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A cidade de São Paulo concentrou a maior parcela do crescimento do mercado imobiliário de luxo em 2025 em todo o Brasil. O número de unidades lançadas saltou de 1.819 em 2024 para 3.668 no ano passado. Em valores, o avanço foi ainda mais expressivo, com o VGV (Valor Geral de Vendas) lançado passando de R$ 8,6 bilhões para R$ 21,3 bilhões, refletindo o aumento do tíquete médio e a maior presença de projetos de alto padrão, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.

Essa, porém, é apenas parte da oferta disponível no mercado. Levantamento feito pela reportagem da Forbes junto às principais imobiliárias destinadas ao público de alta renda, tais como a MBras, Bossa Nova Sotheby’s, Taylor Real Estate, Kauffmann, Pilar Homes, Luxury Properties e Lopes Prime, indica que existem ao menos 3.600 imóveis usados anunciados acima de R$ 10 milhões só na cidade de São Paulo. 

Entre esses ativos, há residências que chegam a R$ 300 milhões, como uma casa no Jardim Europa com terreno de 6.400 metros quadrados, sendo 2.500 metros de área construída, numa razão de R$ 120 mil o metro quadrado. Outro exemplo é o da cobertura do Arbórea Itaim, com 1.400 metros quadrados e com valor de R$ 140 milhões segundo anúncio da Mbras (R$ 100 mil o metro quadrado).  

Para entender esses valores, é preciso analisar a formação do preço no mercado de luxo.  “Os projetos e as incorporações novas trazem consigo um incremento de custo hoje de desenvolvimento imobiliário”, afirma Marcello Romero, fundador e CEO da Bossa Nova Sotheby’s.

Segundo ele, para construir um prédio de alto padrão, é necessário ter ao menos 1.600 metros quadrados de área disponível, algo raro de se encontrar atualmente na cidade de São Paulo. Outro desafio é o processo de consolidar áreas, adquirir casas individualmente e resolver pendências documentais que podem levar anos.

“Esse custo para a formação da área, atrelado hoje com o aumento do custo da construção civil, faz com que esses projetos novos já venham com uma precificação muito superior”, completa Romero.

Microgeografia

Esse cálculo reflete no momento da venda. Porém, o simples fato de um imóvel estar num bairro nobre não significa que o seu preço seja automaticamente valorizado. É o que o mercado imobiliário classifica de microgeografia. Isso explica, por exemplo, o motivo pelo qual uma mesma rua pode ter preços diferentes de metros quadrados dos empreendimentos usados.  

Romero dá como exemplo a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, onde os preços de imóveis similares podem variar de R$ 25 mil a R$ 80 mil. O que determina essa diferença é a localização exata, se é face norte face norte, o que garente melhor conforto térmico, e do projeto arquitetônico. 

Quando um empreendimento reúne localização privilegiada, arquitetura de autor e infraestrutura completa, é classificado como “projeto puro sangue” pelos especialistas da área. Nesses casos, o preço do metro quadrado pode superar facilmente os R$ 100 mil.

A engenharia e infraestrutura também desempenham papel decisivo. Como boa parte do público de alta renda tem predileção por SUVs e, como segundo carro de passeio,  esportivos como Porsche, Ferrari e outros, que possuem envergadura mais baixa, ter uma inclinação específica de rampa não é luxo, e sim necessidade.

Outro fator ligado à infraestrutura está em geradores capazes de alimentar 100% da unidade em caso de um eventual apagão, item que se tornou padrão, assim como sistemas de automação, som, iluminação e home cinema. 

O céu é o limite 

Além dos atributos de localização e infraestrutura, outros acessórios também ganham espaço na valorização. É o caso de projetos de cinema dentro de casa. Sem citar fontes, um dos entrevistados para essa reportagem disse que um comprador de um imóvel gastou R$ 3,5 milhões para criar um home cinema no imóvel que adquiriu.

Para Lucas Melo, CEO da MBRAS, a exclusividade é outro fator que sustenta o preço elevado. Ele cita o Art Boulevard, no Jardim Europa, a ser entregue em 2027 como exemplo: “O Art Boulevard foi idealizado para ser uma obra de arte, e sua arquitetura foi desenhada dentro desta proposta”, diz.

Com fachada escultural, projeto de Zien e Gensler e paisagismo de Alex Hanazaki, o empreendimento é o único lançamento novo no bairro com residências acima de 600 metros quadrados. Com 1.280 metros quadrados, o prédio terá apenas 22 unidades, com preços de R$ 200 milhões, numa razão de R$ 156,2 mil o metro quadrado.

O mesmo princípio se aplica à cobertura do Arbórea Itaim, com 1.400 metros quadrados, integração com áreas verdes e soluções construtivas sofisticadas, e às coberturas do Seridó e do Reserva Cidade Jardim, ambas com mais de 1.100 metros quadrados, spa, quadra de tênis e academia.

Em alguns casos, o sigilo é a chave do negócio. Uma prova é a casa de R$ 300 milhões que a Mbras está vendendo no Jardim Europa. Ela ocupa um terreno de 6.400 metros quadrados, sendo 2.500 de área construída. Por questões de contrato, nem mesmo a localização exata e imagens do imóvel podem ser divulgadas.

Confira abaixo alguns dos imóveis mais caros à venda nas imobiliárias de luxo que atuam no mercado paulista. Todas as imagens tiveram a anuência dos proprietários para a sua divulgação.

R$ 200 milhões

R$ 140 milhões

R$ 110 milhões

R$ 110 milhões

R$ 51 milhões

R$ 50 milhões

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Entre os calendários de feriados e a hesitação de fim de ano, novembro e dezembro costumam registrar o período mais calmo de muitos mercados. No entanto, o calendário vira e as luzes se acendem novamente.

Este ano, janeiro e fevereiro entregaram o choque habitual, com negócios que ganharam as manchetes de Melbourne a Vail e La Jolla. Abaixo, um rápido passeio pelas vendas de destaque do início de 2026 e os sinais de que o marasmo das festas acabou oficialmente.

O avanço das residências de marca em Melbourne

As residências de marca costumavam ser um clube pequeno. Em 2011, existiam apenas 169 esquemas em todo o mundo, a maioria atrelada a bandeiras de hotéis.

Hoje, a contagem cresceu para 611 empreendimentos, e a lista de nomes agora se estende além da hospitalidade para incluir marcas de luxo automotivas e de moda. As previsões apontam para mais de 1.000 projetos até 2030 e, conforme o modelo ganha escala, novos mercados ganham seu primeiro ponto de prova.

Melbourne registrou um desses casos recentemente. A primeira cobertura com marca de hotel da cidade foi vendida por mais de 20 milhões de dólares australianos (R$ 65 milhões, segundo a cotação atual), garantindo a maior venda no 1 Hotel & Homes, no distrito central de Docklands (área portuária revitalizada da cidade).

Mais de 200 funcionários ajudam a manter a vida cotidiana funcionando em modo cinco estrelas, com benefícios que variam de um concierge privativo e aplicativo para residentes a serviço de quarto 24 horas, geladeiras abastecidas, jantares com bufê, limpeza, passeio com cães e até rega de plantas. O imóvel de luxo foi listado por Nick Peters e Tracy Tian Belcher, da Private Property Global.

A escassez traz um prêmio em Vail

A venda de US$ 26,6 milhões (R$ 131,67 milhões) no final do mês na 366 Forest Road é o tipo de negócio que fixa um preço na escassez. A casa é nova, abrange 600 metros quadrados e possui acesso direto para esqui em Vail Village (famosa vila turística no Colorado), uma combinação tão incomum que foi comercializada como a única residência pronta e nova disponível na vila com essa facilidade.

O valor por metro quadrado acompanha esse posicionamento: aproximadamente US$ 44.283 (R$ 219.200), situando-se muito além da marca ampla de Vail de cerca de US$ 16.038 (R$ 79.388) por metro quadrado em dados de mercado recentes.

Tão revelador quanto o preço é o que esses metros quadrados caros compram: certeza de entrega imediata e facilidade à beira da pista.

Garagem, pátios e escadas aquecidos, um elevador, uma sala dedicada ao esqui e uma pré-instalação para carregamento de veículos elétricos apontam para a mesma preferência, visto que os compradores pagarão extra para eliminar o atrito e o incômodo do inverno na rotina da segunda casa. Donna Caynoski, da Slifer Smith & Frampton Real Estate, deteve a listagem.

Onda de novas construções em Paradise Valley continua em expansão

Paradise Valley, aquele enclave rico do Arizona localizado entre Phoenix e Scottsdale, começou como o antídoto para essas cidades mais densas, um lugar estabelecido em torno de espaço para respirar. Essa lógica inicial produziu casas grandes em terrenos amplos, muitas vezes de 0,4 a 2 hectares, e ainda molda o que os compradores esperam hoje.

É claro que parcelas verdadeiramente grandes são um recurso finito, contudo a evolução da cidade não foi uma história de reduzir o tamanho dos lotes.

Em vez disso, o novo inventário tende a chegar como preenchimento, com casas mais antigas em locais nobres sendo substituídas ou substancialmente reformadas em vez de multiplicadas em crescimento de estilo loteamento.

O resultado mostra um mercado onde construções sob especificação contemporânea e projetos customizados agora detêm uma parcela muito visível da oferta.

A propriedade na 5524 N Homestead Lane se encaixa perfeitamente nesse arco. O imóvel passou por demolição e nova construção, sendo comercializado por US$ 16,5 milhões (R$ 81,67 milhões).

A unidade entrega 856 metros quadrados de vida contemporânea, embora ainda acene para as referências tradicionais da área, como tetos abobadados com vigas expostas, uma lareira a lenha feita de pedra e uma linha de visão direta para a emblemática Montanha Camelback.

Menos esperado é a garagem climatizada de quase 464 metros quadrados com espaço para mais de 20 veículos. Jennifer Burgess e Siena Koppelman, da RETSY, atuaram como agentes de listagem.

St. Petersburg sobe, mas uma torre mais antiga garante a venda

St. Petersburg (cidade na costa do Golfo da Flórida) passa por um surto de crescimento vertical, com uma nova safra de edifícios de luxo reescrevendo rapidamente o horizonte da região.

O ato principal é o Residences at 400 Central, um edifício de 46 andares e 157 metros que atualmente se destaca como o mais alto da cidade. O próximo na fila é o recém-aprovado Waldorf Astoria Residences St. Petersburg, proposto para subir aproximadamente 160 metros acima do nível da rua, posicionando-se para assumir a coroa da altura.

Ainda assim, o vidro mais novo não consegue reivindicar todas as manchetes. O Vinoy Place, construído em 2001, observou sua cobertura no último andar, Unidade 1302, fechar por US$ 8 milhões (R$ 39,6 milhões) em 2 de fevereiro de 2026.

A residência foi renovada, entretanto o apelo duradouro é mais simples e difícil de replicar. Varandas envolventes se abrem para vistas verdadeiras e abrangentes do centro da cidade e da Baía de Tampa, com o horizonte do Golfo ao fundo. A listagem foi mantida por Lauren Krawczyk e Crissy McWilliams, da Michael Saunders & Company.

Casa costeira clássica da Califórnia demonstra crescimento de La Jolla

La Jolla (bairro nobre à beira-mar em San Diego) há muito tempo se classifica entre os enclaves costeiros mais caros da região, no entanto os últimos cinco anos esclareceram o quanto o bairro ao norte ainda está subindo.

Nesse intervalo, o preço médio de venda cresceu de US$ 1,6 milhão (R$ 7,92 milhões) em 2021 para US$ 2,4 milhões (R$ 11,88 milhões) no mês passado, um salto de 50%. O motivo é fácil de detectar, em razão de um estilo de vida focado no oceano, energia de vila que permite caminhar e um portfólio de casas atraentes que mantêm o ideal da Califórnia em evidência.

Uma casa na Dolphin Place seguiu quase a mesma curva. Comprada por US$ 3,3 milhões (R$ 16,33 milhões) em 2021, subiu 49% para uma venda de US$ 5,5 milhões (R$ 27,22 milhões). É um imóvel classicamente californiano.

A poucos passos do oceano em Bird Rock, a casa atualizada traz o aconchego de um cenário de filme de Nancy Meyers (cineasta conhecida pela estética impecável de suas casas) para uma grande sala aberta, ilha de cozinha, recanto de jantar e sala de estar iluminada pelo sol.

No andar de cima, uma suíte principal com vista para o mar e um escritório se abre para terraços e um ponto de observação no telhado. Tim Nelson e Drew Nelson, da Willis Allen Real Estate, detiveram a listagem.

*Reportagem publicada originalmente em Forbes.com

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Depois de décadas trazendo grandes turnês internacionais ao Brasil e operando no topo da indústria do entretenimento, Dody Sirena, CEO da DC Set Group, decidiu apostar no que chama de seu maior desafio: o mercado imobiliário. À frente do Sirena Gramado, um projeto de R$ 1,2 bilhão com entrega da primeira fase prevista para 2027, o empresário está construindo um destino turístico que tenta ir além do óbvio. E que começa a ganhar forma com a chegada de uma marca improvável ao Rio Grande do Sul: a uruguaia Narbona.

Não é um movimento isolado. A ideia é transformar o Sirena Gramado em um destino integrado de entretenimento, hospitalidade e moradia. O projeto ocupa uma área de 205 hectares, maior do que os parques Ibirapuera e Villa Lobos juntos, e combina diferentes frentes de receita para sustentar o investimento. Um dos pilares dessa estrutura é a parceria com o Club Med, que terá uma unidade no complexo e funciona como âncora internacional.

A operação foge do padrão tradicional da rede, normalmente associada a destinos de praia ou neve. Em Gramado, a aposta é outra: criar fluxo a partir de um ecossistema construído, em que atrações, hospitalidade e imóveis se alimentam mutuamente.

“A gente não está fazendo um equipamento isolado. É um ecossistema onde cada parte reforça a outra”, diz Dody. “O entretenimento traz fluxo, o imobiliário captura valor e a hospitalidade sustenta a experiência.”

É nesse contexto que entra a Narbona, um dos destaques da primeira fase. Conhecida por combinar gastronomia, produção artesanal e lifestyle rural sofisticado, a marca uruguaia chega ao projeto como parte da estratégia de diferenciação. Vai além de um restaurante. Inclui espaço para eventos, produção de itens como doce de leite e iogurtes e um condomínio de casas em uma área de cerca de 12 hectares, com arquitetura inspirada em fazendas e convivência com animais.

As residências da chamada Estância Narbona seguem um padrão construtivo de pedra e madeira, com terrenos amplos e proposta de segunda residência voltada a um público de alta renda. A ideia é transportar para a serra gaúcha um estilo de vida mais próximo ao campo, mas com curadoria de marca.

O Narbona traz uma experiência que mistura campo, gastronomia e marca. É algo que conecta muito com o que a gente quer construir aqui”, afirma.

Imobiliário como motor financeiro do negócio

O lançamento da pedra fundamental do Sirena Gramado acontece nesta sexta-feira (20). À Forbes, Dody adiantou que o financiamento do projeto não depende de uma única fonte. A estrutura combina capital próprio, participação de empresas do grupo e receitas geradas ao longo do desenvolvimento, principalmente com a venda das unidades imobiliárias. 

“A gente não está fazendo isso sozinho. Tem capital próprio, tem empresas do grupo envolvidas e tem o próprio projeto gerando caixa ao longo do tempo”, diz. “É um modelo que vai se sustentando à medida que as fases avançam.”

No eixo imobiliário, que sustentará a geração de caixa e, logo, a viabilidade econômica do empreendimento, o Sirena aposta em produtos de alto padrão voltados a um público de renda elevada. A primeira fase inclui uma vila com 20 vilas (terminologia usada pelo Club Med para designar as casas), sendo quatro unidades com cerca de 406 metros quadrados e quatro suítes, e outras 16 com aproximadamente 347 metros quadrados e três suítes.

O VGV (Valor Geral de Vendas) dessa etapa é estimado entre R$ 130 milhões e R$ 150 milhões. O foco está em compradores de segunda residência em destinos consolidados de lazer, além de investidores patrimoniais.

As casas seguem o mesmo padrão arquitetônico do Club Med e contam com infraestrutura integrada ao complexo, incluindo acesso facilitado por heliponto. É um reforço direto do posicionamento premium do projeto.

“A venda das unidades ajuda a financiar o projeto, mas também cria uma base de proprietários que passam a usar e ativar o destino”, diz Dody.

Outro destaque é a pista de esqui outdoor, desenvolvida com tecnologia dry ski, que permitirá a prática do esporte durante todo o ano. O investimento, superior a R$ 250 milhões, é tratado como um dos principais motores de atração de visitantes.

Imagens mostram como será o Sirena Gramado

Grupo já atua no real estate

A Star Ópera Incorporadora, integrante do grupo, é liderada pelo irmão de Dody, Jaime Sirena. A experiência da incorporadora inclui um portfólio de R$ 1,8 bilhão em VGV, distribuído em oito empreendimentos residenciais e comerciais já entregues em estados como São Paulo, Goiás e Sergipe.

A presença da incorporadora funciona como base operacional para tirar o projeto do papel, conectando a concepção do destino à execução imobiliária em larga escala.

A primeira fase do empreendimento tem entrega prevista para julho de 2027. Até lá, o desafio é transformar o conceito em execução. É algo que Dody e o irmão já conhecem, mas agora em uma escala e complexidade inéditas nas suas trajetórias.

“Um projeto desse tamanho precisa de fundamento. Não é só uma boa ideia ou um bom terreno. A gente está estruturando isso com parceiros que sabem executar, com produto imobiliário consistente e com geração de caixa ao longo do desenvolvimento”, afirma Dody. “O investimento é faseado e acompanha a maturação do projeto, o que reduz risco e permite ajustar a rota conforme a demanda.”

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O BTG Pactual, por meio de uma de suas empresas, a Enforce, vem ampliando a exposição ao mercado imobiliário do Rio de Janeiro com uma tese baseada em oportunidades. A estratégia parte da leitura de que a cidade acumulou, ao longo dos últimos anos, distorções relevantes de preço em relação a outras capitais, abrindo espaço para investimentos com potencial de recuperação. 

A abordagem passa pelo chamado opportunistic real estate, que inclui tanto ativos que enfrentaram dificuldades quanto projetos que demandam liquidez rápida ou reposicionamento. Nos últimos anos, o banco estruturou cerca de R$ 5 bilhões em valor geral de vendas no estado, com atuação nos segmentos residencial e de hotelaria. 

À frente da operação está Ricardo Cardoso, sócio do banco e CEO da Enforce, plataforma responsável pela originação, estruturação e gestão desses investimentos. 

Um dos principais exemplos dessa estratégia é o Ilha Pura, na Barra da Tijuca. Construído para a Olimpíada de 2016, o projeto enfrentou dificuldades após a crise econômica e foi adquirido pelo banco em uma operação de cerca de R$ 1,5 bilhão, além de um plano de mais de R$ 220 milhões em investimentos para reposicionamento. 

Como parte desse reposicionamento, o projeto vem apostando no modelo de branded residences. O mais recente lançamento é o Pura por Artefacto, com valor geral de vendas estimado em R$ 845 milhões, em parceria com a marca de mobiliário de alto padrão Artefacto. A estratégia segue movimentos anteriores no próprio bairro, como o Oro Ilha Pura by Ornare, que indicaram potencial de valorização com o uso de co-branding.

Em entrevista a seguir, Cardoso detalha a tese do banco para o Rio, explica a aposta no Ilha Pura e fala sobre como a Enforce atua na gestão desses ativos.

Forbes Brasil – Qual é a tese do BTG para investir no Rio? 

Ricardo Cardoso – A gente começou a olhar o Rio e viu um descolamento muito grande de preço. A cidade passou por várias crises, e os ativos ficaram baratos na comparação com outras capitais. Em algum momento isso não ia se sustentar. 

O que fez vocês virarem a chave e entrar de fato? 

Teve uma melhora do ambiente institucional, mais previsibilidade. E o pós-pandemia ajudou muito. O turismo voltou forte, até acima da média do Brasil, e óleo e gás também retomaram. Isso começa a puxar a demanda. 

Vocês entraram comprando barato? 

Entramos em um preço mais protegido, sim. Mas não é uma arbitragem simples. Tem risco, porque depende da economia real. Renda, emprego, crédito. A tese é ganhar valor ao longo do tempo. 

Por que o Rio não e não São Paulo? 

São Paulo é prioridade e a gente está lá também. Mas o Rio é a segunda grande economia do país. E tinha menos competição. Para quem tem capital e consegue fazer cheque grande, abriu espaço. 

Em que estágio está esse plano hoje? 

A gente já cumpriu a meta inicial de cerca de R$ 5 bilhões em VGV. Foram cinco ou seis grandes projetos, com vários produtos entre residencial e hotelaria. E a ideia é continuar. 

A Ilha Pura foi uma aposta polêmica. O que vocês viram ali? 

A gente viu um ativo muito bom que perdeu credibilidade. Não era problema de produto. Era momento e estrutura. Quando olhamos, fazia sentido no preço certo e com tempo para reposicionar. 

Qual foi o maior desafio ali dentro? 

Gestão. Aquilo é praticamente um bairro. Hoje tem mais de 140 pessoas operando. Não é só investir e esperar. Tem que mexer em produto, serviço, entorno, tudo. 

O que de fato aconteceu com a Vila dos Atletas? 

Foi entregue num momento muito ruim do Brasil. Teve crise, distrato, dificuldade de financiamento. E a estrutura de capital não parava em pé com juros altos. O projeto travou. Entre compra e assunção de dívidas, nosso investimento foi de cerca de R$ 1,5 bilhão. E além disso tem mais de R$ 220 milhões de capital investido, com melhorias, serviços, escola, supermercado, segurança. 

E como foi a resposta do mercado? 

Surpreendeu. O primeiro lançamento esgotou em 48 horas. Aquilo meio que recolocou o endereço no mapa. Depois fomos ajustando preço e ainda vemos espaço de valorização de 25% a 40%. 

A Enforce olha só ativo estressado? 

Não. A gente olha oportunidade. Às vezes o ativo é bom, mas o vendedor precisa de dinheiro rápido. E aí entra quem consegue dar liquidez. A diferença é que a gente não é só financeiro. Se precisar, assume e opera.

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O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou ao mercado nesta quinta-feira (19) ter firmado um acordo para a aquisição de imóveis locados ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, em uma operação de aproximadamente R$ 328,4 milhões. O negócio marca a primeira parceria entre a gestora e a instituição e reforça o avanço do fundo no segmento hospitalar. 

Segundo o fato relevante, a transação envolve 18 unidades distribuídas em nove lajes corporativas no empreendimento O Parque, no Brooklin. Os espaços serão ocupados por uma nova unidade do hospital, estruturada no modelo built to suit, em que o imóvel é adaptado às necessidades do locatário, com contrato de longo prazo até fevereiro de 2054. 

Do total investido, R$ 219,4 milhões correspondem à aquisição das lajes, enquanto aproximadamente R$ 109 milhões serão destinados às obras de adaptação, podendo chegar a R$ 129 milhões. O retorno (cap rate) estimado da operação é de 8% ao ano. 

Abertura prevista para 2027

A unidade ainda não está em operação. O projeto está em fase de obras e deve começar a funcionar após fevereiro de 2027. Nesse período inicial, o contrato prevê carência e descontos no aluguel, compensados pelo vendedor, o que evita impacto na geração de caixa do fundo. 

O acordo inclui garantias consideradas robustas, como multa por rescisão antecipada que pode chegar a cerca de R$ 180 milhões nos primeiros anos, além de fiança bancária. Em caso de saída antecipada, também está previsto o reembolso dos investimentos feitos nas obras, com correção atrelada ao CDI.

Ativo de qualidade em meio ao verde

O empreendimento O Parque é um ativo classe A+ localizado na avenida Roque Petroni Júnior. Ele fica em um complexo multiuso de alto padrão, com certificação LEED Gold e infraestrutura moderna. O projeto inclusive foi reconhecido com o Prêmio Master Imobiliário em 2023. 

O empreendimento da Gamaro Incorporadora é formado por torres residenciais, corporativas e de apartamentos com serviços. Ele leva esse nome, O Parque, por ser cortado ao meio por vegetação nativa e espécies originárias da Mata Atlântica, tais como araucárias, que, um dia, formarão uma pequena floresta. O projeto é assinado pela arquiteta e paisagista Alessandra Cardim e seu marido, o botânico Ricardo Cardim, famoso pelas miniflorestas nativas feitas na cidade.

Investida em saúde

A aquisição faz parte da estratégia do TRXF11 de ampliar a participação em ativos com contratos de longo prazo e inquilinos de alto perfil de crédito. Com o negócio, o segmento hospitalar passa a representar cerca de 12% da área bruta locável do fundo. 

O movimento também reforça a presença do fundo no setor de saúde, onde já mantém ativos locados ao Hospital Israelita Albert Einstein e participação em projetos como o Parque Global. 

O negócio com o Albert Einstein foi fechado em dezembro e consiste na compra de uma futura unidade do hospital no bairro de Pinheiros, próximo à Avenida Rebouças, num acordo de R$ 327,5 milhões.

Escala do TRFX11

Após a operação, o TRXF11 passa a ter 115 imóveis e cerca de 1,2 milhão de metros quadrados de área bruta locável, com aproximadamente R$ 7,4 bilhões investidos. Com a negociação com o Sírio, o prazo médio dos contratos sobe para 13,27 anos, com predominância de contratos atípicos. 

Com mais de 250 mil cotistas e patrimônio superior a R$ 6,3 bilhões, o fundo mantém exposição a empresas de grande porte, como Assaí, Mercado Livre e Leroy Merlin, e segue com a estratégia de buscar previsibilidade de renda no longo prazo.

À Forbes, Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX Investimentos, explica que, embora o setor hospitalar não seja a tese central do TRXF11, representando 15,94% da sua ABL (Área Bruta Locável), ele é visto de forma muito positiva por ser “essencial e resiliente”

Frente é essencial, diz gestor

Segundo o gestor, o fundo aposta na estabilidade dessas instituições, pois, historicamente, hospitais de excelência “não apenas mantêm seus endereços como também expandem seus complexos”, como exemplificado pelas recentes aquisições de ativos locados ao Sírio-Libanês e ao Albert Einstein.

Ao abordar a segurança dos cotistas em operações de longo prazo, Barbosa enfatiza que o valor real está no patrimônio físico

Ele defende que, apesar da importância dos contratos, “o que mais protege o cotista é a qualidade do ativo imobiliário, isto é, o tijolo”

Para o porta-voz, a localização estratégica das lajes corporativas no Brooklin, em São Paulo, próximas ao eixo Berrini- Chucri Zaidan, reforça essa proteção e garante a preservação do valor do ativo mesmo em cenários adversos

Quanto ao cenário macroeconômico, Barbosa destaca que o fundo utiliza o momento de juros altos para “travar uma renda real de longo prazo” por meio de contratos indexados à inflação [6]. Para mitigar riscos, ele ressalta a ampla diversificação do TRXF11, que possui mais de 110 imóveis e 300 inquilinos

Além disso, o gestor pontua que o alto investimento em adaptações feitas nos imóveis gera uma “baixa mobilidade e forte vínculo com a localização” , o que reduz a probabilidade de vacância e alinha os interesses de locador e locatário

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Durante décadas, o aluguel foi associado no Brasil a uma etapa temporária da vida financeira. No imaginário popular, quem tinha dinheiro comprava. Esse paradigma começa a mudar no topo do mercado imobiliário. O modelo multifamily, composto por empreendimentos residenciais inteiros destinados à locação e administrados de forma profissional, passou a atrair a alta renda. 

Empresários, executivos de multinacionais e profissionais liberais de maior renda agora encontram a opção de viver em imóveis alugados de alto padrão, em vez de comprar. O mercado passou a oferecer contratos mais flexíveis, distantes dos prazos longos e rígidos dos modelos tradicionais. 

O movimento consolidou um nicho premium no país e abriu espaço para aluguéis que rivalizam com os valores das residências mais exclusivas. 

Mercado de nicho 

O multifamily ainda engatinha no Brasil. Consultorias estimam cerca de 20 mil unidades em todo o país, com forte concentração no Sudeste, especialmente em São Paulo. O número é pequeno quando comparado a mercados mais maduros, como Estados Unidos e México. 

Para Gustavo Favaron, CEO do think tank Global Real Estate and Infrastructure Institute, o modelo pode ganhar tração em meio a uma “tempestade perfeita” no acesso à moradia global, marcada por juros elevados, custos crescentes e renda pressionada. 

No topo da pirâmide, porém, o multifamily já se consolida como alternativa flexível de moradia, seja temporária ou permanente. 

Os valores e a matemática do luxo

A Vila 11, presente em bairros como Itaim e Higienópolis, registra aluguéis de até R$ 18 mil. O operador Charlie trabalha com unidades entre R$ 22 mil e R$ 23 mil mensais. No complexo Una Parque da Cidade, apartamentos operados pela Brookfield chegam a cerca de R$ 40 mil por mês, mesmo valor cobrado pela Greystar num empreendimento em Pinheiros. No topo dessa pirâmide está a JFL, com unidades de 431 metros quadrados cujo aluguel pode se aproximar de R$ 120 mil mensais. 

Segundo Lucas Messias Cardoso, diretor de operações da JFL, o perfil do morador é distinto do público de estadias curtas. “O nosso morador não fica 10 dias, não fica três dias. As unidades são pensadas como casas”, afirma. 

Por trás dessa escolha há uma lógica financeira objetiva. Em um ambiente de juros elevados, muitos preferem manter o capital investido em vez de imobilizá-lo na compra de um imóvel. 

“O pessoal de renda mais alta sabe fazer conta e não está mais nesse movimento de financiar ou comprar”, diz Ricardo Laham, CEO da Vila 11. 

André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate da Brookfield Asset Management, resume essa equação: “O investidor que tem dinheiro aplicado hoje, só com o rendimento já paga o aluguel. Por que comprar um imóvel, imobilizar capital, se é possível viver do rendimento e ainda preservar liquidez?” 

Na prática, o raciocínio é simples. Em vez de comprometer milhões na compra de um imóvel, parte desse público prefere usar o retorno financeiro dos investimentos para custear a moradia. 

A conveniência como fator determinante

A lógica financeira ajuda a explicar o avanço do modelo, mas não é o único fator. Para a alta renda, o luxo contemporâneo está cada vez mais associado à simplificação da rotina.

Nos empreendimentos multifamily, despesas como aluguel, condomínio, internet, IPTU e serviços podem ser reunidas em uma única cobrança mensal. “Nessa nossa visão de luxo, a gente devolve tempo ao morador. É um boleto só”, diz Cardoso. 

O perfil dos moradores inclui executivos entre 35 anos e 55 anos e profissionais com alta mobilidade entre cidades ou países. Nesse contexto, a localização se torna um fator estratégico. Entre os principais atrativos do modelo estão: 

• Eficiência financeira, ao evitar a imobilização de capital; 
• Conveniência operacional, com despesas centralizadas; 
• Localização estratégica em polos corporativos; 
• Flexibilidade de moradia; 
• Gestão profissional dos empreendimentos 

Negócios milionários 

Os empreendimentos de alto padrão se concentram nos principais polos corporativos de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia e Itaim Bibi. 

Além da proximidade com o trabalho, há uma mudança cultural em curso. Mesmo entre os mais ricos, cresce a preferência por soluções flexíveis de moradia. “O aluguel permite mobilidade. Hoje você está aqui, amanhã pode estar em outra cidade ou país”, afirma Lucarelli. 

Embora ainda represente uma fatia pequena do portfólio da Brookfield, o multifamily é apontado como a classe de ativos com maior potencial de crescimento.

A gestora conta com 6.200 apartamentos sob gestão, sendo 2.800 já em operação. Ao todo, são 33 edifícios, dos quais 19 estão ativos. A expectativa é encerrar o ano com 4.000 unidades operacionais em oito cidades. 

A JFL estruturou sua operação inicialmente com capital próprio e, posteriormente, passou a acessar o mercado por meio de CRIs e fundos imobiliários. 

Já a Vila 11 tem como base capital institucional do fundo de pensão americano Evergreen, que iniciou a operação com US$ 200 milhões e hoje soma cerca de US$ 2 bilhões comprometidos. Atualmente, são 16 prédios e cerca de 2.100 unidades. A meta é chegar a 24 edifícios, com a construção de 5 novos prédios e a compra de outros 3.

No Brasil, a Greystar saiu de 1.877 unidades em 2025 para 2.756 em 2026, com 30% de contratos corporativos. Especificamente no segmento de luxo, ela atua com o projeto Ayra by Greystar, que conta atualmente com empreendimentos em Pinheiros, Higienópolis e Moema, e um outro em processo dei inauguração em Perdizes.

Gargalo e futuro 

A expansão enfrenta desafios conhecidos do mercado imobiliário paulistano, como a escassez de terrenos e o custo elevado nas regiões mais valorizadas. “O terreno onde estamos foi comprado em 2019 por R$ 20 mil o metro quadrado. Hoje, vale R$ 60 mil”, diz Laham.

Nesse contexto, o retrofit ganha força, com a conversão de prédios antigos em residenciais voltados à locação. A estratégia reduz o tempo de desenvolvimento e melhora a eficiência dos projetos.

Apesar disso, o mercado segue em estágio inicial. Em São Paulo, o multifamily representa pouco mais de 1% das locações. 

Para Roberta Carmona, diretora da Vitacon, o crescimento é uma questão de tempo. “O multifamily tem grande potencial porque as pessoas querem acesso à moradia de qualidade sem necessariamente comprar o imóvel”, afirma.

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Os contratos para a compra de casas usadas nos Estados Unidos aumentaram inesperadamente em fevereiro, em meio à queda nas taxas de hipoteca. Ainda assim, novos avanços devem ser limitados pela guerra no Oriente Médio, que vem elevando os preços do petróleo e alimentando temores de inflação. 

O índice de vendas pendentes de casas avançou 1,8% no mês passado, para 72,1, informou a Associação Nacional de Corretores de Imóveis nesta terça-feira (17). Economistas consultados pela Reuters previam uma queda de 0,5% nos contratos, que normalmente se concretizam em vendas após um ou dois meses. 

Na comparação anual, houve recuo de 0,8%. As taxas hipotecárias caíram no início do ano, após o presidente Donald Trump pressionar as empresas hipotecárias apoiadas pelo governo, Fannie Mae e Freddie Mac, a ampliar as compras de títulos lastreados em hipotecas.

Nas últimas semanas, porém, voltaram a subir, à medida que a guerra envolvendo EUA e Israel contra o Irã impulsionou os preços do petróleo e os rendimentos dos treasuries (que são os títulos de dívida pública emitidos pelo governo dos Estados Unidos). As taxas hipotecárias acompanham o rendimento do título de referência de 10 anos do tesouro americano. 

“O leve aumento nos contratos pendentes parece estar sendo impulsionado pela melhora nas condições de acessibilidade”, afirmou Lawrence Yun, economista-chefe da associação de corretores. “No entanto, esse cenário pode se reverter caso os preços mais altos do petróleo levem a uma nova alta nas taxas de hipoteca.”

Para quem compra um imóvel pela primeira vez, essa não é uma decisão tomada de forma precipitada, afirmou Yun. Segundo ele, é preciso tempo para construir um bom histórico de crédito, juntar dinheiro para a entrada e cumprir os contratos de aluguel em vigor. Ainda assim, há uma demanda reprimida considerável que pode ser destravada no mercado. Embora a criação de empregos tenha desacelerado nos últimos meses, o país ainda conta com 6 milhões de postos de trabalho a mais do que no período pré-Covid.

Maiores ganhos

Segundo os dados da associação, diversos mercados registraram ganhos anuais significativos em vendas de imóveis residenciais pendentes. Abaixo, os 10 mercados que apresentaram os maiores aumentos anuais em vendas de imóveis residenciais pendentes, segundo a ealtor.com® Economics 

1. San Diego–Chula Vista–Carlsbad, Califórnia: +13,5%; 
2. Jacksonville, Flórida: +12,1%; 
3. San Jose–Sunnyvale–Santa Clara, Califórnia: +10,6%; 
4. Denver–Aurora–Centennial, Colorado: +10,5%; 
5. Miami–Fort Lauderdale–West Palm Beach, Flórida: +10%; 
6. Phoenix–Mesa–Chandler, Arizona: +9,8%; 
7. Sacramento–Roseville–Folsom, Califórnia: +9,3%; 
8. Kansas City, Missouri–Kansas: +8,7%; 
9. Oklahoma City, Oklahoma: +8,7%; 
10. Austin–Round Rock–San Marcos, Texas: +8,1%

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Em 2025, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) acumulou alta expressiva e ganho de 21,15%, reduzindo parte do desconto com que os fundos vinham sendo negociados na bolsa, sinalizando uma retomada gradual da confiança dos investidores.

Agora, o cenário começa a mudar de patamar. Com a expectativa de queda da taxa Selic e a volta do apetite por renda passiva, os FIIs podem entrar em uma nova fase de expansão. No Santander, a projeção é de que cerca de 400 mil novos investidores ingressem nesse mercado em 2026, segundo Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do banco. Se concretizada essa projeção, os FIIs se aproximariam da marca de 3,5 milhões de cotistas.

Segundo Pires, os primeiros sinais dessa retomada já apareceram no início do ano. Apenas entre janeiro e fevereiro, 113 mil investidores passaram a investir em fundos imobiliários, um ritmo que lembra o período de maior crescimento da indústria. Conforme revelado pela Forbes, o total de investidores em FIIs avançou 141,67% de 2020 a 2025, passando de 1,2 milhão para 2,9. O total de volume negociado diariamente saltou 47,66%.

O Santander acompanha 45 fundos imobiliários listados, que juntos representam cerca de 80% do Ifix. Para entender o que esperar desse novo ciclo, quais segmentos devem se destacar e quais riscos permanecem no radar, a Forbes conversou Pires.

Forbes Brasil – Como você resumiria 2025 para o mercado de FIIs? 

Flávio Pires – Foi um ano de recuperação. O Ifix começou o ano negociando com desconto de cerca de 22% e terminou dezembro com desconto próximo de 15%. Além disso, o índice acumulou alta de aproximadamente 22% no período. Ou seja, o mercado voltou a ganhar fôlego depois de um período bastante pressionado pelos juros elevados. 

E 2026 tende a ser um ano diferente? 

Nossa expectativa é de recuperação com possível expansão. Os fundos maiores devem ganhar ainda mais escala e o mercado tende a voltar a crescer em número de investidores.

Sua projeção é de cerca de 400 mil novos investidores em FIIs neste ano. O que sustenta esse otimismo? 

O principal fator é a expectativa de queda dos juros. Quando a renda fixa paga muito, o investidor naturalmente prioriza a segurança. Mas, com a redução da Selic, os FIIs voltam a ficar mais atraentes. Existe também um fator cultural importante: o brasileiro gosta de investir em imóveis. Quando ele percebe que pode receber renda mensal sem lidar com inquilinos ou manutenção, acaba recomendando o produto para familiares e amigos. Esse efeito “boca a boca” tem peso relevante. 

Hoje existem centenas de fundos imobiliários listados. O mercado está pulverizado demais?

O Brasil tem hoje um número bastante grande de fundos listados, mas ainda existe espaço para consolidação. A tendência natural é que os fundos maiores continuem ganhando escala, enquanto estruturas menores podem acabar se fundindo ou perdendo relevância ao longo do tempo. Esse movimento já aconteceu em outros mercados mais maduros. No longo prazo, os veículos com melhor gestão, maior liquidez e portfólios mais robustos tendem a concentrar mais capital.

Os FIIs podem ser mais interessantes do que comprar um imóvel para alugar? 

Sim, principalmente por retorno e praticidade. Em um imóvel físico de cerca de R$ 500 mil, depois de custos como ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais reformas, o aluguel costuma gerar algo próximo de 0,5% ou 0,6% ao mês. Nos fundos imobiliários, a média de distribuição gira perto de 1% ao mês. Além disso, há liquidez: o investidor pode vender a cota na bolsa e receber o dinheiro em poucos dias, algo impossível no mercado imobiliário tradicional. 

Quais setores de FIIs parecem mais interessantes hoje? 

Gostamos bastante dos fundos de galpões logísticos, que têm apresentado rendimentos próximos de 0,8% a 1% ao mês. Também vemos boas oportunidades em shopping centers e em fundos de renda urbana, que incluem imóveis como supermercados, hospitais e laboratórios. Os fundos de papel, lastreados em recebíveis imobiliários, continuam sendo outro segmento relevante dentro das carteiras. 

Os investidores estrangeiros representam pouco mais de 4% do mercado de FIIs. Esse número pode crescer? 

Pode crescer bastante. Hoje ainda existem duas barreiras principais: liquidez e idioma. Mas muitos fundos já começaram a publicar relatórios em inglês e a adotar práticas mais próximas do mercado internacional. Isso deve ajudar a atrair capital institucional estrangeiro no futuro. 

Quais são hoje os principais riscos no radar para quem investe em FIIs? 

O cenário macroeconômico continua sendo o principal fator. Tensões geopolíticas, por exemplo, podem pressionar o preço do petróleo, elevar a inflação e atrasar o ciclo de queda de juros. Se os juros permanecem altos, os fundos tendem a ter uma performance mais limitada. Por isso, nossa estratégia hoje mantém uma carteira equilibrada: cerca de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel. Muitos ativos imobiliários ainda estão negociando com desconto e podem se valorizar mais rapidamente quando os juros entrarem em trajetória de queda.

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A JHSF lançou um novo projeto imobiliário voltado ao público de alta renda no interior paulista. Batizado de Boa Vista Estates, o empreendimento ocupará uma área de 7 milhões de metros quadrados dentro do Complexo Boa Vista, em Porto Feliz, a cerca de uma hora da capital.

O projeto foi planejado para apenas 250 famílias e terá terrenos de grandes dimensões. As chamadas estâncias começam em 20 mil metros quadrados, enquanto os lotes partem de 5 mil metros quadrados. Segundo a empresa, cerca de 4 milhões de metros quadrados da área total serão destinados a ruas privadas, lagos, áreas de lazer e preservação de mata nativa.

Entre os principais equipamentos previstos está um campo de golfe de 18 buracos projetado pelo australiano Greg Norman, além de um country club com spa, quadras de tênis, padel, pickleball e beach tennis, campo de futebol e restaurante. O empreendimento também contará com centro equestre, picadeiros coberto e descoberto e um campo de polo de padrão internacional.

O plano urbanístico inclui ainda um parque linear que atravessa todo o projeto, com circuitos contínuos de corrida e ciclismo de 10 quilômetros cada, além de uma trilha de 15 quilômetros destinada a passeios a cavalo. Os trajetos foram projetados sem cruzamentos, segundo a empresa.

O Boa Vista Estates amplia o Complexo Boa Vista, desenvolvido pela JHSF ao longo das últimas duas décadas na região. O empreendimento terá ainda kids club, fazendinha, centro médico, heliponto e áreas destinadas à agricultura orgânica. A companhia afirma que o projeto prioriza deslocamentos internos por bicicletas e carrinhos elétricos e prevê sistemas próprios de gestão de água e esgoto.

“O empreendimento amplia a proposta do Complexo Boa Vista mantendo os princípios que sempre nortearam nosso desenvolvimento: rigor no planejamento, qualidade de execução e valorização consistente no longo prazo”, destaca Augusto Martins, CEO da JHSF.

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A expansão da infraestrutura digital na América Latina ganhou escala inédita nos últimos anos, impulsionada pela crescente demanda por computação em nuvem e aplicações de inteligência artificial. Nesse cenário, o Brasil consolidou sua posição como principal hub regional de data centers. 

Segundo o JLL Latin America Data Center Report, o país concentra cerca de 48% da capacidade instalada em operação na América Latina e 71% de toda a capacidade atualmente em construção, reforçando seu papel central na expansão da infraestrutura digital no continente. 

Em 2025, a região registrou entrega recorde de 184 MW (megawatts) de nova capacidade no segmento de colocation, superando o pico anterior de 141 MW em 2022. O termo colocation é quando uma empresa loca uma infraestrutura para hospedar seus servidores e demais equipamentos.

No mercado de data centers, a escala dos projetos é medida menos por metros quadrados e mais por capacidade energética, expressa em megawatts (MW). Essa métrica define o poder de processamento da infraestrutura, o que impacta no valor estratégico desses ativos.

“O que vemos é um mercado que amadureceu, agora com projetos maiores, continuidade em sua expansão e um nível de pré-contratação que dá sustentação aos investimentos”, afirma Bruno Porto, gerente de negócios imobiliários de industrial, logística e data center da JLL. 

Segundo Porto, o avanço não ocorre apenas no Brasil, mas também em outros mercados regionais. “A América Latina consolida seus hubs com o Brasil na dianteira. Mas México, Chile e Colômbia reforçam que a escala regional está se tornando cada vez mais distribuída e estratégica”, diz. 

A América Latina já soma cerca de 1.105 MW de capacidade instalada em data centers, segundo o relatório. Mesmo com a entrega recorde de novos projetos, a taxa média de vacância permanece próxima de 9%, sinalizando uma demanda ainda muito aquecida. Além disso, a região conta com 683 MW atualmente em construção e um pipeline que ultrapassa 3,8 GW em novos projetos.

Entre os 10 primeiros colocados na região em capacidade instalada, o Brasil ocupa três posições no top 5. Confira o ranking completo abaixo.

Investimentos bilionários

Um exemplo de como o Brasil tomou a dianteira na região vem de um projeto de data center do Ceará. Fruto de uma parceria entre a plataforma Omnia e a Casa dos Ventos, o empreendimento terá 200 MW de capacidade inicial. 

Anunciado em novembro do ano passado, o projeto, de R$ 50 bilhões, começou no dia 6 de janeiro deste ano.  Entre empregos diretos e indiretos, ele deve gerar 20 mil postos de trabalho, durante e após a sua construção. A Omnia é uma plataforma do Patria Investimentos, e quem deve ocupar o mega projeto é a ByteDance, dona do TikTok, segundo a Reuters.

Já a Ascenty, joint venture entre Digital Realty e Brookfield Infrastructure, anunciou US$ 1 bilhão (R$ 5,2 bilhões) em investimentos para 2026 no Brasil, México e Chile, países onde já opera 25 data centers e mantém novos projetos em desenvolvimento. Entre os 13 projetos em desenvolvimento da Ascenty está o SPO05, na Grande São Paulo. Ele terá investimento de cerca de R$ 300 milhões, capacidade de 47 MW e área construída aproximada de 40 mil metros quadrados.

Campinas surge como novo polo de expansão 

Tradicionalmente concentrado na região metropolitana de São Paulo, o mercado de data centers começa a se deslocar para novas áreas com maior disponibilidade de infraestrutura e terrenos. Campinas, no interior paulista, desponta como um dos principais polos de crescimento. 

“Barueri e São Paulo têm uma dificuldade muito grande de encontrar terrenos. O terreno, quando encontra, é muito caro”, afirma Porto. 

Segundo ele, Campinas reúne uma combinação de fatores que favorece a expansão do setor. “Campinas tem muita área rural para desenvolvimento, o preço é interessante e possui pelo menos três ou quatro subestações com uma capacidade interessante de energia”, avalia. 

A disponibilidade energética é considerada um fator crítico para o desenvolvimento de novos projetos. 

Inteligência artificial muda escala do setor 

A expansão recente do setor também reflete uma mudança estrutural na demanda por capacidade computacional. Enquanto data centers voltados para serviços de nuvem costumam operar com cargas entre 30 e 50 megawatts (MW), instalações voltadas para inteligência artificial exigem volumes significativamente maiores. 

Os data centers voltados para IA podem chegar a 300 ou 500 MW, o que demanda mais terreno para a sua construção. O aumento da capacidade necessária reflete o avanço de aplicações baseadas em IA generativa, que demandam maior poder de processamento. 

Análises de mercado global apontam que o investimento global em infraestrutura de data centers pode atingir entre US$ 3 trilhões e US$ 4 trilhões por ano até o final da década, justamente impulsionado pela expansão da inteligência artificial. Nesse cenário, empresas de tecnologia ampliam investimentos em infraestrutura para suportar a demanda por processamento. 

O Brasil deve  atrair cerca de US$ 33 bilhões até 2030, segundo o Global Data Center Outlook 2026, sendo que um terço desta quantia deverá ser destinada a investimentos imobiliários, e o restante, em equipamentos de infraestrutura tecnológica. Modelo de locação acelera expansão 

Para viabilizar projetos em grande escala, muitas empresas adotam um modelo híbrido de infraestrutura. Segundo Porto, é comum que companhias operem parte de seus data centers próprios e utilizem estruturas alugadas de operadores especializados. “Normalmente a estratégia é mista. Aproximadamente um terço é infraestrutura própria e dois terços são locados”, explica. 

Esse modelo permite maior rapidez na expansão das operações. “Quando a empresa chega em um operador que já conhece toda a infraestrutura elétrica e regulatória do país, ela consegue implantar o data center muito mais rapidamente.” 

A estratégia também garante redundância operacional. “Se acontece um acidente ou algum problema de energia em um local, é preciso ter redundância para garantir que as operações continuem funcionando 24 horas por dia, sete dias por semana.” 

Energia e infraestrutura ainda são desafios 

Apesar do crescimento acelerado, a expansão do setor depende da disponibilidade de energia e da capacidade de transmissão elétrica. O Brasil possui uma vantagem competitiva relevante nesse aspecto, já que cerca de 90% da matriz elétrica nacional é composta por fontes renováveis, um fator que tem atraído empresas globais de tecnologia com metas ambientais. 

Por outro lado, a infraestrutura de transmissão ainda representa um gargalo. Dados do setor elétrico indicam que mais de 20% da energia solar e eólica gerada no país deixou de ser utilizada em 2024, devido à limitação das redes de transmissão para escoar a produção. 

Segundo ele, o custo principal de um projeto não está na construção do prédio, mas nos equipamentos instalados. “A maior parte do investimento está no maquinário que fica dentro do data center.”

Brasil ainda está distante dos maiores mercados 

Apesar da liderança regional, o Brasil ainda ocupa uma posição intermediária no mercado global de data centers. Estimativas do setor indicam que o país atualmente figura na 14ª posição entre os maiores mercados do mundo, com expectativa de avançar no ranking nos próximos anos. “O Brasil vai continuar sendo um hub líder na América Latina”, afirma Porto. 

Mundialmente, quem controla a maior parte deste mercado é os Estados Unidos, com Northern Virginia  se destacando como o grande polo mundial, seguida por Chicago, Phoenix, Dallas e Atlanta.

No entanto, ele ressalta que a diferença em relação aos maiores mercados globais ainda é significativa. “Estamos falando de mercados que são 10 ou 20 vezes maiores que o Brasil”, diz.

Incentivos fiscais entram no centro do debate 

Além da infraestrutura energética, a competitividade do Brasil na atração de data centers também depende de fatores tributários. O Redata (Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter), que previa benefícios fiscais para a importação de equipamentos do setor, perdeu validade após não ser votado pelo Senado dentro do prazo legal. 

Em entrevistas, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou que o governo estuda alternativas para retomar a proposta. Segundo ele, a medida está relacionada à estratégia de “soberania digital” do país.

Para o setor, a carga tributária sobre equipamentos de alto valor, como GPUs e servidores,  é um fator determinante na decisão de investimento das empresas. “O data center do Google poderia estar aqui se a gente tivesse um cenário fiscal mais interessante”, afirma Porto. 

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