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De acordo com Francis Navarro, diretor de tecnologia e inovação da BRZ Empreendimentos, mais de 75% das vendas realizadas pela incorporadora atualmente passam pelo ambiente digital. Ou seja, pelo menos um em cada quatro clientes interage com a empresa de forma online em alguma etapa da negociação de um imóvel.

O quadro apresentado pela BRZ ilustra uma situação cada vez mais habitual entre as grandes construtoras brasileiras, que digitalizaram partes importantes do negócio para melhorar a experiência dos compradores. Em painel realizado no Summit Abrainc nesta quarta-feira (28), importantes nomes do setor debateram o papel da tecnologia na atividade. 

“O nosso time de tecnologia tenta utilizar inteligência artificial para compreender melhor o comportamento dos consumidores e melhorar toda a jornada de compra”, comenta Navarro. “O maior ganho está no tempo de resposta. Enquanto o corretor não respondia, o cliente ficava esperando. Agora demos mais velocidade e eficiência nas operações”. 

Profissionais proativos e inteligência artificial

Navarro argumenta, porém, que a tecnologia por si só não é capaz de fechar um negócio. “O corretor de imóveis exerce uma função fundamental neste processo. É ele quem lidera a última etapa da venda, embora todas as dúvidas possam ter sido sanadas antes, no ambiente digital”. 

A importância dos humanos, aliás, neste movimento de artificialização do mercado foi realçada no evento. No palco do Summit Abrainc, Marcelo Xavier, diretor do segmento de construção da Senior Sistemas, defende que a cultura de inovação é pautada por pessoas. “É importante que se tornem agentes de transformação e inovação”, pontua. 

Fato é que, à medida que se fortalece a integração entre inteligência humana e a inteligência artificial, mais o mercado imobiliário se torna exigente. 

“Antes, o básico bem feito era automação de conta corrente e atendimento personalizado. Agora, é necessário debater diversos tópicos, como CRM, personalização de imóvel e até inteligência artificial”, observa Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS. 

É diante desta perspectiva que o mercado antecipa um cenário mais dinâmico nos próximos anos. “Não dá para prever como estará o mercado nos próximos cinco anos. O processo de inovação deve ser encurtado, mesmo com o mercado imobiliário de ciclos longos”, analisa Bianca Setin, Vice-presidente da Setin Incorporadora.

EZTC3) lançou a marca Fitcasa para atuar no MCMV, mas deixou o segmento mais tarde por causa das margens de lucro apertadas. Já no ano passado, voltou ao setor investindo em novos projetos em parcerias com empresas especialistas no programa, como a Cury (CURY3).

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A Cyrela Brazil Realty (CYRE3) também está crescendo no programa, onde tem uma marca própria, a Vivaz. O segmento representava 10% dos lançamentos do grupo em 2023 e subiram para 29% em 2025. Em 2026, esse patamar tende a crescer, com a empresa enxergando potencial para aproveitar os novos ajustes no programa, como ampliação dos tetos de preços e faixas de renda, que serão votados no dia 24 de março. “Os ajustes, se confirmados, serão algo muito positivo. Eles vão aumentar o poder de compra da população e o tamanho do mercado”, afirmou o diretor financeiro, Miguel Mickelberg.

No Rio Grande do Sul, a Melnick também está avançando no setor. Tradicional no médio e alto padrão em Porto Alegre, a incorporadora criou a marca Open para atuar no segmento econômico. As operações começaram no ano passado, com três projetos e mais de 700 apartamentos. Atualmente, tem quatro terrenos, com capacidade para lançar 2,1 mil unidades nos próximos trimestres.

No Nordeste, a Moura Dubeux (MDNE3), maior incorporadora da região, criou, em 2025, uma joint venture com a mineira Direcional, uma das gigantes nacionais do MCMV. O objetivo é explorar, juntas, o segmento econômico começando pelas cidades de Natal, Fortaleza, Recife e Salvador.

Mas os exemplos não param aí. Nos últimos anos, companhias como Trisul, Lavvi e Tecnisa também decidiram criar braços para o Minha Casa, e agora os lançamentos estão ganhando tração. Em São Paulo, a Even se consolidou no mercado de luxo, mas também avalia oportunidades de investir em projetos dentro do programa federal encabeçados por empresas especialistas no ramo.

“As empresas veem que o Minha Casa Minha Vida está crescendo e passam a mirar esse mercado”, observou o analista de construção civil do Itaú BBA, Elvis Credendio.

Ele lembrou que a entrada neste segmento também funciona como uma alternativa de negócios para as empresas que têm feito poucos lançamentos para o público de classe média – com imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão. Isso acontece porque as linhas de financiamento para esse público estão com juros muito altos, esfriando as vendas. Já no Minha Casa, os empréstimos têm juros mais baixos graças a subsídios oriundos do FGTS, o que mantém as vendas aquecidas.

“Ainda precisaria de muitas quedas na Selic e nas curvas longas de juros para reduzir os juros do crédito imobiliário e mudar de modo significativo o poder de compra da classe média, reaquecendo as vendas”, disse Credendio, justificando o deslocamento das incorporadoras para o segmento mais popular.

“Para essas empresas, a mudança faz muito sentido. É um movimento cíclico contra o juro alto dos financiamentos para os projetos de classe média”, acrescentou a analista de construção do Santander, Fanny Oreng. “E também é uma estratégia para aproveitar os ganhos com a reforma tributária”, adicionou.

Outro fator que torna atrativa a atuação no Minha Casa é a reforma tributária, que prevê benefícios específicos para habitação popular. Isso ocorrerá por meio de um redutor de IBS e CBS para os imóveis dessas categorias, abaixando significativamente a base de cálculo dos impostos. “No fim, a taxação será menor para as empresas que atuam na construção de baixa renda”, apontou Oreng, do Santander.

Com tudo isso em vista, o setor se tornou uma espécie de “porto seguro” para o mercado imobiliário. Na cidade de São Paulo, o Minha Casa responde por 61% dos lançamentos e 64% das vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Já na média nacional, a participação fica um pouco acima de 50%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

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corte de 0,25 ponto porcentual, menor que os 0,50 ponto esperados há três semanas, na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de quarta-feira (18) não deve pesar tanto no desempenho dos fundos imobiliários quanto o tamanho final do ciclo de redução de juros, mostra estudo da gestora RB Asset.

O levantamento analisa os dados dos últimos 15 anos, desde a concepção do Índice de Fundos Imobiliários, o IFIX, em 2011 e quatro ciclos de corte de juros promovidos pelo Banco Central em 2011, 2016, 2019, e 2023. “Desses quatro ciclos, somente o de 2016 teve o início em 0,25 pontos percentual e os demais ciclos contaram com corte inicial de 0,50 pontos percentual”, observa Rafael Ohmachi, sócio e portfolio manager da RB Asset.

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Segundo ele, apesar da diferença, é possível notar que em todos os casos o IFIX performa positivamente após 6 meses do primeiro corte. “Na média, o IFIX sobe 11,3% após 6 meses do primeiro corte, sem grande discrepância se o primeiro corte foi de 0,25 ou 0,50 ponto percentual”, diz.

Para ele, mais do que o tamanho do primeiro corte, o que define a performance dos fundos imobiliários é a magnitude do ciclo como um todo. No ciclo de 2011 e 2016, o Copom chegou a cortar 5,25 pontos percentuais (em 13 meses) e 7,75 pontos (em 17 meses), respectivamente. Após um ano do primeiro corte, o IFIX acumulou altas de 38,6% e 19,2%, respectivamente, ou uma média de 28,9% em 12 meses.

Já no ciclo de 2019 e 2023, o BC cortou na média apenas 3,85 pontos percentuais em 10 meses, e o IFIX registrou alta de somente 4,0% no mesmo período. “Dessa forma, acreditamos que a perspectiva da taxa Selic final do ciclo é mais relevante para a performance do IFIX do que a magnitude do primeiro corte”, afirma Ohmachi.

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Segundo o gestor, quando se analisa a performance setorial dos fundos imobiliários em diferentes ciclos de corte de juros, o que se destaca é que o corte de juros tende a beneficiar os fundos de tijolo sobre os fundos de papeis. “O racional é que, com juros menores, os investidores aumentam seu apetite por risco e migram da renda fixa para a renda variável, assim beneficiando os fundos de tijolo sobre os fundos imobiliário de renda fixa”, diz Ohmachi.

Analisando os diferentes setores de tijolo, o fundo imobiliário de shopping centers se destaca como o setor que historicamente tem o maior retorno durante os ciclos de corte de juros, afirma o gestor. “Conforme a tabela abaixo, nos anos 2012, 2016, 2017, 2019 e 2023, anos que precedem o início de corte de juros, o setor de shoppings sempre mostrou retornos acima do índice, na média performando 12% acima do índice de fundo imobiliário”, afirma .

Para Ohmachi, esse comportamento tem muito a ver com a característica do contrato de locação de uma loja de shopping center, que no geral tem dois componentes: aluguel fixo e aluguel variável, em que a parcela variável depende do volume de vendas que o lojista tem naquele shopping. “Ou seja, quanto mais o operador vende em sua loja, mais o shopping center recebe de aluguel”, explica.

Geralmente em um ciclo de cortes, o juro menor tende a estimular mais consumo, proporcionando mais vendas e, consequentemente, aumentando o aluguel variável daquele shopping center, e por fim elevando o dividendo do fundo imobiliário de varejo. “Vale lembrar que neste ano ainda temos o benefício da isenção fiscal para aqueles que recebem até R$ 5 mil por mês, aumentando a renda disponível dos trabalhadores brasileiros, o que deve ser um catalisador para o varejo”, afirma o gestor.

Para Ohmachi, o ciclo de corte de juros tende a ser um “vento de cauda”, ou seja, um estímulo a mais para os fundos imobiliários como um todo. Porém, a performance dos fundos vai depender da magnitude do ciclo de corte de juros, assim como do segmento imobiliário em atuação, principalmente pela maneira em que a Selic menor impacta o fluxo de caixa do fundo, avalia.

Vantagens do corte menor

Diante do aumento significativo da incerteza do cenário global e da alta nos mercados de juros futuros nas últimas semanas, a alteração do ritmo para a estreia do ciclo de afrouxamento para 0,25 ponto porcentual traz mais sinais positivos que negativos, acredita Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos.

Para ele, a decisão reforça o comprometimento do Copom com a manutenção do controle da inflação. “Qualquer sinal diferente, que trouxesse a sensação de um BC mais leniente, poderia distorcer os mercados, embutindo ainda mais prêmios de risco para horizontes longos, o que seria muito negativo para ativos de duration longa, como os fundos imobiliários, principalmente os de tijolo”, diz.

Atenção ao crédito e aos prazos

Para os fundos de papeis, o impacto tende a ser menor e difuso, afirma Honório. Os fundos com mais ativos com taxas indexadas ao CDI, tendem a ter uma melhora no rendimento, uma vez que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais elevadas, da curva de juros. “Claro que isso é válido, desde que não observemos alterações significativas na capacidade creditícia dos devedores desses fundos”, ressalta.

Com relação aos fundos indexados à inflação, Honório diz que é importante avaliar a “duration” (prazo de pagamento) média dos papeis, pois juros reais mais elevados nas NTN-Bs e nos papéis privados à frente podem impactar negativamente a marcação a mercado dos títulos mais longos da carteira do fundo.

Para ele, o ritmo menor de corte dos juros piora o cenário do ponto de vista de crédito. Mas Honório lembra que a continuidade da redução de juros deve trazer algum alívio ao caixa dos projetos imobiliários em comparação aos últimos 12 meses. “Mas, nesse cenário, é ainda mais importante atentar à saúde financeira, não somente dos projetos, mas principalmente das companhias, evitando empresas mais alavancadas e com compromissos de curto prazo relevantes”, alerta.

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Fim do corretor? Homem usa ChatGPT para vender casa e fecha negócio em 5 dias

“O Brasil é hoje um dos países mais engajados do mundo em inteligência artificial, e este lançamento é mais uma demonstração da nossa abordagem de usar IA para oferecer a experiência imobiliária mais satisfatória e útil aos nossos clientes, onde quer que eles nos encontrem”, explicou Rafael Castro, CPO do QuintoAndar.

Como vai funcionar?

Para utilizar o aplicativo do QuintoAndar, os usuários deverão acessar a aba “Aplicativos” dentro da plataforma do ChatGPT, pesquisar por “QuintoAndar” e ativar o aplicativo.

A partir de então, o ChatGPT estará habilitado a consultar os anúncios disponibilizados pela companhia para responder a perguntas sobre busca de imóveis. Basta iniciar uma mensagem com /QuintoAndar e construir o prompt.

As informações de imóveis disponíveis em tempo real serão disponibilizadas via carrossel. Ao encontrar uma opção de interesse, basta clicar em “Ver mais” para ser redirecionado automaticamente à plataforma do QuintoAndar, onde é possível iniciar os processos de agendamento de visitas, locação ou compra.

“Com o movimento, a companhia se torna a primeira empresa do mercado imobiliário latino-americana a integrar-se diretamente à inteligência artificial da OpenAI, reforçando o compromisso de oferecer a melhor experiência de busca de imóveis do mercado, onde quer que o cliente esteja”, disse o QuintoAndar em nota. A companhia se junta ao grupo de empresas que têm integrações oficiais com a plataforma de IA, como Booking.com, Photoshop e Canva.

O QuintoAndar também adiantou que a novidade é apenas um “primeiro passo” e que novas funções e refinamentos serão implementados nos próximos meses, com base em feedbacks de usuários e nos avanços da tecnologia de IA generativa.

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O preço médio de locação residencial no Brasil ficou R$ 51,89/m² em fevereiro de 2026. Os maiores valores foram observados entre imóveis com um dormitório (R$ 69,17/m²) e os menores, entre unidades com três dormitórios (R$ 44,52/m²).

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No primeiro bimestre do ano, houve alta em 34 das 36 localidades pesquisadas, incluindo 21 de 22 capitais mencionadas: Manaus (+6,29%); Natal (+4,72%); Vitória (+4,32%); Campo Grande (+4,28%); Goiânia (+3,68%); Maceió (+3,27%); Belém (+2,92%); Cuiabá (+2,81%); Recife (+2,69%); Rio de Janeiro (+2,54%); João Pessoa (+2,52%); Porto Alegre (+1,60%); Salvador (+1,50%); Fortaleza (+1,31%); Brasília (+1,20%); São Paulo (+0,94%); Curitiba (+0,65%); Belo Horizonte (+0,56%); Aracaju (+0,50%);Florianópolis (+0,46%); e São Luís (+0,24%). Teresina (PI) foi a exceção entre as capitais, apresentando uma retração de 0,59% nos preços de locação residencial.

Quando observado o período acumulado dos últimos 12 meses, foram destaques de alta: Vitória (+18,99%); Teresina (+18,70%); Cuiabá (+17,58%); Belém (+15,77%); Fortaleza (+12,06%); João Pessoa (+12,64%); Natal (+12,59%); Maceió (+11,11%); Rio de Janeiro (+10,89%); Belo Horizonte (+10,52%); Brasília (+10,61%); Recife (+10,34%); Aracaju (+10,60%); Porto Alegre (+9,93%); Curitiba (+9,83%); Salvador (+8,18%); Florianópolis (+7,92%); São Luís (+7,52%); São Paulo (+6,67%); Goiânia (+5,58%); e Manaus (+2,12%). Já em Campo Grande, os preços caíram 5,24%.

Na pesquisa de rentabilidade do aluguel, que calcula razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis, o retorno médio do aluguel residencial em fevereiro foi avaliado em 6,03% ao ano, taxa que se manteve em patamar inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses.

Em termos comparativos, a rentabilidade projetada do aluguel foi relativamente maior entre imóveis com um dormitório (6,70% a.a.), contrastando com o menor percentual entre unidades com quatro ou mais dormitórios (4,92% a.a.).

Considerando as 22 capitais monitoradas pelo Índice FipeZAP, os maiores retornos anualizados foram identificados em: Recife (8,53% a.a.); Belém (8,35% a.a.); Manaus (8,32% a.a.); Cuiabá (8,24% a.a.); São Luís (7,78% a.a.); Natal (7,70% a.a.); Salvador (7,13% a.a.); Porto Alegre (7,07% a.a.); Maceió (6,88% a.a.); João Pessoa (6,84% a.a.); São Paulo (6,32% a.a.); Brasília (6,25% a.a.); Goiânia (6,13% a.a.); Aracaju (6,12% a.a.); Teresina (6,04% a.a.); Rio de Janeiro (6,02% a.a.); Florianópolis (5,52% a.a.); Campo Grande (5,46% a.a.); Belo Horizonte (5,20% a.a.); Curitiba (4,72% a.a.); Fortaleza (4,63% a.a.); e Vitória (4,43% a.a.).

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Aluguel sobe 9,44% em 2025 e mantém mercado aquecido, mostra Índice FipeZAP

Na comparação mensal, os destaques de alta no aluguel de salas e conjuntos comerciais em janeiro foram: Brasília (+5,24%); Rio de Janeiro (+3,07%); Salvador (+1,59%); Curitiba (+0,97%) e São Paulo (+0,85%).

Quando é observado o período de 12 meses até janeiro, as maiores variações na locação comercial ficaram com Brasília (+23,88%); Campinas (+15,97%); Rio de Janeiro (+13,78%); Niterói (+13,05%); Florianópolis (+11,49%) e  Salvador (+10,62%). Em São Paulo, a variação foi de +9,34%.

Venda

Segundo o Índice FipeZAP, os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² tiveram um incremento médio de 0,11% em janeiro de 2026, superando assim o resultado de dezembro (+0,06%). Nos últimos 12 meses, a alta foi 2,39%.

Considerando as 10 localidades onde o segmento é monitorado, as variações mensais nos preços de venda dos imóveis comerciais foram as seguintes: Florianópolis (+0,80%); Salvador (+0,62%); Belo Horizonte (+0,53%); Brasília (+0,34%); São Paulo (+0,06%); Rio de Janeiro (-0,01%); Porto Alegre (−0,02%); Niterói (-0,04%); Campinas (-0,09%); e Curitiba (−0,32

Nos últimos 12 meses, na ótica individual por localidade, as variações nos preços de venda do segmento tiveram as seguintes variações Curitiba (+8,13%); Salvador (+7,04%); Brasília (+5,46%); Florianópolis (+4,01%); Belo Horizonte (+2,94%); São Paulo (+2,64%); Niterói (+2,50%); Campinas (+1,93%); Porto Alegre (-0,80%); Rio de Janeiro (-1,10%).

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demanda aquecida também gerou uma valorização de 10% ou mais no último ano nessas localidades, segundo o QuintoAndar.

O desafio para quem busca morar nessas regiões é a alta competitividade, sobretudo no primeiro trimestre do ano (janeiro, fevereiro e março), considerado uma alta temporada no mercado imobiliário. “Quem procura um imóvel nesses bairros quer conveniência, sofisticação e exclusividade”, afirma Flávia Mussalem, diretora de Marketing do QuintoAndar.

Ambos os bairros figuram hoje no top 10 mais caros tanto para aluguel como para
venda em uma lista que reúne mais de 100 localidades na capital paulista. Eles
também estão entre os 15 com mais opções de imóveis disponíveis na plataforma
do QuintoAndar — tanto para quem quer alugar como para quem planeja comprar.

Leia mais: Fortaleza, São Paulo e Brasília: veja destaques de demanda imobiliária em 2025

No Brooklin, o preço do metro quadrado para venda é de R$ 14.649 e, para aluguel, R$ 104,60. O bairro é heterogêneo: de um lado, casas e ruas arborizadas; de outro,
um eixo mais vertical próximo à Berrini. Isso tem feito o bairro atrair tanto famílias
em busca de prédios mais modernos quanto pessoas que querem abandonar o
carro e fazer o trajeto casa-trabalho a pé ou de bicicleta, valorizando o tempo
disponível.

Já na Vila Olímpia os preços aumentam 19% na venda, para uma média de R$ 17.373 por metro quadrado, e 8% no aluguel, que fica na média de R$ 112,9 por metro quadrado. Studios e apartamentos de 1 dormitório dão a tônica da região, que concentra boa parte dos lançamentos de microapartamentos. São, em geral, prédios com lavanderias compartilhadas, espaços de coworking integrados, academias e serviços de concierge. O bairro é o epicentro da inovação e do mercado financeiro. Shoppings de luxo, teatros e alguns dos melhores restaurantes da cidade também são atrativos.

Veja o ranking, feito com dados disponibilizados pelo Índice de Aluguel do QuintoAndar, dos dez bairros mais caros do Brasil em janeiro de 2026, levando em conta o preço médio do aluguel por metro quadrado:

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FIIs de papel devem manter protagonismo em 2026, avalia Itaú; veja recomendações

Os certificados de recebíveis imobiliários são títulos com garantia nos valores que uma empresa do setor vai receber no futuro ligados a um projeto. Uma construtora que decidiu construir um prédio e vendeu os apartamentos na planta, por exemplo.

Os compradores vão pagar os imóveis em parcelas em cinco ou dez anos, mas a construtora precisa do dinheiro agora para levantar o prédio. Assim, ela contrata uma empresa financeira, ou uma securitizadora, que vai emitir um CRI tendo como garantia, ou lastro, esses contratos de venda a receber, os recebíveis. A securitizadora compra esses valores com desconto e emite os CRIs, que são vendidos a investidores no mercado, e o dinheiro é repassado para a construtora.

Leia também: Como investir no Tesouro Direto, debêntures, CRIs e CRAs após a manutenção da Selic?

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Dinheiro foi para o Master

No caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho, segundo a Polícia Federal, dois terrenos do ex-jogador foram usados como garantia de um CRI de R$ 330 milhões. Mas o dinheiro obtido foi para fundos de investimentos ligados ao Banco Master e à Reag Investimentos, também liquidada pelo Banco Central.

A operação foi estruturada em agosto de 2023 pela Base Secutizadora, em favor da S&J Consultoria. A garantia eram notas comerciais destinadas a financiar um projeto de desenvolvimento de terrenos em Porto Alegre, incluindo entre elas os do ex-jogador.

Segundo os advogados do ex-jogador, houve um início de negociações com os terrenos em 2021 com as empresas União do Lago e Melk, mas elas foram interrompidas ainda na fase inicial por problemas com licenças ambientais e pendências ligadas ao IPTU. Mas os terrenos acabaram sendo irregularmente usados como garantia dos CRIs e o dinheiro repassado para fundos do Master e da gestora Reag.

A estimativa do Supremo Tribunal Federal, que investiga o caso do Master, é que a Base Securitizadora teria emitido cerca de R$ 1 bilhão em CRIs que agora estão sob suspeita.  

Questão criminal

O caso do Banco Master extrapola a questão financeira e envolve mais a questão criminal, afirma Guilherme Almeida, head de renda fixa da Suno Research. Segundo ele, a legislação prevê uma estrutura em camadas para fiscalizar as garantias dos CRIs. A Comissão de Valores Mobiliários dita o regramento legal de como CRI deve ser emitido, como deve ser vendido e estruturado e fiscaliza as operações. 

Chama o síndico

Almeida acrescenta que uma figura importante, também presente nas emissões de debêntures, é o agente fiduciário, que funciona como se fosse o síndico dos investidores e que vai fiscalizar a estrutura da operação.

“Quando tem a emissão de um CRI, a securitizadora é obrigada a contratar uma instituição financeira credenciada para ser agente fiduciário, que vai fiscalizar se os pagamentos estão em dia, se as garantias estão em ordem”, explica Almeida.

Para o investidor, talvez o mais importante seja conhecer o agente fiduciário para saber que tudo corre bem, afirma. “Se ele compra um CRI para um projeto no Norte do país, ele não vai sair daqui para avaliar se investe ou não, e a mesma coisa vale para quem tem um imóvel atrelado ao produto”, explica.

Segundo Almeida, a CVM regula, mas o principal foco do acompanhamento é o agente fiduciário, acrescentando que há também o papel da própria securitizadora, que faz o due dilligence, audita a construtora, checa se imóvel está regularizado e se tem dívidas trabalhistas ou tributárias que possam afetar o projeto.

Almeida acredita que podem ter ocorrido várias etapas de fraude no caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho. A empresa emissora dos CRIs pode ter tido acesso a uma consulta ao ex-jogador, um contrato prévio, e o agente ou a securitizadora usou esse documento prévio para fazer a emissão sem garantia.

Transparência acompanhou o crescimento?

O mercado de CRI e CRA tem crescido de forma expressiva, mas a transparência não acompanhou esse crescimento, afirma Alfredo Marrucho, sócio da Uqbar, empresa de inteligência financeira especializada em recebíveis como CRIs, CRAs, FIDCs e fundos imobiliários.

Os Informes Mensais, o principal instrumento de prestação de contas das securitizadoras, são preenchidos com inconsistências graves e sem que o regulador aplique validações mínimas, afirma.

Segundo ele, a Uqbar rastreou erros grosseiro nos Informes Mensais de quase 1.500 informes de CRI, além de ter identificado um CRI com dez meses consecutivos de inadimplência sem que nenhum Fato Relevante fosse emitido aos investidores.

Informações críticas sobre qualidade de crédito, situação do lastro e das garantias são enterradas em notas de rodapé. “O resultado é uma assimetria de informação que penaliza especialmente o investidor pessoa física, que não tem estrutura para monitorar dezenas de documentos dispersos”, afirma Marrucho.

Dificuldades para o regulador

A falha de transparência não prejudica apenas os investidores. O próprio regulador fica impossibilitado de exercer supervisão preventiva, alerta o sócio da Uqbar. A CVM admitiu, em seu Plano Bienal de Supervisão Baseada em Risco 2025-2026, que a fiscalização de rotina tem sido progressivamente substituída por uma postura reativa, de atendimento a demandas pontuais. “Dados de baixa qualidade amplificam essa vulnerabilidade: em vez de monitorar sistematicamente o mercado, o regulador se vê obrigado a apagar incêndios”, observa Marrucho.

Outros casos

Os casos de irregularidades com CRIs não se limitam, porém, ao do Ronaldinho Gaúcho. No ano passado, surgiram denúncias de que a securitizadora Virgo, uma das três maiores do mercado em montante emitido e saldo devedor, segundo a Uqbar, teria destinado recursos dos fundos de reserva de CRIs e CRAs já emitidos para honrar a garantia firme de distribuição de um outro CRI, em um valor de R$ 240 milhões.

Em outro caso, a Habitasec/Cartesia com mais de dez anos de atividade, foi acusada de omissão de fatos relevantes e manipulação de garantias, como a inclusão de imóveis quitados como lastro dos CRIs. Já a Habitasec afirma que a construtora responsável pelo projeto, Incorporadora Infinita, recebeu os valores dos clientes e não os repassou para a conta do CRI. As empresas negaram as irregularidades, mas há disputas judiciais em curso.

CVM e Anbima

A regulamentação dos CRIs foi bem testada desde o início dos anos 2000 e se saiu fortalecida em várias crises importantes desde então, lembra Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados e especialista no setor imobiliário. Ele lembra que, além da regulação da CVM, há também a autorregulação da Associação Nacional das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) sobre as instituições que atuam nas operações. “O arcabouço está bem colocado, mas tem de ser corretamente implementado pelos agentes do mercado. E, se as pessoas não seguem, aí pecam pela falta de aplicação dos cuidados e das soluções de governança”, diz.

No caso do uso dos imóveis de Ronaldinho Gaúcho, ele diz ser muito difícil usar a propriedade de uma pessoa sem autorização, até porque os dados relativos ao imóvel são registrados na matrícula do imóvel. “Não dá para falar que tem garantia se não está registrado em cartório, caso contrário é fraude”, diz ele, acrescentando que contra fraude não há regulamentação que resolva. “Mas não vejo necessidade de mudanças na regulamentação, que até tem críticas de ser excessivamente burocrática e aumentar o custo de observância para os emissores”, diz.  

CRI “oco”

O risco de emissões com irregularidades é um receio também entre os participantes do mercado. “Já ouvi falar até em CRI ‘oco’, CRI em que as garantias não existem”, diz um diretor de uma instituição financeira que pediu para não ter seu nome citado. Segundo esse executivo, como quem emite o CRI é uma securitizadora, ela não necessariamente precisa de um coordenador.

E, em operações pequenas, às vezes o controle não é tão grande. “Pode haver uma securitizadora de esquina, não registrada, fazendo CRIs pequenos, que emite qualquer coisa e nem o lastro existe”, diz. Para ele, é preciso cuidado dos órgãos supervisores, mas também do investidor em conferir quem são os responsáveis pela emissão e os coordenadores e agentes fiduciários, e não olhar apenas na rentabilidade. “Mas infelizmente as pessoas acham que estão investindo até quando jogam no Tigrinho”, compara.

Papel do investidor

A CVM, responsável por regular e fiscalizar as operações de CRI e CRA, afirma que a primeira linha de defesa do investidor é a informação. “A CVM ressalta que é de grande importância que o investidor, antes da tomada de decisão de investimento, verifique a veracidade de todas as informações recebidas, desconfie de promessas de retornos elevados com baixo risco e baseie a decisão em questões objetivas”. Além disso, diz a CVM, o investidor pode encaminhar denúncia e reclamações e pedir esclarecimentos pelo Serviço de Atendimento ao Cidadão da autarquia no endereço https://www.gov.br/cvm/pt-br/canais_atendimento/consultas-reclamacoes-denuncias/sac.

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Intenção de compra de imóveis bate recorde e chega a 50% dos domicílios, aponta CBIC

No segundo trimestre, cidades como Sorocaba e Belém ganharam tração, mas, no terceiro período, Fortaleza assumiu a liderança. Outras capitais do Nordeste, como Recife, Salvador e São Luís também subiram posições no ranking. O encerramento do ano consolidou esse redesenho regional.

Gabriela Torres, gerente de Inteligência Estratégica do Ecossistema Sienge, disse em nota que o comportamento do IDI ao longo de 2025 reforça que o mercado imobiliário brasileiro entrou em uma fase de maior dinamismo e menor previsibilidade. “Os rankings ficaram mais móveis ao longo do ano, o que mostra que a demanda está reagindo a fatores econômicos, oferta e perfil de lançamentos de forma mais sensível. Isso exige acompanhamento constante dos dados e decisões baseadas em evidências atualizadas. Em um cenário mais distribuído, quem lê os sinais com rapidez e profundidade sai na frente”, explica.

Nordeste

Fortaleza começou 2025 entre os líderes do padrão econômico – que abrange famílias com renda de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil — e assumiu a primeira posição no terceiro trimestre, mantendo a liderança até dezembro. Ao mesmo tempo, ampliou espaço no alto padrão, encerrando 2025 na segunda colocação. O estudo mostra que a capital cearense passou a figurar entre as cinco primeiras em todos os perfis de renda no fechamento do ano.

São Luís, por sua vez, registrou uma das maiores evoluções acumuladas de 2025. No médio padrão, saltou da 47ª para a 24ª posição. No alto padrão, subiu 11 colocações. No econômico, avançou sete posições. O movimento foi impulsionado principalmente pelo aumento da atratividade de lançamentos e expansão da oferta.

Recife e Salvador também permaneceram entre os mercados mais competitivos, ainda que com oscilações ao longo do ano. O resultado é um padrão econômico cada vez mais liderado por capitais nordestinas.

Goiânia

A capital de Goiás esteve no Top 5 do padrão econômico durante todo o ano. No médio padrão – grupo com renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e que tem imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil –, permaneceu entre as três primeiras colocadas em todos os trimestres. Já no alto padrão, sustentou a segunda posição em três rodadas e encerrou 2025 na quarta colocação após a ascensão de Brasília e Fortaleza.

Poucas cidades combinaram esse desempenho simultâneo, explica Renato Correa, presidente da CBIC. Goiânia, segundo ele, manteve equilíbrio entre demanda direta, dinâmica econômica e absorção de novos lançamentos, indicando oportunidades estruturais.

“Goiânia mostra que mercados fora do eixo tradicional podem crescer com estabilidade. A cidade manteve desempenho consistente em todos os padrões de renda, o que indica base econômica sólida e capacidade de absorção de novos projetos. Esse equilíbrio cria previsibilidade para o investidor e amplia as possibilidades de expansão planejada”.

Interior e polos regionais no Top 10

O ano também foi marcado pela presença recorrente de cidades não capitais entre os principais mercados. Sorocaba (SP) se consolidou como a única não capital no Top 10 do padrão econômico e também figurou entre os destaques do médio e alto padrão – famílias com renda superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil — ao longo do ano. O avanço foi sustentado por aumento da demanda direta e forte atratividade de lançamentos.

Porto Belo (SC) também voltou a chamar atenção no alto padrão, sendo a única não capital a figurar entre os principais mercados em rodadas anteriores e mantendo relevância estratégica em 2025. Campinas (SP), por sua vez, subiu 16 posições no alto padrão e encerrou o ano no Top 15 do segmento.

Fabio Garcez, Diretor Executivo do CV CRM, destaca que analisar mercados emergentes pode guiar boas decisões de investimentos. “Ao longo de 2025 vimos cidades tomarem protagonismo e isso se reflete na dinâmica econômica e aumento da procura por imóveis. Aconteceu em Sorocaba, por exemplo, que teve a viralização das redes sociais refletida no aumento da procura por imóveis.”

Alto padrão

São Paulo (SP) e Goiânia (GO) sustentaram a 1ª e a 2ª posição em três trimestres de 2025, ancoradas em elevada demanda e vazão de vendas. No entanto, o 4° trimestre de 2025 marca uma inflexão relevante, com o fortalecimento consistente de Brasília e Fortaleza, que avançam para a 1ª e a 2ª posição, respectivamente, reduzindo a concentração histórica no eixo Sul-Sudeste.

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Mas as principais variações de ranking ao longo de 2025 concentraram-se fora do Top 5, com cidades ganhando tração a partir de melhorias em diferentes indicadores. Um destaque é São Luís (MA), que apresentou o maior ganho de posições entre as capitais no alto padrão, avançando da 37ª para a 26ª colocação, impulsionada principalmente pelo aumento no indicador de atratividade de novos lançamentos.

Já Campinas (SP) encerrou o 4° trimestre no no Top 15 do alto padrão, acumulando ganho de 16 posições ao longo do ano. Esse desempenho está associado à melhora consistente nos indicadores de atratividade de lançamentos e demanda direta.

Cenário para 2026

A alternância nas lideranças e o crescimento acumulado do IDI ao longo do ano apontam para um cenário mais competitivo, dizem os responsáveis pela pesquisa. No alto padrão, a liderança de Brasília no quarto trimestre marcou a primeira mudança no topo em 2025. No econômico, Fortaleza consolidou a posição. No médio, São Paulo, Curitiba e Goiânia mantiveram uma disputa equilibrada.

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Para Gabriela Torres, o comportamento do índice ao longo de 2025 revela uma dinâmica ampla do mercado. “Quando observamos os quatro trimestres em conjunto, percebemos que a movimentação do IDI não ficou concentrado em um único eixo geográfico. Houve avanço acumulado em capitais do Nordeste, consolidação no Centro-Oeste e fortalecimento de polos regionais”, diz.

José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, lembra que o IDI mostra um retrato do mercado em tempo real. “É importante perceber que este número indica como está à procura dos consumidores. É essa demanda que vai aquecer as vendas e o indicador deve ser usado para tomar melhores decisões. Temos neste índice dados de transações reais, sem pesquisa autodeclarada.”

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Do lado das vendas, o setor também registrou marcas históricas. No 4º trimestre de 2025, foram comercializadas 109 mil unidades residenciais, o maior volume já observado para um trimestre. No acumulado do ano, as vendas somaram 426.260 unidades, alta de 5,4% em relação a 2024, configurando outro recorde anual.

Em termos de valor, o setor movimentou R$ 67 bilhões em vendas apenas no 4º trimestre. No ano, o VGV (Valor Geral de Vendas) chegou a R$ 264,2 bilhões, crescimento de 3,5% na comparação com 2024.

Regionalmente, no acumulado de 12 meses, o Sudeste liderou as vendas, com 220.087 unidades, seguido pelo Sul (89.769 unidades), Nordeste (80.111 unidades), Centro-Oeste (23.540 unidades) e Norte (12.753 unidades).

Estoque sobe, mas escoamento permanece abaixo de um ano

A oferta final de imóveis residenciais verticais disponíveis ao fim do 4º trimestre de 2025 foi de 347.013 unidades, alta de 7,2% em relação ao mesmo período de 2024. É o maior nível desde o 4º trimestre de 2023.

Apesar da elevação do estoque, o tempo de escoamento da oferta – indicador que estima em quantos meses o estoque atual seria vendido mantido o ritmo de vendas – ficou em 9,8 meses no 4º trimestre de 2025.

Segundo Fábio Tadeu Araújo, diretor-sócio da Brain Inteligência Estratégica, responsável pela pesquisa, esse patamar ainda indica um mercado relativamente saudável quando comparado a períodos de crise.

“É um escoamento rápido, de menos de um ano. Durante o pico da época dos distratos, em 2016 e 2017, esse indicador era de quase 30 meses, aquilo sim era uma crise”, disse Araújo.

O tempo de escoamento atual é o maior desde o 4º trimestre de 2024, quando o indicador estava em 9 meses. No 2º trimestre de 2025, o índice chegou a cair para 8,3 meses.

Minha Casa Minha Vida ganha ainda mais peso

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) teve papel central na sustentação do mercado em 2025. Os lançamentos dentro do programa cresceram 13,9% em relação a 2024, enquanto as vendas avançaram 15,1% no mesmo período.

No ano, foram lançadas 228.842 unidades verticais no âmbito do MCMV, alta de 13,5% na comparação anual, e vendidas 196.876 unidades, incremento de 15,9%. Ao fim de 2025, o programa encerrou o ano com recorde de 69.168 unidades lançadas no 4º trimestre.

A participação do MCMV é mais relevante nas regiões Norte e Nordeste, onde se consolidou como principal pilar de produção habitacional. No Norte, o programa responde por 69% do setor e no Nordeste, 50%.

O escoamento da oferta no MCMV é ainda mais rápido que a média geral, em 7,9 meses. O preço médio das unidades do programa ficou em R$ 202,5 mil.

Preços sobem 18,6% em 12 meses e se descolam da inflação

Os dados apresentados pela CBIC também mostram uma forte valorização dos imóveis residenciais no país. Segundo Petrucci, os preços vêm se afastando dos principais índices de inflação desde o ano passado.

“FGV e Abecip capturam o IGMI-R, que mostra uma variação acumulada de 18,6% nos últimos 12 meses, muito descolada do IPCA, de 4,26%, e do INCC, de 5,9%. Desde 2024 a gente percebe um descolamento da variação imobiliária. A aquisição do imóvel continua sendo vantajosa e a valorização real do imóvel tem sido bastante alta”, disse.

Perspectivas positivas para 2026

A CBIC avalia que a projeção de demanda potencial permanece elevada, sustentada pelo nível recorde de intenção de compra e pelo papel do Minha Casa Minha Vida.

Para 2026, o setor trabalha com um cenário considerado mais favorável, com expectativa de queda adicional da taxa Selic e melhora das condições de crédito imobiliário. A meta do governo de contratar 3 milhões de unidades pelo MCMV até o fim do ano, aliada à garantia de orçamento do FGTS, é vista como um importante vetor de sustentação da demanda.

Além disso, a expansão do funding via SBPE e mercado de capitais, com crescimento projetado de 16% pela Abecip, deve contribuir para um aquecimento gradual do mercado ao longo do ano.

Nesse contexto, a avaliação dos representantes do setor é de que o mercado imobiliário em 2026 pode ter um desempenho superior ao de 2025, que já foi marcado por recordes em lançamentos e vendas, resiliência da demanda e consolidação do Minha Casa Minha Vida como pilar central da atividade.

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