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A confiança das construtoras dos Estados Unidos aumentou de forma modesta em maio, mas acima das projeções do consenso de mercado, mostram os dados do Índice do Mercado Imobiliário (HMI), divulgado pela Associação Nacional de Construtores de Moradias dos Estados Unidos (NAHB) em parceria com o Wells Fargo.

O índice do mercado imobiliário avançou três pontos, chegando então a 37. O consenso Refinitiv de analistas mirava 34 pontos.

Dados da NAHB mostram que o avanço ocorreu mesmo com compradores lidando com o aumento das taxas de hipoteca e a incerteza econômica do país. Além disso, o setor segue com custos elevados para mão de obra e construção.

Segundo o presidente da NAHB, Bill Owens, o mercado imobiliário americano segue “fraco”.

“O mercado imobiliário continua fraco, já que as taxas de hipoteca mais altas, o aumento dos preços dos combustíveis e a incerteza econômica relacionada à guerra no Irã seguem reduzindo a demanda dos compradores”, disse o representante da associação, que também é construtor e reformador de imóveis em Worthington, Ohio.

O economista-chefe da NAHB, Robert Dietz, pontua que os aumentos nos juros devem continuar limitando a demanda por imóveis residenciais.

“Embora alguns mercados regionais, incluindo partes do Meio-Oeste dos EUA, estejam demonstrando força relativa, o setor imobiliário ainda enfrenta desafios significativos relacionados à acessibilidade.”

Um terço das construtoras dos EUA cortou preços em maio

Os dados mais recentes do HMI apontam também que uma fatia de 32% das construtoras realizou cortes de preços em maio, ante 36% no mês anterior.

A redução média subiu de 5% para 6% na mesma janela de comparação.

Por fim, o HMI indica que os incentivos de vendas chegaram a 61% em maio, representando um pequeno acréscimo em relação aos 60% de abril. Trata-se do 14º mês consecutivo em que esse indicador supera o patamar de 60%, segundo os dados da NAHB.

Como o índice é calculado

Divulgado mensalmente, o índice mensura a confiança das construtoras no mercado imobiliário residencial dos Estados Unidos.

Os dados são baseados em uma pesquisa mensal conduzida pela NAHB há mais de 40 anos.

O índice avalia as condições atuais de vendas de casas unifamiliares novas e as expectativas para os próximos seis meses, classificadas como “boas”, “regulares” ou “ruins”.

O levantamento também pede às empresas que avaliem o fluxo de potenciais compradores como “alto a muito alto”, “médio” ou “baixo a muito baixo”.

Assim, as pontuações de cada componente são usadas para calcular um índice do mercado imobiliário que é ajustado sazonalmente, no qual qualquer número acima de 50 indica que mais construtoras avaliam as condições como positivas do que negativas.

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A Alvear Tower, torre residencial mais alta da Argentina e da região, voltou aos holofotes. Com 235 metros de altura e 54 andares, a cobertura — que figura como o apartamento mais alto da América Latina — foi colocado à venda por US$ 9,5 milhões (cerca de R$ 47,7 milhões no câmbio atual).

Inaugurada em 2019 após um investimento superior a US$ 150 milhões (R$ 750 milhões) por parte do Grupo Alvear, a torre projetada pelo escritório Pfeifer-Zurdo não é apenas um marco da engenharia, mas também um refúgio de ultraluxo que hoje registra valores até duas vezes superiores à média da região.

Enquanto o metro quadrado em Puerto Madero varia entre US$ 6 mil (R$ 30 mil) e US$ 7 mil (R$ 35 mil), as unidades no Alvear Tower partem de US$ 7 mil (R$ 35 mil) e chegam a US$ 13 mil (R$ 65 mil), dependendo da altura e da metragem.

A diferença nos preços é explicada por uma proposta de valor exclusiva: residências com pé-direito de 3,30 metros e amenities que reproduzem os serviços de um hotel cinco estrelas internacional.

A cobertura mais alta

“A unidade, com 471 m², foi totalmente reformada e renovada com acabamentos de alto padrão. O imóvel conta com quatro suítes e 14 m² de varanda com as vistas mais exclusivas da Cidade de Buenos Aires”, destacou Martín Pinus, diretor da Martín Pinus Real Estate, imobiliária de luxo responsável pela comercialização dos apartamentos do edifício.

Após o hall privativo, o imóvel dá acesso a uma imponente sala de estar e a uma sala de jantar independente, onde os pisos de mármore branco Estatuário definem o caráter da área social, complementados por revestimentos de madeira com iluminação LED integrada.

Um dos destaques da área social é o sofisticado bar de drinks e a adega, executados em quartzito Blue Roma retroiluminado.

O espaço conta com sistemas Winefrost com controle de temperatura independente para vinhos tintos e brancos.

O andar também inclui um escritório reservado e uma ampla cozinha com sala de refeições, equipada com pisos de granito Volga Blue, conhecidos pelos característicos reflexos azulados.

Além disso, um hall íntimo de distribuição, com pisos de carvalho da Patagônia, conduz à área privativa. O espaço é composto por três dormitórios em suíte e uma master suite de dimensões extraordinárias.

Mantendo uma estética de luxo atemporal, tanto o banheiro principal da suíte master quanto os banheiros das demais suítes são totalmente revestidos em mármore Calacatta.

O diferencial do 54º andar

O ponto mais alto da experiência está no rooftop localizado no 54º andar. Com vista panorâmica de 360° que vai do Río de la Plata até o Obelisco, o espaço se posiciona como o mais exclusivo da cidade.

“É como jantar em um avião entre as nuvens; a experiência é realmente única”, descreve Pinus.

O perfil dos compradores é claramente ABC1, formado em grande parte por investidores estrangeiros que enxergam na Argentina uma oportunidade de adquirir ativos sofisticados a preços competitivos em comparação com outras capitais globais.

Além da venda, o edifício também oferece opções de aluguel a partir de US$ 3,5 mil mensais (R$ 17,5 mil), voltadas a executivos e empresários que buscam a combinação entre segurança, funcionalidade e elegância no coração da área mais exclusiva da cidade.

Reportagem publicada originalmente na Forbes Argentina

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Em uma manhã fria de Curitiba, o elevador se abre diretamente para uma residência cercada por floreiras exuberantes, madeira natural, aromas suaves e uma iluminação desenhada para acompanhar o ritmo do corpo ao longo do dia. No spa do condomínio, a água aquecida dissolve o silêncio urbano enquanto, poucos metros adiante, um concierge organiza compras de mercado, manutenção doméstica e tarefas pessoais dos moradores. Cercado por Mata Atlântica preservada, o empreendimento foi concebido para reduzir ao máximo as fricções da rotina: da governança da casa durante viagens à organização da vida cotidiana. Esse cenário descreve o Ícaro Casa-Térrea, lançado em 2024, projeto da incorporadora curitibana AG7.

Os apartamentos chegam a quase 1,5 mil metros quadrados, mas o que está sendo vendido ali vai muito além de espaço.

O empreendimento simboliza uma transformação que começa a ganhar força no mercado imobiliário brasileiro. Em vez de apenas metragem generosa, acabamentos sofisticados ou áreas de lazer tradicionais, uma nova geração de empreendimentos de luxo passou a vender bem-estar, hospitalidade e qualidade de vida como eixo central da moradia. O conceito, conhecido globalmente como wellness, mistura arquitetura, serviços, saúde, hospitalidade e experiências sensoriais em projetos desenhados para funcionar quase como refúgios privados dentro das cidades.

Academias, spas e piscinas aquecidas continuam presentes, mas agora aparecem integrados a soluções mais amplas: conforto acústico, iluminação natural, biofilia, operação de concierge, espaços de recuperação física, áreas contemplativas e serviços inspirados na hotelaria de luxo.

A AG7 foi uma das incorporadoras brasileiras que mais avançaram nesse conceito. Segundo Melissa Barbosa, diretora de sucesso do cliente da companhia, a empresa não nasceu originalmente focada em wellness, mas sempre teve a inovação como parte central de sua cultura. Há 15 anos, quando lançou seus primeiros empreendimentos em Curitiba, já incorporava soluções pouco usuais no mercado brasileiro, como infraestrutura para carregamento de carros elétricos.

A virada, de fato, aconteceu no ano de 2019, antes mesmo da pandemia – quando a companhia lançou o Ícaro Jardins do Graciosa.

“Foi um projeto desenvolvido com o ser humano no centro. Mapeamos comportamentos, rotinas e necessidades ligadas ao bem-estar para desenhar cada detalhe do empreendimento”, conta Barbosa.

O projeto acabou se tornando um marco interno da companhia, e também uma referência para o mercado.

Depois vieram empreendimentos como o AGE360, o Pace e, mais recentemente, o Ícaro Casa-Térrea, que consolidou a estratégia da incorporadora sob o slogan “Building Wellness”. Nele, a hospitalidade virou parte estrutural do condomínio.

Os moradores contam com concierge, assistência para compras, suporte de manutenção doméstica, governança durante viagens e uma operação concebida para funcionar como extensão da rotina pessoal dos residentes.

“A gente costuma dizer que não vende metro quadrado, mas tempo de qualidade. O objetivo é eliminar fricções do dia a dia”, afirma Barbosa.

O empreendimento é um dos únicos com a certificação internacional Fitwel, voltada a edifícios focados em saúde e bem-estar, uma espécie de selo de padrão comprovado. Para desenvolver o empreendimento, são necessários consultorias internacionais especializadas em spa, hospitalidade, saúde e academias.

Viver cercado por esse nível de hospitalidade, no entanto, ainda é um privilégio restrito à altíssima renda. O Ícaro Casa-Térrea, da AG7, possui VGV estimado em cerca de R$ 600 milhões para apenas 38 residências distribuídas em quatro torres em um terreno de 20 mil metros quadrados.

Em São Paulo, a Lindenberg passou a incorporar o wellness como eixo central de seus novos lançamentos em Moema.

Na visão dos executivos da companhia, o conceito deixou de ser um “acessório encaixado no projeto” para se tornar parte da própria concepção arquitetônica dos empreendimentos.

Os projetos incluem piscinas de recovery, múltiplas saunas, salas de massagem, academias de alta performance, iluminação desenhada para relaxamento e áreas comuns distribuídas como pequenos resorts privados verticais.

“Hoje, o cliente quer exclusividade e conveniência. Quanto menos ele precisar sair do prédio, melhor”, afirma Adolpho Lindenberg, CEO da empresa.

O novo Edifício Adolpho Lindenberg tem VGV estimado em R$ 1,2 bilhão, distribuído em um tolde 75 unidades que possuem de 330 a 875 metros quadrados. Os preços começam em R$ 14 milhões por unidade.

O projeto tem lançamento previsto para daqui três meses, em agosto deste ano.

Trata-se de um empreendimento que ajuda a ilustrar como o wellness passou a funcionar também como vetor de valorização imobiliária no segmento de altíssimo padrão.

Mas existe uma limitação importante para a expansão desse modelo em grandes capitais: espaço. Projetos wellness exigem áreas generosas, um desafio crescente em cidades adensadas como São Paulo e Rio de Janeiro, justamente onde a busca por refúgios urbanos se tornou mais intensa.

O novo empreendimento da Lindenberg ocupa um terreno de cerca de 30 mil metros quadrados, algo considerado raro na capital paulista.

Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da consultoria Brain Inteligência Estratégica, uma das soluções que o mercado começa a estudar para viabilizar projetos wellness em capitais densas como São Paulo é integrar hotéis boutique aos empreendimentos residenciais.

A lógica é ampliar a infraestrutura e os serviços disponíveis sem depender exclusivamente da área privativa do condomínio residencial.

“Quando o empreendimento incorpora uma operação de hotel boutique, ele consegue compartilhar estruturas de spa, wellness, gastronomia, hospitalidade e serviços que exigiriam áreas muito maiores dentro de um condomínio tradicional”, afirma.

O modelo permite diluir a limitação física dos terrenos urbanos ao criar um ecossistema híbrido entre moradia e hotelaria de luxo – combinação que ajuda a sustentar experiências mais completas de bem-estar mesmo em cidades altamente adensadas.

Do condomínio ao ecossistema de lifestyle

Dentre os vários impactos, essa tendência também começa a extrapolar o conceito tradicional de condomínio vertical.

Em vez de apenas prédios com áreas comuns sofisticadas, algumas incorporadoras passaram a desenvolver verdadeiros ecossistemas privados de lifestyle, combinando moradia, hospitalidade, esportes, gastronomia, clubes e contato com a natureza em um único endereço.

A JHSF está entre as empresas que mais avançaram nessa lógica. Projetos como Fazenda Boa Vista, Boa Vista Village, Boa Vista Estates e a futura Fazenda Santa Helena foram concebidos não apenas como residenciais de alto padrão, mas como destinos de uso recorrente, desenhados para integrar diferentes dimensões da vida cotidiana.

“O entorno passou a ter peso cada vez maior na decisão de compra. Empreendimentos inseridos em ecossistemas mais completos, com clubs, hospitalidade e serviços, tendem a gerar maior identificação com o estilo de vida buscado pelo público de alta renda”, afirma a companhia.

A ideia é que o morador consiga concentrar, dentro do próprio empreendimento, atividades que antes exigiam deslocamentos constantes pela cidade: prática esportiva, encontros sociais, experiências gastronômicas, lazer, descanso e até networking.

Esse conceito aparece de forma particularmente inédita no São Paulo Surf Club, projeto da JHSF que mistura esporte, lazer, hospitalidade e desenvolvimento imobiliário em um único complexo privado na capital paulista.

No centro do empreendimento está uma praia artificial com tecnologia de geração de ondas para surfe. Em torno dela, o projeto reúne clubes, restaurantes, espaços de convivência, áreas wellness e residenciais integrados ao ecossistema do empreendimento.

Distribuídos em três torres com entrega prevista para 2029, os apartamentos variam entre 181 e 258 metros quadrados e têm preços entre R$ 6 milhões e R$ 9 milhões.

O wellness virou diferencial competitivo

O movimento acontece em um momento em que os empreendimentos de luxo se tornaram, visualmente, cada vez mais parecidos – fachadas assinadas, acabamentos importados, áreas gourmet sofisticadas e academias completas já viraram pré-requisito no segmento premium.

Nesse contexto, o wellness passou a figurar como uma nova camada de diferenciação no ramo, e por consequência uma variável que pode causar valorização dos imóveis.

Segundo levantamento do Global Wellness Institute, principal entidade de pesquisa sobre a economia do bem-estar, imóveis com foco em wellness conseguem atingir prêmios de preço de 10% a 25% maiores em relação a projetos convencionais equivalentes. Na prática, isso é um reflexo direto da crescente disposição dos consumidores de alta renda em pagar por conforto, hospitalidade, conveniência e experiências integradas de bem-estar.

O avanço desse modelo também aparece nos números globais do setor. O mercado de wellness real estate movimentou US$ 548,4 bilhões em 2024 e vem crescendo em ritmo muito superior ao da construção civil tradicional.

Entre 2019 e 2024, o segmento avançou 19,5% ao ano, enquanto a construção convencional registrou crescimento médio de 5,5% no mesmo período.

Após o mercado ter multiplicado de tamanho na última década, com a ascensão do wellness como tendêncai e sua escalada nas listas de prioridade, o instituto mira que esse mercado chegue a US$ 1,1 trilhão até 2029.

Crescimento do mercado de wellness, segundo o Global Wellness Institute

• 2013: US$ 100 bilhões
• 2017: US$ 148 bilhões
• 2019: US$ 225 bilhões
• 2024: US$ 584 bilhões
• 2025: US$ 876 bilhões

Quando o bem-estar virou mercado

O wellness nasceu como um conceito ligado à ideia de equilíbrio entre corpo, mente e qualidade de vida. O termo começou a ganhar força nos anos 1960 dentro do meio acadêmico, mas levou décadas para sair dos livros e se transformar em uma indústria bilionária. Hoje, ele já não está restrito a spas, academias ou retiros de saúde. Virou uma lógica de consumo que atravessa praticamente todos os setores – da hotelaria à gastronomia, do turismo à tecnologia, da moda ao mercado imobiliário.

A mudança ajuda a explicar por que empresas passaram a vender menos “produtos” e mais sensação de bem-estar. Um dos nomes centrais nessa popularização foi o empresário italiano Nerio Alessandri, fundador da Technogym. A empresa ajudou a redefinir a relação entre luxo, performance e saúde ao transformar academias em espaços de design, tecnologia e experiência. Em 2024, a plataforma brasileira Gympass abandonou uma das marcas mais conhecidas do setor fitness para se reposicionar globalmente como Wellhub – justamente para refletir uma atuação mais ampla ligada a saúde mental, mindfulness, terapia, nutrição e qualidade de vida.

Existe também um componente cultural importante por trás desse movimento. O wellness cresce justamente em um momento em que as pessoas vivem mais cansadas, hiperconectadas e pressionadas pela lógica de produtividade permanente. Nos últimos anos, viralizou nas redes sociais uma frase do empreendedor Justin Welsh que resume bem essa sensação: “O luxo moderno é a capacidade de pensar com clareza, dormir profundamente, se mover lentamente e viver tranquilamente em um mundo projetado para impedir todos os quatro.”

Talvez seja justamente por isso que o conceito tenha encontrado terreno tão fértil no mercado imobiliário. Em um cotidiano marcado por trânsito, excesso de telas, ruído e falta de tempo, a casa deixou de ser apenas patrimônio ou símbolo de status. Aos poucos, passou a ser vendida como refúgio.

Casa virou sinônimo de refúgio

A pandemia apenas acelerou uma transformação que já começava a surgir globalmente: a casa deixou de ser apenas um endereço para se tornar um espaço de recuperação física, mental e emocional.

Ventilação natural, conforto acústico, iluminação solar adequada, integração com áreas verdes e ambientes silenciosos passaram a ganhar importância quase terapêutica dentro da experiência residencial. Em um cenário de hiperconexão, excesso de estímulos e rotina urbana acelerada, o imóvel passou a ser percebido também como ferramenta de desaceleração.

“Hoje vivemos hiperestimulados por telas e pela velocidade da vida urbana. O wellness aparece justamente como resposta a isso”, afirma Gabriel Gollnick, fundador da Where Consulting, consultoria especializada em branding e posicionamento para o mercado imobiliário de alto padrão.

Segundo ele, o setor imobiliário apenas absorveu um comportamento que já vinha transformando outras indústrias, como alimentação saudável, fitness, estética e hospitalidade. “O setor imobiliário sempre espelha movimentos de outras indústrias, e normalmente é o último a absorvê-los”, diz.

O conceito vai muito além de spas instagramáveis ou piscinas climatizadas. Nos projetos considerados verdadeiramente wellness, o bem-estar começa em elementos muitas vezes invisíveis da construção: orientação solar, circulação de ar, qualidade acústica, iluminação indireta, escolha de materiais, paisagismo e conexão com natureza.

A proposta é que o edifício funcione quase como um refúgio privado dentro da cidade. Corredores mais silenciosos, iluminação mais acolhedora, presença de vegetação, ambientes contemplativos e espaços desenhados para relaxamento passaram a ser planejados de forma intencional para reduzir a sensação de desgaste cotidiano.

O wellness contemporâneo também deixou de ser apenas individual para incorporar uma dimensão social. Áreas comuns passaram a ser desenhadas para convivência multigeracional, integração comunitária e desaceleração coletiva. “Os projetos tentam criar um gostinho de segunda residência dentro da primeira residência”, afirma Gollnick.

‘Wellness deixou de ser apenas piscina e academia’

Mas criar ambientes silenciosos, iluminados de forma acolhedora e cercados por natureza é apenas parte da equação. Para especialistas do setor, o wellness imobiliário começa na arquitetura, mas depende cada vez mais da operação cotidiana do condomínio para funcionar de maneira completa.

Segundo o CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, um dos principais erros do mercado é reduzir o conceito a áreas de lazer sofisticadas. “Wellness não é apenas ter academia, piscina ou spa. Existe uma construção de experiência e serviços em torno disso”, afirma.

Ou seja: não basta apenas construir o espaço físico; é preciso que exista uma estrutura operacional capaz de ativar aquela experiência no dia a dia dos moradores.

“A academia pode nascer integrada a uma marca fitness. O spa pode operar em parceria com empresas especializadas. O incorporador entrega uma infraestrutura preparada para receber serviços associados ao wellness”, diz.

O wellness, portanto, deixa de ser apenas uma estética arquitetônica para se transformar em um modelo de moradia baseado em conveniência, desaceleração e qualidade de vida contínua.

Segundo levantamento da Brain, o conceito já exerce influência positiva na decisão de compra em praticamente todas as faixas de renda. Mas é entre os consumidores de maior poder aquisitivo que ele ganha força como elemento decisivo de valorização imobiliária.

Entre entrevistados com renda superior a R$ 20 mil mensais, 39% afirmam que atributos ligados a bem-estar influenciam “muito positivamente” a compra de um imóvel. Nas faixas de renda de até R$ 5 mil, esse percentual cai para 22%, uma diferença de 77%.

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Um número crescente de pessoas entrará na faixa etária dos compradores de imóveis pela primeira vez, segundo estimativas populacionais recentes divulgadas pelo Census Bureau. Isso sugere um mercado imobiliário mais forte para novas construções, mesmo que esses compradores iniciantes adquiram imóveis já existentes.

A National Association of Realtors informou no ano passado que a idade média dos compradores de primeira viagem foi de 40 anos. O número de pessoas nessa faixa etária deve crescer nos próximos anos, impulsionando a demanda. O gráfico abaixo mostra a quantidade de pessoas por idade, com os indivíduos de 40 anos destacados em laranja – há dados disponíveis para todas as idades, de zero a 100 anos, mas aqui o foco está nas faixas mais relevantes para a compra do primeiro imóvel.

Basta observar a quantidade de pessoas atualmente com 35 anos. Em cinco anos, elas terão 40. Esse grupo supera o contingente atual de pessoas de 40 anos em 280 mil indivíduos.

Para colocar isso em perspectiva, pouco mais de 1 milhão de casas unifamiliares novas foram construídas no ano passado. Se essas 280 mil pessoas adicionais em idade de compra formarem 140 mil casais compradores, elas elevarão a demanda por imóveis em cerca de 14%.

Esses cálculos são relativamente simplificados. A idade média de 40 anos foi um recorde histórico e pode não se repetir.

Outras pesquisas apontam uma média um pouco menor. Se a idade média for inferior, então o aumento da demanda ocorrerá mais cedo, talvez em apenas dois ou três anos. Nem todas as pessoas atualmente com 35 anos chegarão aos 40, mas a maioria chegará: 98,9%, segundo as tabelas mais recentes de expectativa de vida.

O aumento no número de compradores de primeira viagem impulsionará a demanda por imóveis novos, embora esses consumidores normalmente adquiram casas já existentes.

A compra dessas residências antigas permite que os vendedores avancem para imóveis recém-construídos. Um aumento da demanda em qualquer ponto da curva etária acaba fortalecendo a procura por casas novas.

Esse impulso demográfico nas vendas de imóveis pode parecer surpreendente diante da expectativa de crescimento lento da população total nos próximos anos. As projeções mais recentes do Census Bureau (baseadas nos dados de 2023) preveem um aumento natural anual inferior a 1 milhão de pessoas nos próximos cinco anos. “Aumento natural” se refere ao número de nascimentos menos o número de mortes.

As projeções também consideravam uma imigração estrangeira líquida significativa, algo que parece improvável durante o governo Trump.

Mesmo que um democrata suceda Donald Trump, o novo presidente provavelmente não repetirá as políticas migratórias de Joe Biden. Então, como é possível prever a necessidade de 1 milhão de novas casas se a população total cresce em menos de 1 milhão de pessoas?

A demanda por moradia de todos os tipos depende do número de domicílios, e não apenas da população. O tamanho médio das famílias está diminuindo, o que faz com que haja mais residências em relação ao total de habitantes. Nos últimos cinco anos, foram adicionados 10 milhões de novos moradores, mas também 6 milhões de novos domicílios.

A população idosa, em sua maioria, permanece em casas unifamiliares. A taxa de propriedade de imóveis entre pessoas acima de 65 anos é elevada, em 79%. E, apesar do envelhecimento populacional, o número de idosos continuará crescendo por anos, já que há um grande contingente de pessoas atualmente na faixa entre 55 e 64 anos.

O perfil etário da população e a redução no tamanho médio das famílias indicam um aumento da demanda por casas unifamiliares, em detrimento da locação de apartamentos. Isso não deve provocar um boom imobiliário — para isso, seriam necessários juros substancialmente menores. Ainda assim, um avanço consistente da demanda ajudará as construtoras e sustentará os preços dos imóveis.

Reportagem originalmente publicada na Forbes.com

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Daqui a dois dias completarão exatos cinco anos desde o último jogo de Lionel Messi pelo Barcelona. Em maio de 2021, o argentino abria o placar no seu jogo de despedida do clube catalão, contra o Celta de Vigo. Sua performance nos campos europeus se encerrou, mas seus negócios não – e La Pulga acaba de comprar um imóvel a poucos quilômetros da sua antiga casa no futebol, o Camp Nou.

A aquisição foi feita pelo Edificio Rostower SOCIMI, um fundo de investimentos imobiliários de Messi que é listado em bolsa.

Foram € 11,5 milhões pagos pelo imóvel localizado no Turó Park, representando € 2,9 mil por metro quadrado. A ponta vendedora, que detinha o imóvel, era o Santomera Bay, private office de Alejandro Alcaraz – uma estrutura societária criada para gerir o patrimônio e os investimentos de uma única pessoa ou família.

O imóvel fica localizado em uma das regiões mais nobres de Barcelona, no bairro de Sarrià-Sant Gervasi, zona alta da cidade – e também a cerca de 3,5 quilômetros de distância do Camp Nou, cerca de 15 minutos de carro.

A propriedade abrigava a antiga galeria Via Wagner. Ela foi concebida nos anos 80 como um espaço comercial de alto padrão, chegando a reunir cerca de cem pequenos estabelecimentos em um determinado momento.

No entanto, o local fechou cerca de oito anos depois, em 1993, com a euforia pós-Olimpíadas já dissipada. Parte dos problemas derivava da grande pulverização, já que cada um dos 100 empreendimentos tinha um dono diferente – e quando o negócio imobiliário começou a apresentar problemas, as divergências impossibilitaram soluções ágeis e eficientes.

A Prefeitura de Barcelona foi quem fechou o espaço, que sofreu um incêndio ainda no mesmo ano, destruindo parte do prédio. Segundo a imprensa catalão, o incêndio foi criminoso, provocado por vândalos.

Desde então o local nunca foi restaurado, sendo alvo de ocupações. No início dos anos 2000, outro incêndio também assolou o local.

A possibilidade de venda sempre foi baixa pois os possíveis investidores não conseguiam negociar individualmente com dezenas de proprietários com interesses divergentes. O modelo de negócio com múltiplos donos era relativamente comum em galerias comerciais dos anos 80 na Europa.

Só em 2017 que a Santomera Bay de Alejandro Alcaraz começou esse trabalho, levando oito anos para consolidar 100% da propriedade gastando €10 milhões no processo.

Com a compra pela sociedade de investimentos imobiliários de Messi, será realizada uma reforma completa do edifício, que soma uma área de 4 mil metros quadrados. Depois disso, o imóvel será colocado no mercado de locação.

Segundo informações da Forbes Espanha, o imóvel tem despertado interesse de vários operadores tier I do setor financeiro como potenciais ocupantes, embora ainda não tenha sido definido quem ocupará o ativo.

Os gols no mundo dos negócios

Enquanto veste a camisa rosa vibrante do Inter Miami FC, o argentino tem expandido seus negócios, inclusive com a inserção do fundo imobiliário que realizou a aquisição em questão na bolsa de valores.

O Edificio Rostower SOCIMI é listado sob o ticker ERTW na Portfolio Stock Exchange (Portfolio SE), um mercado alternativo europeu que é supervisionado pelo Banco de Espanha, concorrente do BME Growth espanhol.

A estreia do fundo na bolsa foi por € 57,40 por ação, na virada de 2024 para 2025. O market cap do fundo é de cerca de € 240 milhões atualmente, representando uma ligeira valorização em relação aos € 223 milhões da oferta inicial.

Os dados públicos mostram que as cotas são negociadas a € 62,50 atualmente.

Segundo o próprio fundo, suas atividades “têm como objetivo o investimento imobiliário, a aquisição, locação e venda de imóveis urbanos, como hotéis, estabelecimentos comerciais e residências”.

O portfólio do fundo imobiliário de Messi contempla prédios corporativos, estacionamentos e hotéis – incluindo propriedades com a marca MiM Hotels, que opera em Ibiza, Mallorca e outras cidades espanholas.

A Rostower faz parte da holding Limecu España 2010, sociedade limitada criada em abril de 2010 para gerir os negócios do jogador em solo espanhol.

A Leo Messi Management, gestora de seus direitos de imagem, também fica sob esse guarda-chuva.

A Limecu Espanã anotou em 2023 um lucro líquido de €15,1 milhões.

Fora do ramo imobiliário, Messi comprou também o clube espanhol Unió Esportiva Cornellà, da quinta divisão, sediado nos arredores de Barcelona, cidade que ele passou a chamar de lar aos 12 anos.

Ele também é dono do Leones de Rosário FC, da Argentina, e do uruguaio Deportivo LSM.

Vale destacar que seu contrato com o Inter Miami prevê que após o atleta encerrar sua passagem pelo clube será possível comprar uma fatia societária sem necessidade de aporte financeiro.

O drible tributário

O fundo imobiliário de Messi reestruturou a sociedade em meados de dezembro de 2024, anos antes de entrar na bolsa.

O movimento visava benefício tributário, considerando que o regime fiscal prevê tributação de apenas 1% via impostos de sociedades para os fundos que distribuem pelo menos 80% do seu lucro como dividendos aos acionistas.

Na prática, o jogador reestruturou os negócios para torná-los uma SOCIMI, sigla para Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión – o equivalente espanhol para o que são os FIIs no Brasil, ou REITs nos Estados Unidos.

Qual o tamanho da fortuna de Messi?

As informações da Forbes apontam Lionel Messi como o 2º jogador de futebol mais bem pago do mundo e o 5º atleta mais bem pago do mundo.

Aos 38 anos, o jogador soma US$ 60 milhões com ganhos em campo, com o contrato com o clube da MLS, além de US$ 70 milhões com negócios fora dos campos, incluindo patrocínios – totalizando então US$ 130 milhões ao ano.

Messi entrou para o seleto grupo de atletas bilionários em meados de 2020. À época, apenas Cristiano Ronaldo ostentava esse status. Fora do futebol, a curta lista de atletas bilionários contempla Tiger Woods e Floyd Mayweather.

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Escondida no lago Flathead, esta ilha privada de 1,4 milhão de metros quadrados reúne quase cinco quilômetros de costa intocada, florestas densas e uma mansão de pedra de quatro andares que lembra mais o início de um palácio europeu do que uma típica casa à beira de um lago. O tamanho impressiona — e mais surpreendente ainda é o fato de que a obra jamais foi concluída.

Robert M. Lee, explorador e conservacionista, idealizou a mansão antes de morrer, em 2016. Hoje, a mansão inacabada ocupa o centro da ilha. Seus tetos altos e cômodos vazios, organizados em torno de uma grande escadaria, refletem silenciosamente a sensação de um sonho que nunca chegou ao fim.

A Cromwell Island está agora à venda pela Hall and Hall por US$ 72 milhões (R$ 360 milhões), tornando-se o imóvel residencial mais caro listado em Montana. Para o comprador certo, ela oferece mais do que apenas uma propriedade de prestígio: uma ilha privada inteira, a base para um complexo autossuficiente e a oportunidade de dar continuidade à visão de uma das personalidades mais singulares do Oeste americano.

Bill McDavid, da Hall and Hall, resumiu o fascínio do local durante entrevista: “Ao longo da minha carreira de mais de 30 anos, Cromwell Island se destaca como uma das raríssimas propriedades que exercem uma força gravitacional inexplicável e quase assombrosa. Simplesmente não existe nada parecido em nenhum outro lugar.”

“Quando visitei a ilha pela primeira vez para fotografá-la, levei meu trailer na balsa e passei alguns dias em um estado de puro deslumbramento”, acrescentou. “A forma como a luz se espalha pela topografia e reflete na superfície do lago parece uma pintura em constante transformação pelas mãos de um artista invisível. Depois do pôr do sol, pensei que o espetáculo tivesse acabado, até que a paisagem noturna se revelou. Cada visita à ilha parece um privilégio.”

O cenário

Para entender a Cromwell Island, é preciso começar pelo lago Flathead. Com quase 518 km² de área no noroeste de Montana e cerca de 298 quilômetros de margem, o Flathead é o maior lago natural de água doce a oeste do rio Mississippi. Ele é até maior que o lago Tahoe. As águas são conhecidas pela transparência; o fundo rochoso reflete tons turquesa e, em dias claros, os barcos parecem flutuar acima da superfície como uma miragem.

Cromwell fica próxima à extremidade sul desse lago glacial. A ilha tem formato quase quadrado, com seu ponto mais alto situado a cerca de 1.036 metros acima do nível do mar, próximo ao centro. A margem está a aproximadamente 884 metros de altitude. Cerca de 40% da ilha é coberta por floresta, 46% é destinada a pastagem, e o restante se divide entre áreas irrigadas e terrenos residenciais. A paisagem se estende em todas as direções: ao sudeste, as montanhas Mission mantêm neve durante boa parte do ano, enquanto, do outro lado da água, a Wild Horse Island parece uma companheira na mesma narrativa.

A Wild Horse Island é mais do que apenas uma bela vista. Acredita-se que os povos Salish e Kootenai atravessavam cavalos a nado para mantê-los protegidos durante ataques de tribos rivais. Essa tradição deu origem ao nome da ilha e acrescenta uma profundidade histórica a essa região do lago Flathead que nenhum empreendimento de luxo conseguiria reproduzir.

O monstro

Há um detalhe que os folhetos imobiliários do lago Flathead convenientemente omitem: o monstro.

Muito antes da chegada dos colonizadores, o povo Kootenai — integrante das Tribos Confederadas Salish e Kootenai — contava histórias sobre uma criatura gigantesca em forma de enguia, que poderia chegar a 12 metros de comprimento. Desde 1889, já foram registrados 109 relatos de avistamentos, começando quando o capitão de um barco a vapor e cerca de 100 passageiros disseram ter visto algo semelhante a uma baleia sobre a água. Segundo a história, a criatura mergulhou após alguém disparar um tiro. Mais tarde, os moradores passaram a chamá-la de “Flessie”, em referência ao monstro do lago Ness, na Escócia.

De certa forma, tudo parece perfeitamente apropriado: a ilha privada mais misteriosa dos Estados Unidos dividindo suas águas com um monstro que pode — ou não — existir.

O homem que construiu tudo

Ernest White e seu filho Thane, integrantes de uma família pioneira de Montana, foram os primeiros proprietários da Cromwell Island. Criadores de ovelhas, eles utilizavam uma jangada para levar os animais até a ilha durante o verão, já que era mais fácil manter o rebanho unido e protegido dos lobos. Mas a história da Cromwell Island está diretamente ligada a Robert M. Lee, que adquiriu o terreno posteriormente.

Nascido em Long Island, Lee personificava o espírito inquieto da reinvenção americana. Ele fundou a Hunting World, marca de luxo inspirada nos anos em que liderou safáris na África. Também ficou conhecido como colecionador de carros raros e armas antigas, escritor, explorador e conservacionista que apoiou iniciativas pioneiras de preservação de espécies ameaçadas. Viajava com frequência, colecionava com paixão e sempre fazia tudo em grande escala.

Lee comprou a Cromwell Island no fim dos anos 1980, provavelmente atraído pelo isolamento, tamanho e potencial da propriedade. Ele e sua esposa, Anne, começaram a planejar e construir ali uma residência privada permanente. As obras tiveram início nos anos 1990 e duraram cerca de dez anos, mas o casal decidiu direcionar seu foco para o lago Tahoe. Lee morreu em 2016, aos 88 anos. A mansão que imaginou nunca foi finalizada.

Durante conversa com Anne Lee, atual proprietária da Cromwell Island, ela relembrou com emoção por que ela e o marido decidiram se afastar da ilha que um dia chamaram de lar. “Fizemos uma pausa na construção em 1997 e visitamos Lake Tahoe, na Califórnia, onde nos apaixonamos por uma propriedade de 101 mil metros quadrados à beira do lago”, contou. “Por mais que amássemos a Cromwell Island, Tahoe ficava muito mais perto do escritório de Bob, além de suas coleções de armas e armaduras antigas e carros clássicos. Estávamos ocupados com a vida em Tahoe quando a saúde de Bob piorou. Depois da morte dele, em 2016, mantive a propriedade porque adoro passar os verões na ilha. Sou viúva e felizmente tenho muitos hobbies, então decidi que chegou a hora de permitir que outra pessoa aproveite este lugar.”

A propriedade

Acima de tudo, o comprador está adquirindo uma ilha. A Cromwell é considerada a maior ilha privada de água doce sob propriedade única a oeste do rio Mississippi — e não existe nada parecido.

A propriedade conta com duas construções principais: a residência principal, chamada The Villa, e uma Guest Villa separada. Ambas são sustentadas por uma ampla infraestrutura instalada na ilha. A Villa é, ao mesmo tempo, o maior trunfo e o principal desafio da propriedade. Projetada para lembrar uma obra-prima da arquitetura francesa do século XVI, ela oferece mais de 4.180 metros quadrados de área parcialmente concluída. O projeto original previa de três a quatro quartos e nove banheiros, mas o conceito aberto permite que o interior seja reinventado para diferentes usos, desde uma residência familiar privada até um clube para um retiro de luxo.

A construção é excepcionalmente robusta. A estrutura de concreto foi moldada no local e reforçada com vergalhões revestidos com epóxi.

Todos os materiais foram escolhidos pensando em durabilidade: travertino de Montana vindo da região de Gardiner, calcário dolomítico da Vetter Stone, em Minnesota, telhado de terracota da Ludowici, mogno Swietenia nas janelas, portas e acabamentos, ferragens de latão sob medida e espessas placas no deck assentadas sobre areia para facilitar a drenagem.

No interior, o senso de grandiosidade continua. Duas escadarias suspensas idênticas na entrada principal foram inspiradas na escadaria suspensa da Nathaniel Russell House, em Charleston. Uma escada helicoidal também atravessa a torre norte. Mesmo inacabado, o espaço já parece teatral — parte villa francesa, parte fortaleza do Oeste americano e parte manifesto arquitetônico.

A Guest Villa, localizada nas proximidades, está praticamente concluída. O imóvel está pronto para receber moradores, restando apenas alguns detalhes finais para personalização pelo novo proprietário. O espaço pode servir como casa de hóspedes, residência para funcionários ou moradia temporária enquanto a mansão principal é finalizada. Os serviços públicos chegam à Guest Villa por meio de uma rede subterrânea conectada à The Villa, mostrando que a Cromwell foi concebida mais como um complexo privado autossuficiente do que como uma simples casa de férias.

A infraestrutura

A infraestrutura da ilha é tão ambiciosa quanto sua arquitetura. Uma linha elétrica trifásica passa sob a água até a ilha, com capacidade extra para futuras demandas. Os sistemas de utilidades ficam afastados da Villa e da Guest Villa para preservar a tranquilidade das áreas residenciais. Há ainda caldeiras e bombas de reserva responsáveis pelo aquecimento radiante do piso em toda a propriedade.

O fornecimento de energia emergencial também foi tratado com rigor. Três tanques de diesel de 8 mil galões abastecem um gerador Caterpillar de 750 quilowatts, capaz de manter a ilha operando fora da rede elétrica por aproximadamente oito a doze semanas.

Para prevenção contra incêndios, existem cinco reservatórios com tubulações de duas polegadas, além de entre 30 mil e 40 mil galões de água armazenados no subsolo sob a The Villa. A ilha também possui dois poços artesianos ativos: um atende à Villa e à Guest Villa, produzindo 30 galões por minuto a partir de 88 metros de profundidade, e outro atende à área do píer, produzindo 24 galões por minuto a partir de 103 metros.

O acesso durante todo o ano foi cuidadosamente planejado. Um terminal para balsas e uma rampa para barcos no continente garantem a travessia em qualquer estação. Cinco agitadores submersos foram instalados ao longo do canal para evitar a formação de gelo no inverno. A venda também inclui uma balsa customizada de 18 metros, construída em 1961, equipada com motores Vortec V6 duplos e sistema Volvo Penta. A embarcação possui pontões para transporte pesado, sistema de ancoragem, guindaste de uma tonelada e aerador instalado na popa. Ela foi amplamente utilizada durante a construção, chegando a transportar caminhões de concreto através do lago.

O píer conta com cinco vagas para embarcações. A maior delas foi construída para um iate de 65 pés e, acredita-se, pode acomodar embarcações de até 70 pés. Há ainda um estande de tiro subterrâneo próximo à mansão principal, com alvos posicionados a até 91 metros de distância. É o tipo de detalhe que só faz sentido quando se entende quem construiu esse lugar.

A oportunidade

O preço de US$ 72 milhões (R$ 360 milhões) coloca a Cromwell Island entre as propriedades mais exclusivas dos Estados Unidos, mas o valor não é o principal ponto. Não se trata apenas de uma mansão convencional. É uma ilha — uma das maiores ilhas privadas de água doce do Oeste americano. Ela inclui uma mansão inacabada, uma confortável guest villa, ampla infraestrutura de serviços, píeres privados, equipamentos de transporte pesado e uma história impossível de fabricar artificialmente.

Um comprador pode optar por concluir a The Villa e criar uma das grandes residências privadas dos Estados Unidos. Outro pode transformar a Cromwell em um clube privado, um complexo familiar ou um retiro ultraluxuoso, desde que os planos futuros respeitem as exigências locais de revisão e preservação ambiental. O tamanho da ilha torna essas possibilidades viáveis; sua história as torna irresistíveis.

Muitas propriedades históricas oferecem aos compradores a chance de acrescentar um novo capítulo à sua trajetória. A Cromwell Island se diferencia porque sua história ainda está sendo escrita. O que acontecer daqui para frente moldará o que este lugar se tornará — e o que sempre esteve destinado a ser. Até mesmo o monstro do lago parece disposto a esperar.

Reportagem originalmente publicada na Forbes.com

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Selic, o mercado de escritórios corporativos em São Paulo demonstra operar sob uma lógica própria. Os dados do primeiro trimestre confirmam que mais de 80 mil metros quadrados foram ocupados na capital paulista, impulsionando a taxa de vacância para 16%, o menor patamar registrado nos últimos seis anos.

De acordo com Claudia Divani, coordenadora de Escritórios e Serviços para Ocupantes, o indicador de vacância segue uma trajetória de recuo há cerca de três anos. A taxa, que se encontrava em 23% no segundo trimestre de 2023, passou para 19% no primeiro trimestre de 2025 e encerrou o ano passado em 17%, confirmando a continuidade da tendência de queda com os atuais 16%.

Leia também: De fachada vazia a ativo disputado: como São Paulo redesenha o térreo dos prédios

Já a análise da área ocupada indica uma tendência de longo prazo, apesar do descolamento do resultado do mesmo período do ano passado. Em 2023, foram 61 mil metros quadrados ocupados no primeiro trimestre do ano. Em 2024, foram 72 mil. Em 2025, a absorção bruta atingiu 132 metros quadrados. Segundo Divani, essa ocupação fora da curva se deveu à concretização de quatro locações individuais acima de 8 mil metros quadrados concentradas em um único trimestre. 

Estratégia de longo prazo e o retorno presencial 

O movimento atual não se resume à troca de endereço ou atualização para edifícios de maior qualidade (“flight to quality”), embora este vetor continue relevante em grandes contratos de relocação, segundo Divani. Na análise da especialista, esse volume de absorção líquida em patamares positivos mostra um crescimento orgânico da ocupação e uma expansão real da área utilizada pelas empresas no mercado como um todo.

“Nossa percepção é que as empresas estão tomando decisões com horizonte de médio e longo prazo, priorizando eficiência operacional, posicionamento estratégico e retenção de talentos”, afirma Divani. 

Além disso, a coordenadora vê um movimento de antecipação das empresas frente à escassez de espaço. “Em regiões onde a escassez de grandes lajes já é evidente, os inquilinos entendem que esperar pode significar perder a oportunidade de garantir o espaço adequado às suas necessidades. A isso se soma o fortalecimento do trabalho presencial, que resgata o escritório como ferramenta de cultura e integração corporativa. Mais pessoas no escritório se traduz em mais demanda por espaço”, avalia.

Mesmo nas organizações que adotam modelos híbridos, Divani observa a ampliação de áreas colaborativas, de convivência e de suporte à cultura, o que sustenta ou até eleva a necessidade de metragem física de forma independente do crescimento do quadro total de funcionários.

Pressão de preços na Faria Lima

A forte demanda, combinada à baixa oferta em eixos estratégicos, tem exercido intensa pressão sobre os valores de locação. As transações de maior porte no período concentraram-se nas regiões do Itaim Bibi, Nova Faria Lima e Chucri Zaidan, impulsionadas prioritariamente por corporações dos setores farmacêutico, de tecnologia e de e-commerce, apontam os dados da Colliers.

Nos eixos da Nova Faria Lima e da avenida Presidente Juscelino Kubitschek (JK), os preços pedidos já chegam à marca de R$ 300 por metro quadrado ao mês. As locações têm ocorrido em prédios recém-disponibilizados ou que oferecem lajes contíguas nesses endereços bastante disputados, sublinhando a estratégia dos ocupantes em capturar oportunidades pontuais.

Essa valorização acentuada evidencia a extrema heterogeneidade do mercado corporativo paulistano. A média de locação para edifícios de classe A e A+ nas regiões primárias está em R$ 96 por metro quadrado ao mês.

Esse valor médio é puxado para baixo pelo desempenho de eixos que sofrem com maior desocupação, especificamente as regiões de Santo Amaro e da Marginal Pinheiros, onde os preços operam abaixo de R$ 50 por metro quadrado ao mês, configurando uma diferença de até seis vezes em relação aos polos mais caros da cidade.

Em Santo Amaro, o preço médio pedido é de R$ 32 por metro quadrado ao mês com uma taxa de vacância de 65%, enquanto a Marginal Pinheiros registra valor médio de R$ 47 por metro quadrado ao mês e desocupação de 47%.

Leia também: Centro-Oeste mostra força na demanda imobiliária de alto padrão no 1º trimestre

Busca por novos endereços e imóveis premium

A concentração da procura nos eixos premium reflete dois movimentos simultâneos. O primeiro, de caráter estrutural, mostra que os altos custos e a escassez de lajes amplas nos centros consolidados acabam também direcionando parte da demanda para áreas adjacentes que dispõem de preços mais competitivos e melhor oferta de espaço. 

O segundo movimento une a busca pela qualidade do ativo às oportunidades de mercado. As empresas buscam empreendimentos modernos, classificados como A+, A ou edifícios boutique, que integram tecnologias avançadas, lajes eficientes e certificações de sustentabilidade reconhecidas, a exemplo dos selos LEED e Fitwel.

Essas propriedades entregam maior eficiência energética e operacional, gerando custos condominiais mais competitivos e racionalizando as despesas totais de ocupação. Por demandarem menos mão de obra para manutenção privativa e apresentarem menor consumo de materiais, o custo total — que engloba aluguel, condomínio e IPTU — mantém a atratividade do ativo ao longo do tempo, mitigando o impacto do aluguel mais elevado. 

Contudo, as particularidades regionais devem ser ponderadas, aponta Divani, visto que certos mercados possuem taxas de condomínio substancialmente superiores a outros. Além da infraestrutura do prédio, os ocupantes exigem diferenciais competitivos voltados ao bem-estar dos talentos, como facilidade de acesso, transporte público nas imediações e uma rede consolidada de serviços no entorno, incluindo bancos, restaurantes, farmácias e comércio.

Perspectivas para 2026

O mapa de interesse corporativo na capital não se restringe apenas aos endereços tradicionalmente premium. O mercado se prepara para um novo ciclo de entregas focado em suprir a exigência por edifícios com lajes eficientes e infraestrutura de ponta. 

Atualmente, a cidade contabiliza cerca de 416 mil metros quadrados em obras distribuídos em seis torres. Destas, duas já se encontram integralmente pré-locadas antes mesmo da conclusão das obras, ambas localizadas na região de Pinheiros.

O cronograma de entrega indica que as seis torres previstas para entrar no mercado ainda ao longo de 2026 somam cerca de 258 mil metros quadrados. Para os anos seguintes, o ritmo de novas ofertas diminui, com projeção de acréscimo de 75 mil metros quadrados em 2027 e de 83 mil metros quadrados no decorrer de 2028.

Para Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, o desempenho no começo deste ano atesta uma transformação profunda no setor. “Observamos um avanço consistente na ocupação e uma retomada mais clara da demanda por escritórios de alto padrão em São Paulo. Esse movimento não é apenas pontual, mas reflete uma reavaliação estratégica das empresas sobre seus espaços corporativos”, afirma o executivo. 

A perspectiva da consultoria aponta para a manutenção desse panorama positivo pelo restante de 2026, influenciando diretamente a dinâmica de disponibilidade e os custos corporativos. “Com a redução da vacância e a concentração da demanda em regiões específicas, vemos espaço para novas valorizações, especialmente nos ativos mais bem localizados”, conclui Betancourt.

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Imóveis de luxo em São Paulo valorizam dez vezes mais que a média em três anos

Alto padrão

Entre os destaques no segmento de alto padrão – renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil – o IDI do trimestre mostra o Centro-Oeste ocupando duas das três primeiras posições no alto padrão, com Brasília (DF) confirmando a liderança conquistada no trimestre anterior, ancorada no indicador de Dinâmica Econômica da região no máximo da escala e alta velocidade de absorção de estoque.

Goiânia (GO) subiu para o 3º lugar, com São Paulo (SP) entre as duas no 2º posto, reduzindo a concentração histórica do eixo Sul-Sudeste no topo do alto padrão.

Também foi observada movimentação expressiva entre as capitais nordestinas. Fortaleza (CE) caiu do 2º para o 6º lugar, com queda no indicador de Demanda Direta da região e no ritmo de venda dos imóveis já disponíveis no mercado. A capital cearense, porém, mantém um dos indicadores de atratividade de lançamentos com menos de 12 meses mais altos do ranking, sinalizando que o mercado de novos empreendimentos segue aquecido.

Já São Luís (MA) faz o movimento oposto e chegou ao Top 10 pela primeira vez, subindo do 26º para o 9º lugar, impulsionada pela aceleração no ritmo de venda dos imóveis já disponíveis no mercado.

E a pesquisa mostrou movimentos opostos no litoral catarinense em cidades próximas. Florianópolis (SC) registrou a maior queda no indicador de Demanda Direta entre todas as cidades e todos os padrões neste trimestre, recuando do 5º para o 10º lugar. A capital catarinense, porém, segue no Top 10 sustentada pela alta atratividade dos lançamentos com menos de 12 meses.

Itajaí (SC), a menos de 100 km de distância, seguiu na direção contrária e subiu do 19º para o 11º lugar, com crescimento expressivo na Demanda Direta no mesmo período.

Médio padrão

Para os imóveis de padrão considerado médio – renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil – o topo do indicador seguiu inalterado pelo segundo trimestre consecutivo. São Paulo (SP), Curitiba (PR), Goiânia (GO) e Brasília (DF) mantiveram as posições do trimestre anterior, consolidando o padrão de estabilidade que marcou o segundo semestre de 2025.

Outras cidades mostraram avanços relevantes: Belo Horizonte (MG) subiu do 11º para o 7º lugar, impulsionada pela aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com menos de 12 meses e pelo crescimento no indicador de Demanda Direta.

Já Natal (RN) registrou o maior salto entre as capitais do padrão médio neste trimestre, subindo 26 posições e chegando ao 24º lugar, favorecida pela baixa oferta de imóveis usados no mercado e pela forte aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com mais de 12 meses.

Outros avanços expressivos no Top 10 foram puxados pela região Sul. Maringá (PR), por exemplo, avançou 10 posições e chegou ao 5º lugar, com o indicador de Demanda Direta e a atratividade dos novos lançamentos atingindo o máximo da escala.

Itajaí (SC) seguiu o mesmo caminho, avançando do 13º para o 6º lugar, sustentada pelo forte crescimento no indicador de Demanda Direta. As duas cidades, ambas fora do eixo de capitais, entraram no Top 10 do padrão médio pelo mesmo motor: aumento expressivo na procura ativa por imóveis.

Padrão econômico

Na análise dos imóveis de padrão econômico – renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil – o topo do ranking também segue estável, pelo quinto trimestre consecutivo. Fortaleza (CE), São Paulo (SP) e Curitiba (PR) mantiveram as três primeiras posições sem alterações.

Fortaleza sustentou a liderança com o indicador de Demanda Direta da região no máximo da escala e alta velocidade de venda tanto nos imóveis já disponíveis no mercado quanto dos lançamentos com menos de 12 meses. Já Goiânia (GO) permaneceu em 4º lugar, ancorada no maior crescimento do indicador de Dinâmica Econômica do trimestre.

Dentro do Top 10 foram observados alguns avanços expressivos puxados pelo crescimento na busca ativa por imóveis. Brasília (DF) subiu do 7º para o 5º lugar, com o maior crescimento no indicador de Demanda Direta entre todas as cidades do ranking neste trimestre.

Aracaju (SE) acompanhou o movimento, saindo do 11º para o 7º lugar com o indicador de Demanda Direta entre os mais altos de todo o padrão médio analisado. Aracaju (SE) e Belo Horizonte (MG) entraram no grupo das dez cidades mais atrativas, saindo do 11º e 12º lugares para o 7º e 8º, respectivamente.

Aracaju foi impulsionada pelo indicador de Demanda Direta atingindo o topo da escala; e Belo Horizonte, pela aceleração no ritmo de venda dos lançamentos com menos de 12 meses.

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Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.

A Global Citizen Solutions, consultoria especializada em planejamento de residência e cidadania, criou recentemente um índice para identificar os destinos mais desejados por indivíduos de alta renda na compra de uma segunda residência.

Entre os dez primeiros colocados, sete ficam na Europa. Espanha, Portugal e França lideraram o ranking.

Na Espanha, Mallorca e Ibiza aparecem em destaque graças à forte valorização dos imóveis, ao grande número de dias de sol, à alta qualidade de vida e à infraestrutura considerada de excelência.

Em Portugal, o Algarve registrou a maior taxa de valorização imobiliária da base analisada. A região é conhecida pelos altos índices de segurança, mais de 3.100 horas anuais de sol e boa acessibilidade em relação ao desempenho do mercado. Em 2023, o Algarve respondeu por quase 30% de todas as compras de imóveis feitas por estrangeiros não residentes em Portugal.

Na França, Côte d’Azur e Saint-Tropez ficaram em terceiro lugar devido à relevância cultural e à infraestrutura robusta, capaz de receber 70 milhões de passageiros aéreos por ano, algo que levou décadas para ser construído.

O índice considerou fatores ligados ao estilo de vida como principal motivador para a compra de uma segunda residência, e não apenas critérios financeiros. A lógica é simples: as pessoas querem passar férias em lugares que ofereçam o estilo de vida desejado.

Por isso, o levantamento utiliza uma metodologia baseada em três pilares. Uma das pesquisadoras do índice, Liana Simonyan, afirma que “o índice classifica vinte mercados de alto padrão, priorizando deliberadamente estilo de vida e desejo de consumo acima dos fundamentos imobiliários — uma escolha metodológica baseada na forma como indivíduos de alta renda realmente vivenciam suas segundas residências.”

Itália, Japão e Estados Unidos completaram os seis primeiros lugares. Nova Zelândia, Áustria, Grécia e Suíça também aparecem entre os dez melhores destinos.

Os autores do estudo, da Global Intelligence Unit, atribuem a liderança europeia a uma combinação rara de clima favorável, infraestrutura de luxo, estabilidade institucional e condições de compra de imóveis que nenhuma outra região consegue replicar em larga escala.

Segundo Patricia Casaburi, CEO da Global Citizen Solutions, “o domínio europeu não é circunstancial, mas estrutural. Os principais mercados compartilham uma combinação rara de clima, infraestrutura de luxo, segurança e condições de propriedade que continuam tornando o continente atraente para compradores guiados pelo estilo de vida.”

O ranking também mostra uma divisão clara entre os destinos do sul da Europa e os mercados alpinos. Espanha, Portugal, França e Itália apresentam maior valorização imobiliária, mais horas de sol e uso sazonal mais intenso. Já Áustria e Suíça concentram propriedades mantidas por várias gerações, oferta mais restrita e preservação de valor no longo prazo. Ambos os países também registraram a maior nota em segurança. A Áustria, aliás, possui menos restrições para compradores estrangeiros, o que amplia a acessibilidade para investidores internacionais.

Os Estados Unidos lideram em conectividade aérea global e também apresentam o maior preço de entrada entre os dez primeiros colocados. Niseko, no Japão, viveu recentemente um forte crescimento nos investimentos estrangeiros diretos e ganhou reputação como destino alpino de alto padrão. Já Queenstown, na Nova Zelândia, atrai compradores interessados principalmente em estabilidade e segurança de longo prazo, mais do que em retorno financeiro.

Os dez principais mercados de segunda residência, segundo o índice, são:

1. Mallorca/Ibiza, Espanha
2. Algarve, Portugal
3. Côte d’Azur/Saint-Tropez, França
4. Lago de Como/Costa Smeralda, Itália
5. Niseko, Japão
6. Aspen/Palm Beach/Hamptons, Estados Unidos
7. Queenstown, Nova Zelândia
8. Kitzbühel/Lech, Áustria
9. Mykonos, Grécia
10. Verbier/St. Moritz, Suíça

As motivações para comprar uma segunda residência são complexas e, como o estudo tenta demonstrar, vão muito além de razões puramente financeiras.

Em 2026, 28% das transações globais de imóveis de luxo foram realizadas por compradores interessados em uma segunda residência.

Copropriedade surge como alternativa para imóveis de férias no exterior

Quem deseja comprar um imóvel fora do país também pode considerar modelos de copropriedade, que permitem dividir custos, gestão da propriedade e acesso a serviços locais de alto padrão.

Um exemplo é uma casa medieval em um vilarejo toscano de 900 anos, na Itália. As cotas começam em US$ 549 mil (R$ 2,745 milhões) por ⅛ da propriedade da Casa Bianca, localizada no remoto vilarejo de Castiglioncello del Trinoro, conhecido pelas ruas de pedra e arquitetura medieval. O imóvel é oferecido pela Pacaso.

No fim das contas, para o comprador moderno de alta renda, a busca por uma segunda residência representa mais do que diversificar patrimônio. O objetivo é encontrar experiências de vida exclusivas, seja no Mediterrâneo ensolarado ou nos Alpes suíços.

*Matéria originalmente publicada em Forbes.com

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Comprar uma vacation home e fazer um investimento imobiliário são duas decisões financeiras diferentes e, na maioria dos casos, incompatíveis. A confusão entre as duas explica boa parte da frustração que escuto em várias histórias semelhantes.

O ativo que parece ativo, mas é passivo

Um investimento gera caixa líquido positivo de forma consistente, com previsibilidade razoável e exigindo o mínimo possível de gestão ativa do alocador. Uma vacation home raramente cumpre esses três critérios.

Vamos começar pelo lado da receita. Em destinos turísticos da Flórida, a ocupação anual saudável tipicamente fica entre 50% e 65%, mas a receita não se distribui de forma uniforme: a alta temporada concentra a maior parte do faturamento, e a baixa temporada come margem com manutenção e contas correndo sem hóspedes.

A receita bruta de alta temporada cria a ilusão de retorno; o cálculo anualizado e líquido conta outra história.

Depois vem o lado dos custos, que o investidor brasileiro sistematicamente subestima. Em uma vacation home na Flórida é razoável esperar IPTU sem o benefício do homestead exemption (que se aplica apenas à residência principal), seguro de propriedade significativamente mais caro devido à atividade de locação intensa e taxas recorrentes em condomínios planejados.

Soma-se a isso o property management profissional consumindo entre 20% e 30% da receita bruta de aluguel de curto prazo, custos contínuos de cleaning, reposição e depreciação acelerada de mobília e amenities, além de tourist development taxes e sales tax sobre estadias curtas, que somados podem chegar a 12%–13% dependendo do condado.

Quando todos esses custos entram na conta, o NOI, net operating income ou resultado operacional líquido, que sobra, raramente justifica o capital investido. E ainda nem chegamos no terceiro problema: o tamanho do trabalho.

É um pequeno hotel — e você é o gerente

A indústria de “vacation rentals” foi vendida ao investidor pessoa física como “renda passiva”. Não é. Operar um imóvel em Airbnb, VRBO ou Booking de forma rentável é gerir um pequeno hotel: precificação dinâmica, gestão de múltiplos canais, atendimento ao hóspede em horário comercial e fora dele, controle de qualidade, manutenção rápida, conformidade com regulação local de short-term rental, que mudou bastante nos últimos anos em vários condados, e gestão de reviews, que viraram o ativo mais frágil da operação.

Quem terceiriza para uma operadora local paga caro por isso (os 20%–30% mencionados acima) e mesmo assim continua tendo que tomar decisões.

O proprietário brasileiro, morando a seis mil quilômetros, com fuso e idioma diferentes, normalmente descobre isso na pior hora, quando o ar-condicionado quebra em julho, a operadora não responde, e um review de uma estrela trava o algoritmo da plataforma por três meses.

A surpresa tributária

O ponto que mais vejo sendo subestimado é a tributação. Como regra geral, um não-residente que aluga um imóvel nos EUA está sujeito a uma retenção de 30% sobre a receita bruta de aluguel, não sobre o lucro, sobre a receita.

Existe uma eleição (Effectively Connected Income, ou ECI) que permite ser tributado sobre o lucro líquido em alíquotas progressivas, mas exige declaração anual no IRS, escrituração formal, número fiscal americano e, em muitos casos, uma estrutura societária para fazer sentido econômico.

Na venda, há ainda o FIRPTA: retenção de 15% sobre o valor bruto da transação quando o vendedor é estrangeiro. É caixa preso até o IRS reconciliar a apuração, o que pode levar meses.

Some a isso a complexidade do lado brasileiro, apuração de ganho de capital em moeda estrangeira, declaração de bens no exterior, eventual CBE ao Banco Central acima do limite, e o que parecia uma forma simples de “ter um pé em dólar” vira um custo administrativo recorrente que precisa ser dimensionado antes da compra, não depois.

O que diferencia vacation home de investimento real

A pergunta correta na hora de avaliar um imóvel nos EUA não é “essa casa é bonita?”. E sim: o ativo que estou comprando atende a quem realmente compra imóveis nesta região? Tem liquidez de saída? Tem demanda estrutural de moradia, não de turismo, que é cíclico e altamente regulado?

O retorno projetado, líquido de tudo, em dólar, compensa o risco e o custo de oportunidade do mesmo capital em outros investimentos?

Investimento imobiliário sério nos EUA passa por demanda de moradia primária, não pelo sonho de férias do comprador. A Flórida, por exemplo, deve adicionar mais de 305 mil novos moradores por ano até 2030, segundo projeção oficial do estado. Esse é o vetor que sustenta o valor de longo prazo.

Já o mercado de aluguel de curto prazo é cíclico, sensível à regulação municipal e exposto à concorrência crescente de novos entrantes amadores que pressionam diárias para baixo enquanto os custos sobem.

O ponto final

Não há nada de errado em comprar uma segunda casa para usar com a família. Para muita gente é a realização de um sonho: um lugar onde a família se reúne, onde os filhos crescem em férias compartilhadas com amigos, onde o tempo desacelera.

Esse valor é real, ainda que não apareça em nenhuma planilha, e perseguir isso é parte de uma vida boa.

O problema é classificar consumo como investimento, porque a partir daí toda decisão fica errada: você toma mais risco achando que está se protegendo, paga mais caro achando que está economizando, e ignora o custo de oportunidade do mesmo capital alocado em um ativo de fato eficiente.

A pergunta que vale fazer antes de assinar a proposta de uma vacation home é simples: se essa casa não fosse usada por mim ou pela minha família nem um dia por ano, eu ainda compraria pela tese financeira pura?

Se a resposta for não, ótimo, você está comprando uma casa de férias, e essa é uma decisão de consumo. Apenas não a contabilize como investimento na sua planilha de patrimônio.

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