de ingressar em tempo integral na Morgan Properties, para adquirir experiência externa.
“Oitenta e cinco por cento da segunda geração perde a fortuna ou acaba em disputas judiciais. Alguns dizem que precisa haver um único chefe, que você deve escolher um filho, como na Escolha de Sofia”
Mitch Morgan
“Se você está cercado de advogados documentando como tudo vai funcionar, provavelmente não vai funcionar. Quando existe uma boa parceria, você senta à mesa e resolve.”
A nova geração imprime sua estratégia
Os últimos seis anos comprovaram isso. Nesse período, Jonathan e Jason reforçaram estratégias mais recentes que trouxeram ao assumir funções executivas. Jonathan entrou na empresa em 2009, após passagem pelo braço imobiliário da gigante de private equity Apollo Global Management. Em 2011, lançou a divisão de joint ventures da Morgan Properties e, em 2021, fechou parceria com a gestora saudita Olayan Group em uma aquisição de US$ 1,8 bilhão que envolveu mais de 14 mil unidades. Ele também liderou uma onda de investimentos próxima de US$ 7 bilhões, adicionando dezenas de milhares de unidades ao portfólio.
Jason, de 35 anos, ingressou em 2017 após deixar o cargo na gestora Sculptor Capital Management. Desde então, comandou a expansão da empresa para investimentos em dívida, crédito e recapitalizações. Sob sua liderança, a Morgan Properties aplicou US$ 2,5 bilhões em títulos lastreados em hipotecas, empréstimos e operações de equity preferencial. “Eles trouxeram competências que eu nunca tive, e jamais teríamos entrado no negócio de crédito ou crescido tão rápido”, reconhece Morgan.
Agora, os filhos pretendem ampliar ainda mais o escopo da companhia, consolidando a transformação de um negócio familiar em uma instituição capaz de competir com gigantes do setor imobiliário, como a Greystar, de Bob Faith, e a Related Companies, de Stephen Ross.
“Temos capital, recursos e equipe para ser, de fato, um private equity institucional dentro de um ambiente com DNA familiar”
Jason Morgan
Modelo familiar, ambição institucional
Nada muda na estrutura societária. Morgan já havia concedido participações aos dois filhos e à filha. Segundo ele, o modelo da empresa, no qual a família investe em cada negócio e também oferece participação a dezenas de funcionários, será mantido, com Jonathan e Jason recebendo uma fatia maior como co-CEOs. Ele também preservará a regra de que os três precisam concordar com todas as decisões de investimento, algo que, segundo diz, nunca gerou divergência.
Para os filhos, não há qualquer impasse sucessório a resolver, apenas uma formalização na liderança corporativa. “Não existe dinâmica familiar interferindo. Este é um plano de sucessão corporativa que vem sendo construído há anos”, conclui Jason.
Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
A Zillow, uma das principais plataformas imobiliárias dos Estados Unidos, divulgou um estudo indicando que o “lar ideal” dos americanos mudou nos últimos 20 anos. As antigas McMansions, casas gigantescas, beges e projetadas primordialmente para ostentar status social e que dominavam o mercado em 2006, deram lugar a um modelo que prioriza bem-estar, funcionalidade e conexão pessoal, além de uma metragem menor.
A plataforma chegou a essa conclusão analisando milhões de anúncios de imóveis à venda e as informações contidas neles. Toda vez que um corretor preenche a descrição de um anúncio, ele precisa incluir as características que costumam ser as mais desejáveis para um comprador.
“Lembre-se: não se pode anunciar o que não existe. Portanto, as mudanças na frequência de palavras-chave nos anúncios refletem não apenas o que os compradores desejam, mas também quais características os proprietários estão de fato instalando com mais frequência”, afirma Amanda Pendleton, especialista em tendências de moradia da Zillow, em entrevista à Forbes Brasil.
Segundo os dados do estudo da Zillow, a ideia de “quanto maior, melhor”, ficou no passado. E, neste grande espaço, cabia um caldeirão de elementos de influência toscana, mediterrânea e do renascimento colonial em uma área construída “desproporcionalmente grande”.
“As casas apresentavam imponentes halls de entrada de dois andares, portas em arco, colunas decorativas e telhados complexos projetados para projetar prosperidade a partir da rua. Os anúncios destacavam salas de estar e salas de jantar formais, espaços reservados para ocasiões especiais em vez de uso diário. Os home theaters eram vistos como símbolos de status: quanto maior a tela, melhor”, diz um trecho da análise.
Hoje, os compradores estão muito menos interessados em impressionar os convidados e mais focados em como a casa é útil para as suas necessidades. Desde 2018, os tamanhos dos lotes diminuíram de forma significativa. Uma das curiosidades é que as menções a cantinhos de leitura aumentaram 48% nos anúncios, um indicativo de que os moradores querem espaços mais reservados, mesmo que menores.
O estudo indica que essa transformação é diretamente influenciada pelas pressões econômicas de acessibilidade, que levam os compradores a buscarem imóveis que trabalhem mais, ou seja, que sejam mais eficientes e custem menos com manutenção, aquecimento e seguro. “O aumento dos custos obrigou os compradores a serem mais criteriosos, o que acelerou uma redefinição mais ampla do conforto”, diz Amanda.
As cores também mudaram. O bege “Sand Dollar”, um tom neutro, suave e claro, onipresente de 2006, foi trocado por cores saturadas, enquanto itens de lazer como quadras de pickleball, simuladores de golfe e spas residenciais ganharam destaque.
Outro aspecto que mudou foi a eficiência energética. Em 2006, ela era uma preocupação secundária. Atualmente, anúncios de residências que mencionam consumo energético zero aumentaram 70%. Os que mencionam baterias para toda a casa subiram 40%, e as estações de carregamento para veículos elétricos, 25%.
Zillow/DivulgaçãoSegundo os dados do estudo da Zillow, a ideia de “quanto maior, melhor”, ficou no passado
Abaixo, a entrevista com Amanda Pendleton, onde ela detalha os bastidores dessa evolução e o que os dados dizem sobre o futuro do mercado.
Forbes Brasil – O que 20 anos de dados de anúncios imobiliários nos dizem sobre a mudança cultural na forma como os americanos definem a “casa ideal”?
Amanda Pendleton – Houve uma profunda mudança cultural no que os americanos valorizam em um lar. Em meados dos anos 2000, a casa “ideal” era sinônimo de tamanho e status. Imóveis maiores, cômodos formais e acabamentos que impressionavam eram muito procurados. Hoje, a casa ideal não é mais um troféu; é um santuário. Os compradores querem espaços que sejam pessoais, flexíveis e que apoiem a vida real, e não apenas valor de revenda.
Qual foi a metodologia empregada no estudo?
Esta análise baseia-se em milhões de anúncios de imóveis à venda publicados no Zillow. Examinamos a frequência com que características arquitetônicas específicas, plantas, acabamentos e comodidades foram mencionados nos anúncios. Ao rastrear as mudanças na prevalência dessas palavras-chave, podemos identificar alterações significativas no que os vendedores destacam e no que os compradores consideram atraente
Em que medida a tendência para casas menores e mais funcionais é impulsionada por pressões de acessibilidade financeira?
A acessibilidade é um catalisador importante, mas não é tudo. O aumento dos custos obrigou os compradores a serem mais criteriosos, o que acelerou uma redefinição mais ampla do conforto. As pessoas estão priorizando casas eficientes, adaptáveis e fáceis de manter, em vez de simplesmente maximizar a área construída. Casas menores ainda podem transmitir uma sensação de alta qualidade quando cada cômodo tem uma função clara e facilita a rotina diária.
Por que os compradores agora buscam mais privacidade e espaços definidos dentro de casa?
Plantas abertas refletiam uma época em que as casas eram principalmente espaços sociais. Hoje, as pessoas precisam que suas casas sejam mais do que isso. O trabalho remoto ou os horários híbridos e a maior atenção à saúde mental tornaram a privacidade e a separação essenciais. O aumento de espaços definidos, como cantinhos de leitura e salas multifuncionais, indica que os compradores buscam equilíbrio: espaços abertos quando desejam conexão e separação quando precisam de foco ou descanso.
Os dados mostram um aumento acentuado no uso de cores vibrantes e na autoexpressão. É uma tendência estética?
Isso vai além da estética. Escolhas de cores ousadas refletem uma mudança emocional mais profunda na forma como as pessoas se relacionam com suas casas. Em vez de projetar para um futuro comprador imaginário, os proprietários estão projetando para si mesmos. A casa se tornou um lugar de identidade e conforto, não de neutralidade. Cores vibrantes e tons mais escuros podem transformar um espaço em um santuário, o que reforça o desejo de se sentir acolhido. As pessoas querem que suas casas reflitam quem elas são, não apenas o que é comercialmente viável.
Sustentabilidade e resiliência climática parecem ter deixado de ser “diferenciais”. Como esses aspectos estão afetando os preços?
Estamos vendo a sustentabilidade e a resiliência influenciar diretamente a demanda e o valor percebido. Recursos como preparação para energia zero, baterias para toda a casa e carregamento de veículos elétricos não são apenas melhorias que geram satisfação; são cada vez mais esperados. À medida que os riscos climáticos se tornam mais visíveis, os compradores consideram os custos operacionais a longo prazo, as implicações do seguro e a tranquilidade em suas decisões. Casas construídas com foco em eficiência e resiliência estão em melhor posição para manter seu valor ao longo do tempo.
Essas tendências refletem o comportamento real dos compradores ou, principalmente, a forma como os imóveis estão sendo comercializados atualmente?
Os corretores de imóveis têm uma percepção única do que os compradores procuram em determinado momento. Eles têm um número limitado de caracteres permitidos na descrição de um imóvel à venda, então as características que são incluídas costumam ser as mais desejáveis para um comprador. Lembre-se: não se pode anunciar o que não existe. Um imóvel à venda precisa ter essas características para que elas sejam mencionadas na descrição do anúncio; portanto, as mudanças na frequência de palavras-chave nos anúncios refletem não apenas o que os compradores desejam, mas também quais características os proprietários estão instalando com mais frequência.
